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作者：MyGoNews廖賢龍
時間：2013-09-08
時間：2013-09-08
【MyGoNews廖賢龍/台北報導】消費者為大的時代，連銀行都難免陷入紅海戰爭，在房貸市場上用低利搶轉貸客戶。想打轉貸的如意算盤，除了要看轉貸銀行的利率，還得盤算轉貸的隱藏成本！因此轉貸前得先為自己的房貸做健檢！
健檢一：繳息正常？
凡貸款，銀行除了評估擔保品的條件、價值之外，貸款人的還款能力也是銀行評估是否承貸及貸款成數的重要因素。因此要求轉貸戶必須檢附至少半年的繳息紀錄，同時銀行也會檢視貸款人的信用卡使用記錄，如果長期使用循環利息，且在原銀行繳息記錄不正常的房貸戶，要轉貸就不一定談得到優惠利率。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，因此有意轉貸者，必須確定在上一家銀行的貸款期間都準時、全額繳款，財務信用良好，以證明自己財力穩定性。
健檢二：擔保品條件好嗎？
張旭嵐分析，由於小套房不是市場主力，銀行會評估物件轉手條件，再決定貸款成數。一般來說室內坪數12~15的小坪數房型貸款成數較低，平均在6成左右，利率也會比一般住宅的房貸高。
尤其在地理條件上非學區或捷運站附近，或套房本身公設比過高，或是位在工業區的套房物件，銀行的審核條件就比較嚴格，因此不管是申請貸款或是轉貸，就不見得可以談到更好條件。
健檢三：轉貸成本要多少?
但是別忘了，無論代辦服務費再怎麼優惠，房貸搬家的過程中，要先辦塗銷、再重新辦抵押，來回要花不少費用。張旭嵐指出，首先，新申辦貸款要交3千元至5千元的開辦服務費。再者，千分之1.2的地政規費，貸款500萬的規費要6千元，代書手續費約為6000，總共要1.5萬，就算是不找代書自己跑行政流程，也得花許多時間，這些要算在轉貸的成本裡頭，轉貸前得先精打細算，否則可能因小失大。
健檢四：利差和轉貸額度有多少
銀行為了爭取新客戶，通常會以降低利率來吸引轉貸，不過由於轉貸需要成本因此若是利差不高或增貸空間不大，就不一定划算。
張旭嵐舉例來說，如果利息相差一碼（0.25%）貸款100萬每年就省了2500元，如果貸款金額為500萬，則省了12500元左右，就足以用來支付轉貸的手續費，因此就可以考慮選擇轉貸。
張旭嵐建議，其實就算不需要轉貸，申貸戶還是應該經常性健檢自己的房貸情況，一方面盤點房貸的還款進度，並衡量自己的財務狀況，是否可以提前還款，減輕壓力，或者透過增貸做其他理財投資規畫；另外一方面，也要掌握市場利率的狀況，特別是使用兩階段或三階段房貸者，要進入下一階段利率前，可向銀行爭取降息的籌碼，成為靈活運用房貸的理財達人。
健檢一：繳息正常？
凡貸款，銀行除了評估擔保品的條件、價值之外，貸款人的還款能力也是銀行評估是否承貸及貸款成數的重要因素。因此要求轉貸戶必須檢附至少半年的繳息紀錄，同時銀行也會檢視貸款人的信用卡使用記錄，如果長期使用循環利息，且在原銀行繳息記錄不正常的房貸戶，要轉貸就不一定談得到優惠利率。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，因此有意轉貸者，必須確定在上一家銀行的貸款期間都準時、全額繳款，財務信用良好，以證明自己財力穩定性。
健檢二：擔保品條件好嗎？
張旭嵐分析，由於小套房不是市場主力，銀行會評估物件轉手條件，再決定貸款成數。一般來說室內坪數12~15的小坪數房型貸款成數較低，平均在6成左右，利率也會比一般住宅的房貸高。
尤其在地理條件上非學區或捷運站附近，或套房本身公設比過高，或是位在工業區的套房物件，銀行的審核條件就比較嚴格，因此不管是申請貸款或是轉貸，就不見得可以談到更好條件。
健檢三：轉貸成本要多少?
