你知道什麼是容積嗎？
住展房屋網 – 2014年4月9日 下午2:26【文／住展房屋網】只要是與都市或土地開發相關的消息，常常都會出現容積或容積率之名詞。容積代表的是什麼？可能很多人只有模糊的概念，甚至更多人會認為，與我何干？然而容積之訂定，其相關制度及管理，卻直接左右都市生活品質，與你我息息相關…
稍有注意不動產或都市發展相關議題者，對容積這個名詞應該不陌生；無論是建案開發消息、都市計畫檢討審議，甚至堪稱近年熱門話題的都市更新，都和容積高度相關。如上月營建署正式宣佈延後兩年實施容積獎勵上限新規定的消息，由於直接影響未來開發成本，外界估計建商將因此搶辦建照；另外，雙北市推動都市更新祭出的誘因，也都是容積獎勵。
人口活動容受力謂容積
從建築開發的角度，容積指的是一塊基地，在都市計劃規範中可開發的最大限度或強度，因此大部分談容積時，都會以比例來做描述。舉例來說，如果一塊基地是一百坪，而其法定容積率是二百二十五％，則就代表該基地可蓋最多共二百二十五坪的樓地板面積。
不過在實務上，開發商可做移轉及獎勵之申請，甚至還有一些設施是免計容積的；因此如用真正蓋出來的樓地板面積回算容積率，則往往會比法定容積(率)高出許多。
然無論理論或實務，容積率愈高，仍代表人口數量及活動愈密集，交通流量及建設需求也會增加，故高容積率常見於位居主幹道、交通條件較佳的商業區；相對地，住宅區的容積率就略低，因為居住型態不宜過度集中。工業或農業區則是從事生產，加上工業生產還有安全顧慮，故開發密度通常更低。
不過以上描述，仍無法具體說明，容積或容積率究竟代表什麼。容積的操作定義，應是某地區或區塊對人口各種活動的容受力；這取決於該地區的自然環境條件，也可能是政府推動各種公共建設，機能改善或進步後，所創造出的適居能量。
容積增加來自推動公建
以這樣的觀點而言，容積其實是一種有限資源，甚至應視為公共財；尤其以現今世界人類多數居住在都市的生活型態來說，自然環境的決定性減低，基礎公共建設則大幅提升，而建構這些基礎公共建設，所需經費都靠所有納稅人繳的稅來支應，因此容積所創造的利益，當然屬全民所有，稱之謂公共財。
理論上，都市計劃制定者會根據這座城市的發展藍圖，概算出預定的居住人口，並考慮自然環境，決定都市中各區塊哪裡是商業區、哪裡是住宅區，哪裡又從事工農生產，哪些投入公部門經費做道路、車站、學校或公園等公共建設，再據此賦予各地目別不同的容積(率)規範；回過頭來，所有土地之容積率總和，仍須回歸、服膺最初的都市計劃規範(人口容量)。
以上不但是理論，也是實務，因為這將直接影響都市居民生活型態，乃至品質，甚至和城市的發展遠景息息相關。如整體容積率如果訂得太高，生活品質就更易受到負面影響，災變發生時，還會影響人口疏散或救災的效率；比如容積率較低的住宅區巷弄內，建物容積超量、蓋得太高，一旦發生火災，雲梯車開不進去，麻煩就大了。
只不過在台灣，或許早期對都市計劃的重視程度不足，土地開發只有建蔽率(以開發基地前臨道路決定建物高度)，無容積率規範；最早實施容積率管制的台北市及宜蘭縣，時間也不過約二十多年，其他地區則更晚【註】。或許因為如此，於是產生諸多弊病；當中最受外界質疑的，無疑又是容積移轉及獎勵這兩大項。
台灣全面實施容積率管制不到二十年，因此新北市至今仍看得到高聳入雲的超高樓建物。
容積執行面弊病叢生
德明技術學院副校長兼不動產經營系主任楊松齡教授，本身曾受官方委託研究過容積制度；他舉例解釋，容積制度好比積木遊戲，每個人(區塊)因為各自條件不一，分到的積木塊數不一，但總量就是這麼多。只有花錢再添購新積木(進行公共建設)，塊數(容積)才會增加。
而容積移轉，主要精神是徵收補償，是讓因為法定古蹟等類似情況，而使開發受限制的基地，有一定程度移轉(容積)的彈性；但更重要的是，移入基地也要有明確規範或限制。
