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蘋果日報/林巧雁 2013-12-31
 
 
讓年輕人都有房子住,成為昨天立法院財委會關心議題。內政部長李鴻源昨備詢指出,未來可改變住屋政策,活化閒置土地改建為青年宿舍,原則「只租不蓋」。

  全國有90萬戶空屋

  李鴻源說,年輕人在台北買房的成本太高,其實大台北的空屋很多,因為持有的代價低,很多人不願意拿出來,希望可與財政部合作,建立空屋媒合平台。財政部長張盛和回應,財政部將研究如何協助推行社會住宅政策,如果內政部需要國有土地,財政部會全力配合。李鴻源指出,目前全國有90萬戶空屋,有社會住宅需求有32萬人,如果全部空屋都可釋出,就可解決年輕人買不起房煩惱。李鴻源說,因為少子化,現在很多中小學校沒有學生,可研究是否把教室改建成不豪華、但舒適安全的空間,讓年輕人可以住。李鴻源進一步說,積極鼓勵學校整併,雖會遇到校友、各方的反對,但已積極跟雙北市政府溝通,希望可以活化學校等閒置空間,改建為青年宿舍。立委費鴻泰質疑,政府花了這麼多錢(營建署花了35億取得土地),目前只能提供5處只租不賣的青年住宅,台北2處與新北市3處才1500戶,成效太低,且被民眾質疑圖利建商。

  曾銘宗:日勝生沒超貸

  李鴻源表示,政策已在檢討,這種用蓋的方式無法解決問題,希望先活化閒置空間,用最少的成本解決此問題。之前把土地交由台北市、新北市規劃,內政部基本上尊重。張盛和也表示,會研究社會住宅政策後提出具體建議。他說,看了電視節目介紹瑞士、德國、新加坡的社會住宅很感動,認同推動社會住宅只租不售的政策。只要付租金沒有頭期款,沒有房貸,負擔降低,可幫助年輕人住屋問題。此外,近期日勝生美河案引起外界關注是否有弊端?金管會主委曾銘宗表示,台北市捷運局當初核定的興建成本是182億元,日勝生向兆豐銀貸款120億元,貸款成數6成多,沒有超貸,且8月已還清,目前股價及財報也都無異常,證交所密切注意。
 
 
 
出處>>> 台灣房屋.研究智庫

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經濟日報/郭及天 2013-12-31

金八條發威,今年全台商用不動產市場交易量僅812億元,年減24%,創金融海嘯以來新低量。壽險業者取得商用資產比重更降至近年新低,還不到20%;傳產製造業比重則大增至35%,顯示商用不動產市場買盤結構已大幅改變,企業自用取代壽險業投資需求。

  近年壽險業資金充沛、大舉購樓,造成商用不動產價格大上漲,金管會為調控壽險業資金去向,去年11月祭出「金八條」,包括收益率必須超過2.875%、投資商辦大樓五年內不得移轉等,由於台北地區收益率達此標準的不動產難尋,大幅降低壽險業者購樓規模。

  高力國際昨(30)日發布2014年商用市場展望,總經理劉學龍表示,金八條對壽險業取得資產的限制,已大幅改變國內商用市場生態,明年商用市場買方仍以自用型買家為主,尋找適合標的如飯店、物流園區等。而由地主、建商、投資人合資興建,或售後租回模式的情形會更盛行。此外,也會有更多壽險業者前進海外投資不動產。

  高力國際統計,過去幾年壽險業者是台北市商用不動產的最主要買主,約占市場交易量五、六成,今年則降至逾二成;製造業則從約一成提高至35%,外資比重也從2%提高至近10%。

  劉學龍指出,今年內科廠辦及零售商場比重大幅提高,取代過去商用市場以台北市精華區辦公室產品一枝獨秀的現象。

  而台北市交易比重也從八成以上降至57%。

  相較於商用不動產低迷,精華區土地日趨稀有,加上資產保值的題材,土地市場交易熱度直線翻揚,第4季土地交易791億元,是六年來單季新高,且五都及桃竹地區都有90億元以上的交易規模,壽險及建築業積極向台北市外、具有開發或增值潛力的區域布局。

  高力統計,興富發、遠雄、京城及中國人壽等業者今年都投入逾百億元購地;華固、國壽、亞昕、長虹,也投入50億元以上買地。

 

出處>>> 台灣房屋.研究智庫

http://news.twhg.com.tw/trend_content.php?ojb=30017

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2013年12月30日11:34

【張菱育/台北報導】大陸來台自由行夯,今年9月更首破單月5萬人次,總計1~10月比起去年同期成長190.2%。投資者看好這股兩岸往來商機,帶動台北市中型飯店交易,從實價揭露顯示,僅3個月內就有2筆整棟飯店交易,為「駿宇飯店」、「洛碁大飯店」,總價分別為12億元及18.5億元。