但是別忘了，無論代辦服務費再怎麼優惠，房貸搬家的過程中，要先辦塗銷、再重新辦抵押，來回要花不少費用。張旭嵐指出，首先，新申辦貸款要交3千元至5千元的開辦服務費。再者，千分之1.2的地政規費，貸款500萬的規費要6千元，代書手續費約為6000，總共要1.5萬，就算是不找代書自己跑行政流程，也得花許多時間，這些要算在轉貸的成本裡頭，轉貸前得先精打細算，否則可能因小失大。
健檢四：利差和轉貸額度有多少
銀行為了爭取新客戶，通常會以降低利率來吸引轉貸，不過由於轉貸需要成本因此若是利差不高或增貸空間不大，就不一定划算。
張旭嵐舉例來說，如果利息相差一碼（0.25%）貸款100萬每年就省了2500元，如果貸款金額為500萬，則省了12500元左右，就足以用來支付轉貸的手續費，因此就可以考慮選擇轉貸。
張旭嵐建議，其實就算不需要轉貸，申貸戶還是應該經常性健檢自己的房貸情況，一方面盤點房貸的還款進度，並衡量自己的財務狀況，是否可以提前還款，減輕壓力，或者透過增貸做其他理財投資規畫；另外一方面，也要掌握市場利率的狀況，特別是使用兩階段或三階段房貸者，要進入下一階段利率前，可向銀行爭取降息的籌碼，成為靈活運用房貸的理財達人。
出處＞＞＞ http://www.mygonews.com/news/detail/news_id/106910/房市理財！4個步驟，轉貸先做房貸健檢
----------台灣房屋地產集團 台灣房屋 高鐵站前直營店 03-6675998 竹北市文興路二段521號----------
作者：MyGoNews廖賢龍
時間：2013-08-27
時間：2013-08-27
房貸專案的關鍵不僅是數字，還包括背後的其它服務和費用成本。
眉角一：兩段式利率的數字陷阱
眉角二：固定利率好還是機動利率划算?
眉角三：洞悉房貸的額外費用
眉角四：提早償還要付違約金?!
眉角五：申貸年限的限制
【MyGoNews廖賢龍/台北報導】許多人在辦理房貸時也都懂得比價的必要性，不過你真的比「對」了嗎?台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，一般人最直接受到房貸專案上利率的數字吸引，所以在利率數字上比高低，不過真正的關鍵不僅是在數字上，還包括這背後的其它服務和費用成本，台灣房屋智庫整理申貸前應注意的五大眉角，揭開「房貸廣告」的美麗面紗。
大多數的銀行會把第一年或前兩年利率訂的比較低，以便吸引顧客，而到了第二年或第三年利率在往上加。其實，第二段或第三段利率才是關係到未來十幾年的房貸利率，要了解各階段利率，才能精準算出整個房貸總金額，也才能真正達到比價目的。因此千萬不要被片面的房貸利率資訊給矇蔽了。
固定利率對銀行來說，潛在成本較高，因此利率會比機動利率高，雖然當預期市場利率上揚時，選擇固定利率房貸就比較吃香，但是有時市場預期利率上升的幅度，和實際利率變化並不相同，或是發生的時間延遲許久，這對固定利率房貸來說都是潛在的風險。
簡單來說，如果預估未來利率波動不大、或利率將下修，則可選擇「機動利率」；而如果目前利率已在低檔、或未來有條升可能，則建議採用「固定利率」計息，或許有機會享有固定低利的優勢，省下不少房貸成本。
申購房貸除了要比較利率數字，精算每個月要繳的本金和利息之外，還得注意潛在的成本與費用，不然可能會陷入利率的迷思。很多消費者只注意比較銀行間利率零點幾的差別，其實貸款的申請過程中所隱藏的手續費、帳管費、代償費等附加費用，會增加貸款成本，有時雖然看起來第一階段利率低，但加上手續費後並沒有想像中優惠，甚至更高。
張旭嵐提醒，尤其有些已有房貸者，看到更優惠利率想要轉貸，卻沒有注意到轉貸可能會延伸出的費用，包括：代書服務費（設定及塗銷費用）、地政機關設定規費及書狀費、銀行手續費（代償費、鑑價費、帳戶管理費及作業費）等，因此消費者在詢問或比較利率的同時，還應該詳細了解附加費用，才能清楚分析貸款成本。
