【文/住展房屋網】只要是與都市或土地開發相關的消息,常常都會出現容積或容積率之名詞。容積代表的是什麼?可能很多人只有模糊的概念,甚至更多人會認為,與我何干?然而容積之訂定,其相關制度及管理,卻直接左右都市生活品質,與你我息息相關…
稍有注意不動產或都市發展相關議題者,對容積這個名詞應該不陌生;無論是建案開發消息、都市計畫檢討審議,甚至堪稱近年熱門話題的都市更新,都和容積高度相關。如上月營建署正式宣佈延後兩年實施容積獎勵上限新規定的消息,由於直接影響未來開發成本,外界估計建商將因此搶辦建照;另外,雙北市推動都市更新祭出的誘因,也都是容積獎勵。
人口活動容受力謂容積
從建築開發的角度,容積指的是一塊基地,在都市計劃規範中可開發的最大限度或強度,因此大部分談容積時,都會以比例來做描述。舉例來說,如果一塊基地是一百坪,而其法定容積率是二百二十五%,則就代表該基地可蓋最多共二百二十五坪的樓地板面積。
不過在實務上,開發商可做移轉及獎勵之申請,甚至還有一些設施是免計容積的;因此如用真正蓋出來的樓地板面積回算容積率,則往往會比法定容積(率)高出許多。
然無論理論或實務,容積率愈高,仍代表人口數量及活動愈密集,交通流量及建設需求也會增加,故高容積率常見於位居主幹道、交通條件較佳的商業區;相對地,住宅區的容積率就略低,因為居住型態不宜過度集中。工業或農業區則是從事生產,加上工業生產還有安全顧慮,故開發密度通常更低。
不過以上描述,仍無法具體說明,容積或容積率究竟代表什麼。容積的操作定義,應是某地區或區塊對人口各種活動的容受力;這取決於該地區的自然環境條件,也可能是政府推動各種公共建設,機能改善或進步後,所創造出的適居能量。
容積增加來自推動公建
以這樣的觀點而言,容積其實是一種有限資源,甚至應視為公共財;尤其以現今世界人類多數居住在都市的生活型態來說,自然環境的決定性減低,基礎公共建設則大幅提升,而建構這些基礎公共建設,所需經費都靠所有納稅人繳的稅來支應,因此容積所創造的利益,當然屬全民所有,稱之謂公共財。
理論上,都市計劃制定者會根據這座城市的發展藍圖,概算出預定的居住人口,並考慮自然環境,決定都市中各區塊哪裡是商業區、哪裡是住宅區,哪裡又從事工農生產,哪些投入公部門經費做道路、車站、學校或公園等公共建設,再據此賦予各地目別不同的容積(率)規範;回過頭來,所有土地之容積率總和,仍須回歸、服膺最初的都市計劃規範(人口容量)。
以上不但是理論,也是實務,因為這將直接影響都市居民生活型態,乃至品質,甚至和城市的發展遠景息息相關。如整體容積率如果訂得太高,生活品質就更易受到負面影響,災變發生時,還會影響人口疏散或救災的效率;比如容積率較低的住宅區巷弄內,建物容積超量、蓋得太高,一旦發生火災,雲梯車開不進去,麻煩就大了。
只不過在台灣,或許早期對都市計劃的重視程度不足,土地開發只有建蔽率(以開發基地前臨道路決定建物高度),無容積率規範;最早實施容積率管制的台北市及宜蘭縣,時間也不過約二十多年,其他地區則更晚【註】。或許因為如此,於是產生諸多弊病;當中最受外界質疑的,無疑又是容積移轉及獎勵這兩大項。
台灣全面實施容積率管制不到二十年,因此新北市至今仍看得到高聳入雲的超高樓建物。
容積執行面弊病叢生
德明技術學院副校長兼不動產經營系主任楊松齡教授,本身曾受官方委託研究過容積制度;他舉例解釋,容積制度好比積木遊戲,每個人(區塊)因為各自條件不一,分到的積木塊數不一,但總量就是這麼多。只有花錢再添購新積木(進行公共建設),塊數(容積)才會增加。