因為按都市計劃，每塊基地乃至區塊的容積，意義及價值都不同；同樣是容積，放在大同區和放在信義區，對周邊區域產生的影響絕對不一樣，當然價值(價格)也不可能相等。但在台灣，雖對容積移轉法令確有規範，但操作上卻形同不設限，結果當然造成亂象，甚至成為私人攫取利益的工具。
除了獎勵外，獎勵措施也是亂糟糟。首先，伴隨各項政策配合推出的獎勵措施過於浮濫，更讓原本都市計劃規範的容積量形同虛設。
移轉獎勵不當造成亂象
就拿九三年當時北縣府三合一重劃區土地標售來說，縣府為求順利標脫，因此祭出了限時開發及大面積基地的容積獎勵措施。以其中一塊北大特區為例，原本設定為中低密度開發區，初期開發也都是透天社區；然而因容積獎勵緣故，後來結果變成高樓大廈櫛比鱗次。現在只要驅車走二高，行經三鶯交流道附近，往三峽方向望，一定都能看到此一『奇觀』。
對此，數年前就有在地開發業者提出質疑與憂慮，認為這樣的獎勵，除了讓在地或小型建商根本無法與外來大型建商同場競爭外，因為獎勵而大增的樓地板面積，造成可能超量的移入人口及活動，更會直接影響特區生活品質。近年只要北部降下大雨，當地就常傳出下水道不及排放，導致淹水的情況，這就是當初給予獎勵過於浮濫的明證。
容積獎勵大放送的另一問題，是後續管理疏失。如北市已停辦的停車位容積獎勵措施，本來希望藉此創造更多停車位供公眾使用，原始立意是好的；然而獎勵給了之後卻疏於管理、監督，結果不但這些應釋出讓公眾使用的停車位，鮮少真正開放，有些案例甚至被開發商移花接木，透過二次施工拿去做其他用途，如變成中庭花園等等。
近十年政府推動都市更新，為此祭出容積獎勵，也如出一轍。好比台北市『最負盛名』的台北好好看，美其名是讓市容更好、更新穎，但實際操作卻變成，只要開發商在基地動工前進行短期綠美化，就給若干容積獎勵；雖然官方說綠美化有減碳效果，但畢竟這仍是短期，然增加容積後製造的環境衝擊卻是長期，顯然這中間缺乏合理的對價關係。
推容積銀行欲重新整頓
對於上述『亂象』，監察院之前便陸續提出糾正，而營建署因應推出容積獎勵上限新規定(確定延後至後年七月實施)，經建會則提出所謂『容積銀行』的概念及作法，代表未來開發商要取得額外容積，都必須向銀行(官方)購買。都市更新容積獎勵，雙北市近月也先後提出新辦法，要求未來申請更新事業的條件，是必須取得(候選)綠建築標章。
國內知名地政學者，目前為不動產資訊中心資深研究員的華昌宜教授，曾於九九年接受北市府委託，研究容積銀行的可行性；而其結論就認為，現行移轉及獎勵制度皆有缺失，如只用移入基地容積若干百分比為上限的單一指標，審核不夠嚴謹。此外，由於移轉幾乎都是從低房價區移到高房價區，因此也產生有些地區容積總和超出允建量的問題。
華昌宜在該報告中建議，移轉之審核應由單一單位處理，以加強效率，並採行總量管制概念。至於容積銀行部份，則可先採小區域、限定時間試辦，更具體建議可先針對私有公設保留地辦理之。其他重點則包含須設立審議委員會進行監督，及建立適切的第三方估價制度等。
楊松齡解釋，經建會所提的容積銀行概念，較接近英國的「開發捐」，也就是可額外給予開發商的容積，源於官方投資、推動公共建設產生的成效；或是類似國父的漲價歸公，如要取得額外容積，須向官方購買(開發捐)。
容積移轉制度設計的起源，主要是使古蹟得以保存(圖為大同區保安宮)。
籌措財源實為真正目的
設立容積銀行的好處，是移轉獎勵及交易等行為可透明化。但同樣地，如果容積銀行賣出的容積總和超過都市計劃規範，則仍是換湯不換藥。而且看台灣版容積銀行的初步規劃，更像是在籌措建設財源；這和政府收稅、投資公共建設後，產生額外容積，再透過類似銀行之交易平台讓開發商購買(繳開發捐)，經費回收，再次投資公共建設的循環，恰好完全倒置。