許多上班族在年底拿到年終獎金，或是每月或每季有大筆工作獎金時，便會規畫提撥部分金額償還房貸，以減少後續的利息支出，不過這時候才發現，原來提前還款是會有違約金的！張旭嵐說，銀行針對貸款額客收取「提前清償違約金」的目的，主要是避免顧客於短期內轉貸。通常違約金的限制，是在貸款的第1~5年不等，收取的金額為貸款金額的一定比例或每月還款金額的倍數。
雖然房貸在一、兩年內完全清償的機率並不高，違約金的限制影響不大，但有些銀行對顧客的「部分還款」也會收取違約金，這對於想要以部分還款來節省利息的顧客而言就會有影響，因此，在辦理房貸前，一定要事先問清楚有關違約金的限制條件，確定「提前部份還款」或「提前清償」，是否須負擔違約金。
為了減輕貸款壓力，許多申貸者會拉長貸款期限，從20年到40年期不等，提醒您，銀行都有貸款者年齡和申貸年限加起來不超過75年的限制，因此年紀較長的申貸者還款期限的限制較多，而年紀越輕，貸款年限的彈性越高。如果是五十歲以上，無固定收入的退休族群，較難爭取到優惠利率，銀行放款條件較更嚴謹，建議可用以子女的名義申請房貸，便可延長房貸還款年限，減少房貸的壓力。
大多數的銀行會把第一年或前兩年利率訂的比較低，以便吸引顧客，而到了第二年或第三年利率在往上加。其實，第二段或第三段利率才是關係到未來十幾年的房貸利率，要了解各階段利率，才能精準算出整個房貸總金額，也才能真正達到比價目的。因此千萬不要被片面的房貸利率資訊給矇蔽了。
固定利率對銀行來說，潛在成本較高，因此利率會比機動利率高，雖然當預期市場利率上揚時，選擇固定利率房貸就比較吃香，但是有時市場預期利率上升的幅度，和實際利率變化並不相同，或是發生的時間延遲許久，這對固定利率房貸來說都是潛在的風險。
簡單來說，如果預估未來利率波動不大、或利率將下修，則可選擇「機動利率」；而如果目前利率已在低檔、或未來有條升可能，則建議採用「固定利率」計息，或許有機會享有固定低利的優勢，省下不少房貸成本。
申購房貸除了要比較利率數字，精算每個月要繳的本金和利息之外，還得注意潛在的成本與費用，不然可能會陷入利率的迷思。很多消費者只注意比較銀行間利率零點幾的差別，其實貸款的申請過程中所隱藏的手續費、帳管費、代償費等附加費用，會增加貸款成本，有時雖然看起來第一階段利率低，但加上手續費後並沒有想像中優惠，甚至更高。
張旭嵐提醒，尤其有些已有房貸者，看到更優惠利率想要轉貸，卻沒有注意到轉貸可能會延伸出的費用，包括：代書服務費（設定及塗銷費用）、地政機關設定規費及書狀費、銀行手續費（代償費、鑑價費、帳戶管理費及作業費）等，因此消費者在詢問或比較利率的同時，還應該詳細了解附加費用，才能清楚分析貸款成本。
許多上班族在年底拿到年終獎金，或是每月或每季有大筆工作獎金時，便會規畫提撥部分金額償還房貸，以減少後續的利息支出，不過這時候才發現，原來提前還款是會有違約金的！張旭嵐說，銀行針對貸款額客收取「提前清償違約金」的目的，主要是避免顧客於短期內轉貸。通常違約金的限制，是在貸款的第1~5年不等，收取的金額為貸款金額的一定比例或每月還款金額的倍數。
雖然房貸在一、兩年內完全清償的機率並不高，違約金的限制影響不大，但有些銀行對顧客的「部分還款」也會收取違約金，這對於想要以部分還款來節省利息的顧客而言就會有影響，因此，在辦理房貸前，一定要事先問清楚有關違約金的限制條件，確定「提前部份還款」或「提前清償」，是否須負擔違約金。
為了減輕貸款壓力，許多申貸者會拉長貸款期限，從20年到40年期不等，提醒您，銀行都有貸款者年齡和申貸年限加起來不超過75年的限制，因此年紀較長的申貸者還款期限的限制較多，而年紀越輕，貸款年限的彈性越高。如果是五十歲以上，無固定收入的退休族群，較難爭取到優惠利率，銀行放款條件較更嚴謹，建議可用以子女的名義申請房貸，便可延長房貸還款年限，減少房貸的壓力。
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