而容積移轉,主要精神是徵收補償,是讓因為法定古蹟等類似情況,而使開發受限制的基地,有一定程度移轉(容積)的彈性;但更重要的是,移入基地也要有明確規範或限制。
因為按都市計劃,每塊基地乃至區塊的容積,意義及價值都不同;同樣是容積,放在大同區和放在信義區,對周邊區域產生的影響絕對不一樣,當然價值(價格)也不可能相等。但在台灣,雖對容積移轉法令確有規範,但操作上卻形同不設限,結果當然造成亂象,甚至成為私人攫取利益的工具。
除了獎勵外,獎勵措施也是亂糟糟。首先,伴隨各項政策配合推出的獎勵措施過於浮濫,更讓原本都市計劃規範的容積量形同虛設。
移轉獎勵不當造成亂象
就拿九三年當時北縣府三合一重劃區土地標售來說,縣府為求順利標脫,因此祭出了限時開發及大面積基地的容積獎勵措施。以其中一塊北大特區為例,原本設定為中低密度開發區,初期開發也都是透天社區;然而因容積獎勵緣故,後來結果變成高樓大廈櫛比鱗次。現在只要驅車走二高,行經三鶯交流道附近,往三峽方向望,一定都能看到此一『奇觀』。
對此,數年前就有在地開發業者提出質疑與憂慮,認為這樣的獎勵,除了讓在地或小型建商根本無法與外來大型建商同場競爭外,因為獎勵而大增的樓地板面積,造成可能超量的移入人口及活動,更會直接影響特區生活品質。近年只要北部降下大雨,當地就常傳出下水道不及排放,導致淹水的情況,這就是當初給予獎勵過於浮濫的明證。
容積獎勵大放送的另一問題,是後續管理疏失。如北市已停辦的停車位容積獎勵措施,本來希望藉此創造更多停車位供公眾使用,原始立意是好的;然而獎勵給了之後卻疏於管理、監督,結果不但這些應釋出讓公眾使用的停車位,鮮少真正開放,有些案例甚至被開發商移花接木,透過二次施工拿去做其他用途,如變成中庭花園等等。
近十年政府推動都市更新,為此祭出容積獎勵,也如出一轍。好比台北市『最負盛名』的台北好好看,美其名是讓市容更好、更新穎,但實際操作卻變成,只要開發商在基地動工前進行短期綠美化,就給若干容積獎勵;雖然官方說綠美化有減碳效果,但畢竟這仍是短期,然增加容積後製造的環境衝擊卻是長期,顯然這中間缺乏合理的對價關係。
推容積銀行欲重新整頓
對於上述『亂象』,監察院之前便陸續提出糾正,而營建署因應推出容積獎勵上限新規定(確定延後至後年七月實施),經建會則提出所謂『容積銀行』的概念及作法,代表未來開發商要取得額外容積,都必須向銀行(官方)購買。都市更新容積獎勵,雙北市近月也先後提出新辦法,要求未來申請更新事業的條件,是必須取得(候選)綠建築標章。
國內知名地政學者,目前為不動產資訊中心資深研究員的華昌宜教授,曾於九九年接受北市府委託,研究容積銀行的可行性;而其結論就認為,現行移轉及獎勵制度皆有缺失,如只用移入基地容積若干百分比為上限的單一指標,審核不夠嚴謹。此外,由於移轉幾乎都是從低房價區移到高房價區,因此也產生有些地區容積總和超出允建量的問題。
華昌宜在該報告中建議,移轉之審核應由單一單位處理,以加強效率,並採行總量管制概念。至於容積銀行部份,則可先採小區域、限定時間試辦,更具體建議可先針對私有公設保留地辦理之。其他重點則包含須設立審議委員會進行監督,及建立適切的第三方估價制度等。
楊松齡解釋,經建會所提的容積銀行概念,較接近英國的「開發捐」,也就是可額外給予開發商的容積,源於官方投資、推動公共建設產生的成效;或是類似國父的漲價歸公,如要取得額外容積,須向官方購買(開發捐)。