台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示,12月1日起陸客來台自由行每日配額上限放寬至3000人。據觀光旅館公會統計,每個月約可再增加近2萬名房客,讓北市飯店業者注入強心針,以建國北路一段138巷的「洛碁大飯店」來說,總房間68 間,周邊有四平商圈、南京松江金融商圈及鄰近捷運松江南京站,商務、交通或生活機能都很便利。

 

出處>>>

http://appledaily.com.tw/realtimenews/article/life/20131230/317446/applesearch/陸客瘋 北市飯店交易夯

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限65歲以上國民 須無法定遺產繼承人

2013年12月28日

 

國內人口結構趨高齡化,老年人退休規劃更顯重要。范厚民攝

【洪安怡╱台北報導】2013年3月上路的「以房養老」方案,以反向抵押貸款的方式,讓老年人將房產抵押給政府,換取每月資金領取。但傳統留房產給下一代的觀念,加上申請資格的限制較多,使得該方案目前仍無人申請。專家提醒,有需求但不符合申請資格的民眾,可改將房產出售後,改買收租套房,以租金作為可活用的資金來源。

 

隨著國內人口結構邁向高齡化,老年人的照顧與安養問題備受重視,內政部統計,國人住屋擁有率高達79.2%以上,不少退休族空有房產,手邊卻無可供活用的資產,此時,將房產反向抵押貸款的觀念正符合此需求。房產反向抵押貸款指擁有房產的民眾,將房產抵押給銀行,銀行會根據借款人的預期壽命與房產價值進行評估後,讓借款人分期拿取現金,直至借款人去世,銀行則獲得該屋的產權。

 

抵押年利率1.417%

台灣由內政部於2013年3月1日上線「不動產逆向抵押貸款制度試辦方案」,即所謂「以房養老」,申請資格限定超過65歲,無法定遺產繼承人的國民,可將房產抵押給政府,比照國民住宅利率1.417%,採終身每月給付,以65歲男性,房產價值300萬元估算,可得每月給付8200元。
「以房養老」方案試辦人數限定為100人,試辦實施時間至2017年12月31日,申請人應檢附申請書與相關資料備審,審查通過後2個月內辦理簽約。該項業務由政府出資,土地銀行代辦,相關承辦人員表示,截止目前為止仍無任何民眾申請。土地銀行認為,無人申請推估為條件限制過於嚴苛,若能放寬配偶標準較能符合民眾需求。

 

傳統觀念難以接受

「以房養老」提供擁有房產卻缺少流動資金的民眾一個理財選項,讓老年人能在自己的家中頤養天年,解決人口結構高齡化的退休族安養問題,雖立意良善,但一方面台灣傳統觀念會將房產留與下一代,較難接受將辛苦掙得的房產抵押給政府,二來條件限制嚴苛,許多有需求的民眾難以受用。


台灣房屋智庫研究員洪佩君提醒,未來有「以房養老」規劃的民眾,首先要注意購屋的保值性,承貸銀行勢必會嚴格審核標物的客觀條件,條件愈好才能換得愈高的貸款金額。而條件不符合政策的民眾也可考慮「以租養老」,利用投資型的小套房收租,以租金作為收入來源,規劃完善的退休生活。

 

出處>>>

http://appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20131228/35538131/applesearch/以房養老終身按月領取現金

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2013年12月30日

經營新竹竹北的黃奕從房仲秘書開始當起,轉戰業務至今已3年,已成交不少店面與土地產品。尤其今年土地買氣熱絡,她共成交3筆土地約9億元,她說經營土地買賣最怕「吃緊砸破碗」,畢竟沒有人喜歡強迫式行銷。


量身分析風險

黃奕藉由平常的互動建立信任感,「讓對方某天真的有需要的時候,能夠第一個就想到我。」她針對客戶做專業開發,並充分的溝通。
她也經手不少店面,以總價在5000萬元的店面來說,會建議買方自備款準備4~5成,且分析店面的區域屬性,並依照買方的個性協助做投資風險分析,例如保本型買方,會建議買農地或徵收後剛配回的建地,做中長期投資;而保守型買方以自備款2000萬元,約貸款1000萬元的方式,尋找發展中的店面。
記者張菱育

黃奕小檔案

現職:台灣房屋竹北自強直營店經理
資歷:42歲,年資4年
事蹟:1~11月銷售冠軍
工作態度:保持耐心
資料來源:黃奕

 

出處>>>

http://appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20131230/35544077/applesearch/2013超級房仲業務互動建立信任

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文/台灣房屋研究中心


售屋前要做什麼準備?