楊松齡舉他考察時看到的狀況表示，在美國，遊戲規則完全不是這樣的。如舊金山政府相關部門，會在每年度檢視計算各項新建公共建設，創造出多少的增額容積，之後再以類似選美，或最有利標之方式釋出，想申請獎勵者皆需提出規劃，政府相關部門再衡量，哪些或哪項規劃最能與新建公共建設結合，或配合且符合都市發展遠景或精神，才會給(容積獎勵)。
至於都市更新須取得綠建築標章才給容積獎勵，知名綠建築│北投市立圖書館設計者張清華建築師認為，容積增加會對環境帶來更多衝擊，因此如果建物本身能節能減廢，當然最好，但這當中的對價關係，仍須深入討論及釐清。
不過楊松齡坦承，根據他的觀察，國內與容積制度相關的基礎研究確實不足，雖說多數都市計劃歷年都有通盤或細部檢討，公共建設也都落實，但容積規範並未『與時俱進』，一直沿用舊制；而官方又把獎勵或移轉當作政策工具，且採取齊頭式假平等的容積獎勵方式，無異本末倒置，無怪乎形成各種亂象。
由於容積獎勵浮濫，使北大特區這類原應為中低密度開發的重劃區，變成高樓大廈櫛比鱗次。
採總量管制 創宜居環境
總括來說，容積是一個區塊的人口活動容受力，也是建築開發強度，而且『欄位』是固定的，根據不同的地目而有不同；只有透過以下三種方式︱移轉、獎勵及都市計畫通盤檢討，才會產生變化，而且唯有透過最後一項措施，總量才有可能產生變動。當然，先決條件是新建各項基礎公共建設，使區域對人口活動的容受能量提升。
然過去以來官方執行相關制度，不但很少說明清楚，實務操作也有諸多謬誤，甚至出發點都有可議之處。追本溯源，更是缺乏周延土地政策，乃至國土開發方針的結果；開發行為過度經濟、資本導向之下，容積制度就很容易偏失。因此，無論容積移轉、獎勵或銀行，都須回歸最根本的都市計劃規範，且力行總量管制，才能真正阻絕相關亂象，讓多數居住在都會區的你我，獲得更好的生活品質。
註：台北市是全台最早發布《(台北市)土地使用分區管制要點》，也就是容積率的行政區(七十二年)，之後經細部計畫通盤檢討後，於八十二年全面實施容積率管制(同年實施的還有宜蘭縣)。
其他縣市則礙於建商及地方議會壓力而遲未實施。現在的新北市，則是在台北縣尤清縣長第二任期，也就是八六年八月發布《台北縣三重等十七處都市計畫區土地使用分區管制要點》，透過主要計畫通盤檢討，實施全縣容積率管制。台灣省則在八八年六月中修正《都市計畫法台灣省施行細則》，訂定都市計畫各土地使用分區之容積率上限。此後，台灣建築開發的「容積率時代」才正式開展。
本文摘自12月5日出刊之《住展雜誌》385期專題報導，同期內容除本文外，並有「縮小貧富差距的真方向」、「房市不敗神話 尋找下一條捷運金礦」、「台灣房市會泡沫化嗎？」、「不讓你好稅 國稅局獵殺投資客」、「新北市晉身直轄都會第一步」、「溫泉住宅這樣買就對了」等，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝！
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【週報】錢不夠買房怎麼辦？房貸解密不頭痛
Yahoo奇摩房地產編輯部 – 2014年3月17日 上午10:03撰文／陳心儀 圖片／陳心儀 提供
小資族想買房，一定要搞懂房貸類型
因政府政策，銀行被限制房屋放款的金額與條件，此舉雖可遏止些許投資客，但也打到許多想買房、資金並不充足的小資族，如何挑選適合自己的房貸，是門大學問。專家建議，善用政府青年首購優惠貸款，可以為自己省下不少利息，一般小資上班族則最適合波動不大的指數型房貸。
首購必用！ 720萬元政府優惠房貸
政府對於首次購屋的民眾，其實提供了不少優惠房貸，包括財政部500萬元額度的「青年安心成家購屋優惠貸款」，和內政部額度220萬元的「整合住宅補貼資源實施方案」，以前者額度最大、最好申請，也最為常見。
財政部安心成家方案，由8間公股銀行配合辦理。
財政部「青年安心成家方案」由財政部和台銀、土銀、合庫、一銀、華銀、彰銀、兆豐銀、台企銀，共8間公股銀行配合辦理，民眾只要年滿20歲以上，不管已婚未婚，本人和配偶及未成年子女名下都沒有自用住宅才可已申請。