容積移轉制度設計的起源,主要是使古蹟得以保存(圖為大同區保安宮)。
籌措財源實為真正目的
設立容積銀行的好處,是移轉獎勵及交易等行為可透明化。但同樣地,如果容積銀行賣出的容積總和超過都市計劃規範,則仍是換湯不換藥。而且看台灣版容積銀行的初步規劃,更像是在籌措建設財源;這和政府收稅、投資公共建設後,產生額外容積,再透過類似銀行之交易平台讓開發商購買(繳開發捐),經費回收,再次投資公共建設的循環,恰好完全倒置。
楊松齡舉他考察時看到的狀況表示,在美國,遊戲規則完全不是這樣的。如舊金山政府相關部門,會在每年度檢視計算各項新建公共建設,創造出多少的增額容積,之後再以類似選美,或最有利標之方式釋出,想申請獎勵者皆需提出規劃,政府相關部門再衡量,哪些或哪項規劃最能與新建公共建設結合,或配合且符合都市發展遠景或精神,才會給(容積獎勵)。
至於都市更新須取得綠建築標章才給容積獎勵,知名綠建築│北投市立圖書館設計者張清華建築師認為,容積增加會對環境帶來更多衝擊,因此如果建物本身能節能減廢,當然最好,但這當中的對價關係,仍須深入討論及釐清。
不過楊松齡坦承,根據他的觀察,國內與容積制度相關的基礎研究確實不足,雖說多數都市計劃歷年都有通盤或細部檢討,公共建設也都落實,但容積規範並未『與時俱進』,一直沿用舊制;而官方又把獎勵或移轉當作政策工具,且採取齊頭式假平等的容積獎勵方式,無異本末倒置,無怪乎形成各種亂象。
由於容積獎勵浮濫,使北大特區這類原應為中低密度開發的重劃區,變成高樓大廈櫛比鱗次。
採總量管制 創宜居環境
總括來說,容積是一個區塊的人口活動容受力,也是建築開發強度,而且『欄位』是固定的,根據不同的地目而有不同;只有透過以下三種方式︱移轉、獎勵及都市計畫通盤檢討,才會產生變化,而且唯有透過最後一項措施,總量才有可能產生變動。當然,先決條件是新建各項基礎公共建設,使區域對人口活動的容受能量提升。
然過去以來官方執行相關制度,不但很少說明清楚,實務操作也有諸多謬誤,甚至出發點都有可議之處。追本溯源,更是缺乏周延土地政策,乃至國土開發方針的結果;開發行為過度經濟、資本導向之下,容積制度就很容易偏失。因此,無論容積移轉、獎勵或銀行,都須回歸最根本的都市計劃規範,且力行總量管制,才能真正阻絕相關亂象,讓多數居住在都會區的你我,獲得更好的生活品質。
註:台北市是全台最早發布《(台北市)土地使用分區管制要點》,也就是容積率的行政區(七十二年),之後經細部計畫通盤檢討後,於八十二年全面實施容積率管制(同年實施的還有宜蘭縣)。
其他縣市則礙於建商及地方議會壓力而遲未實施。現在的新北市,則是在台北縣尤清縣長第二任期,也就是八六年八月發布《台北縣三重等十七處都市計畫區土地使用分區管制要點》,透過主要計畫通盤檢討,實施全縣容積率管制。台灣省則在八八年六月中修正《都市計畫法台灣省施行細則》,訂定都市計畫各土地使用分區之容積率上限。此後,台灣建築開發的「容積率時代」才正式開展。
本文摘自12月5日出刊之《住展雜誌》385期專題報導,同期內容除本文外,並有「縮小貧富差距的真方向」、「房市不敗神話 尋找下一條捷運金礦」、「台灣房市會泡沫化嗎?」、「不讓你好稅 國稅局獵殺投資客」、「新北市晉身直轄都會第一步」、「溫泉住宅這樣買就對了」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝!