這個方案分混合式固定利率或機動利率，前者第1年是申辦時的郵局2年定存機動利率加0.525%（現為1.9%）、第2年加0.625%（現為2%）固定計息，第3年起則改為按計息時的郵局2年定存機動利率加0.645%（現為2.02%）機動計息。
機動利率則是按計息時的郵局2年定存機動利率前2年加0.345%（現為1.72％）、第3年起加0.645%（現為2.02%）機動計息，最多可以貸到8成，攤還年限最長30年，包括不用還利息，只還本金的3年寬限期。
夫妻和未成年子女名下都沒有自用住宅，才可以申請財政部優惠房貸。Flickr提供，陳好酸 The Lives I lived攝
優惠房貸可合併使用 今年底截止申請要盡早
財政部和內政部的優惠房貸可以合併使用，假定民眾今天要貸款1000萬元，可以申請最高500萬元的青年安心成家優惠貸款，再搭配內政部的220萬元整合住宅補貼方案，剩下的280萬元，再跟銀行申請一般貸款即可。
內政部「整合住宅補貼資源實施方案」目前每年都會辦理，但相關條件可能會略為修正，民眾最好申請前上內政部網站查詢該年方案。財政部「青年安心成家方案」就不是年年都有，目前可以申辦到2014年底，想申請的民眾最好把握時間。
另外，內政部過去也曾實施過「青年安心成家方案」，雖然貸款額度僅200萬元，但因為前2年免息，詢問度非常高，可惜已在2013起就停辦，內政部曾表示，若民眾有需要，且財政好轉，有可能恢復原政策，有興趣的民眾還是可以持續關注相關訊息。
薪水固定上班族 選波動低指數型房貸
除了青年優惠房貸之外，其他還有許多類型房貸，包括銀行存款可以抵本金的「抵利型」、還過的本金可以再借出使用的「理財型」、每月準時還款，且多繳還本金就可以降低利率的「利率遞減型」、申貸時就先約定最高利率上限的「保障型」等等，其中以指數型和固定型最常見。
薪水固定的小資上班族，可以選擇波動低的指數型房貸。
一般小資上班族，因為每個月的薪水固定，可以承擔的風險也比較低，住商不動產企研室主任徐佳馨建議，最好選擇利率波動不大的指數型房貸。所謂指數型房貸，它的利率便是根據各家銀行的定儲利率，再加上加碼利率來計算，但要注意各家銀行的定儲利率都不盡相同，申辦前最好做足功課。
擔心央行升息 選先計算風險固定型房貸
固定型房貸並非真的20年一率到底，而是民眾在簽約時，和銀行約定好幾年內採固定利率，通常這時候的利率會比其他類型房貸來得高，但因為每個月所要繳的貸款金額都一樣，不會受到利率波動的影響，在約定期滿之後，再改回指數型計算。
徐佳馨指出，會選擇這種房貸的人，主要是把未來可能升息的風險先計算進去，但她也舉例，曾有民眾因擔心央行升息，選擇固定型房貸，最後並沒有升息，這位民眾卻硬生生申辦了利率3%多的房貸，足足比其他人多上1%多。
因應央行升息 多還本金降利息才是關鍵
徐佳馨建議：「選擇固定型房貸要先做好評估，因應央行升息的辦法，並不是如何找低利率的房貸，關鍵還是在平時就多存點錢，當央行升息後，就可以先還貸款本金，那利息自然降低。」
民眾可以用試算法，推估自己未來每月的還款金額。
房貸試算公式 貸款100萬月還5000元
除了享受政府提供的首購優惠房貸，和選擇適合自己的房貸類型之外，徐佳馨還提供了一個房貸試算方式供民眾參考，她指出，在央行尚未升息，目前房貸利率2%前題下，每貸款100萬元，償還期20年時，每個月本息攤還大約在5000元，民眾可以用此公式，概算出自己未來每個月要支出的房貸金額。
出處>>> http://tw.house.yahoo.com/news/【-週報-】-錢不夠買房怎麼辦-房貸解密不頭痛-020329487.html
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