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撰文/陳心儀 圖片/陳心儀 提供
小資族想買房,一定要搞懂房貸類型
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夫妻和未成年子女名下都沒有自用住宅,才可以申請財政部優惠房貸。Flickr提供,陳好酸 The Lives I lived攝
優惠房貸可合併使用 今年底截止申請要盡早
財政部和內政部的優惠房貸可以合併使用,假定民眾今天要貸款1000萬元,可以申請最高500萬元的青年安心成家優惠貸款,再搭配內政部的220萬元整合住宅補貼方案,剩下的280萬元,再跟銀行申請一般貸款即可。
內政部「整合住宅補貼資源實施方案」目前每年都會辦理,但相關條件可能會略為修正,民眾最好申請前上內政部網站查詢該年方案。財政部「青年安心成家方案」就不是年年都有,目前可以申辦到2014年底,想申請的民眾最好把握時間。
另外,內政部過去也曾實施過「青年安心成家方案」,雖然貸款額度僅200萬元,但因為前2年免息,詢問度非常高,可惜已在2013起就停辦,內政部曾表示,若民眾有需要,且財政好轉,有可能恢復原政策,有興趣的民眾還是可以持續關注相關訊息。
薪水固定上班族 選波動低指數型房貸
除了青年優惠房貸之外,其他還有許多類型房貸,包括銀行存款可以抵本金的「抵利型」、還過的本金可以再借出使用的「理財型」、每月準時還款,且多繳還本金就可以降低利率的「利率遞減型」、申貸時就先約定最高利率上限的「保障型」等等,其中以指數型和固定型最常見。
薪水固定的小資上班族,可以選擇波動低的指數型房貸。
一般小資上班族,因為每個月的薪水固定,可以承擔的風險也比較低,住商不動產企研室主任徐佳馨建議,最好選擇利率波動不大的指數型房貸。所謂指數型房貸,它的利率便是根據各家銀行的定儲利率,再加上加碼利率來計算,但要注意各家銀行的定儲利率都不盡相同,申辦前最好做足功課。
擔心央行升息 選先計算風險固定型房貸
固定型房貸並非真的20年一率到底,而是民眾在簽約時,和銀行約定好幾年內採固定利率,通常這時候的利率會比其他類型房貸來得高,但因為每個月所要繳的貸款金額都一樣,不會受到利率波動的影響,在約定期滿之後,再改回指數型計算。
徐佳馨指出,會選擇這種房貸的人,主要是把未來可能升息的風險先計算進去,但她也舉例,曾有民眾因擔心央行升息,選擇固定型房貸,最後並沒有升息,這位民眾卻硬生生申辦了利率3%多的房貸,足足比其他人多上1%多。
因應央行升息 多還本金降利息才是關鍵
徐佳馨建議:「選擇固定型房貸要先做好評估,因應央行升息的辦法,並不是如何找低利率的房貸,關鍵還是在平時就多存點錢,當央行升息後,就可以先還貸款本金,那利息自然降低。」
民眾可以用試算法,推估自己未來每月的還款金額。
房貸試算公式 貸款100萬月還5000元
除了享受政府提供的首購優惠房貸,和選擇適合自己的房貸類型之外,徐佳馨還提供了一個房貸試算方式供民眾參考,她指出,在央行尚未升息,目前房貸利率2%前題下,每貸款100萬元,償還期20年時,每個月本息攤還大約在5000元,民眾可以用此公式,概算出自己未來每個月要支出的房貸金額。
出處>>> http://tw.house.yahoo.com/news/【-週報-】-錢不夠買房怎麼辦-房貸解密不頭痛-020329487.html
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