 


  在決定要出售房屋後,為了使欲出售的房屋能增加賣相,能賣得比較理想的價錢,首先我們要先了解屋況,如果您的房子屬於老舊的房子,賣相通常較差,除非房子位於房價抗跌且買方需求強的地區,否則可能必較不容易吸引現在一般的購屋者,故可能會因此拉長房屋的銷售時間、或被買方要求降低房屋的售價。


  所以為了能賣個好價錢,建議您將房子略做簡單的裝修,以增加房屋的賣相。不過在整修前必須先估算舊房屋的可能的成交價格,並預算個人可接受的裝修費用,再針對房屋重點老舊的部位進行裝修、整理、粉刷,讓老房子也有新賣點,也有機會賣到好的價格。

 


售屋的管道有哪些?

 


  因為房屋交易的金額頗大,而且交易過程極為繁複、冗長、其中牽涉到的房地產專業知識又頗為艱澀;如果您有時間、對房地產交易又有經驗,當然您可以不必透過房屋仲介公司的服務,還可以節省一筆仲介費用;但若是普通一般消費者,尤其是忙碌的上班族,對房屋交易又不盡熟悉,以金錢換取房屋仲介專業的服務,應該是聰明的選擇。


  目前房屋交易市場中,消費者可以利用的售屋管道不外是透過房屋仲介公司、自己出售或親友介紹。


  如果透過房屋仲介公司,那麼從房屋估價、委託簽約、廣告曝光到買賣雙方成交,你都可以輕鬆應對,只要您支付些許的服務費用,就可以獲得最專業的服務;至於透過親友或自己來銷售房屋,因為銷售管道受限、沒有廣告通路、銷售期間容易拉長、並且自己必須負擔交易流程的風險等不利因素外,對於透過親友成交後的中人介紹費,也是一筆必要的支出,想要自行銷售的消費者不可不慎。

 


如何選擇仲介公司?

第一 要務就是要選擇有信譽的房仲公司


  經常發生糾紛的房屋仲介公司顯示消費者在買賣房屋中並不能提供安全的交易過程。且消費者也可從公司信譽來瞭解該公司是否正派經營,例如,是否主動誠實開立發票等。即使交易環節中出現不可控的糾紛,房仲公司通常會妥善處理,不會放任不管,因此,選擇一家有信譽的房仲公司是首要之務。

第二 要選擇擁有合格的不動產經紀人員的公司為您服務


  不動產買賣過程中,牽涉到許多專門知識,例如不動產法律、地政稅令、建築法規…等,因此,房屋仲介不在只是撮和買賣雙方,而更需將房地產的專業知識及一切資訊提供買賣雙方,藉此消弭雙方對交易過程產生的疑慮。因此經紀人在買賣過程中扮演極重要的角色,選擇經紀人素質高的公司更顯得重要。

第三 慎選注意交易安全的房仲公司


  為加強消費者對房仲公司的信賴感,也讓買賣交易安全透明化,房仲公司會提供買方「不動產說明書」,並且對房屋進行產權審查,提供消費者更深一層的保障。

第四 選擇具有完整售後服務的公司


  台灣房屋設立「客戶專屬售後服務中心」,還提供「防火責任保障」、「輻射屋安全檢測」、「水電維修」、「購屋安心保障」等服務,台灣房屋的服務,並不只到交屋就結束。所以,選擇一家提供完整售後服務的房仲公司,不但對買賣雙方有保障,更能讓房仲公司扮演諮詢顧問角色。

 

出處>>>  台灣房屋.女人當家

http://woman.twhg.com.tw/guide_detail.php?id=0000024466

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買房子是一大筆的資金,一般人沒辦法一次付足購買,尤期是年輕人想買房子,手頭上肯定沒有太多的現金,

所以可能先求有再求好,以買預售屋的方式準備房屋總價的一成多至二成來買到自己生平第一個家!!!

不管是買成屋、預售屋,每月能揹房貸支出比例一定要小心拿捏,才不影響生活品質!!


文/台灣房屋研究中心

 


  在準備購屋前,您心中應該會對自己及家庭本身的財務能力進行評估並做好資金的規劃,根據過去國際不成文認定,總是將家戶收入與房貸支出的比例設定在三分之一左右;也就是說,房貸支出只要大約在家庭所得的三分之一,便堪稱為合理負擔,屬於合理房價的範圍。再加上家庭本身既有的儲蓄或資金,以及評估貸款條件,就可以大致估出購屋預算。


  一般而言,若辦理貸款,買中古屋約需準備三至四成的自備款,預售屋由於房屋較新,加上建設公司大多協助辦理其他短期貸款或提供公司貸款,因此準備房屋總價的一成多至二成多即可購屋。


  因此,預售屋自備款低,用比較少的資金就能買房子,中古屋房價低,能節省較多的購屋支出,而且不用擔心未來交屋後,房價是否下跌或屋況是否滿意的問題,要買中古屋還是預售屋好,消費者可多詢問專家的意見。

 

出處>>> 台灣房屋.女人當家

http://woman.twhg.com.tw/guide_detail.php?id=0000024461

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房貸的選擇很重要,也許能少繳幾十萬,為您省到口袋裡的錢唷!!!


 

階梯式房貸 加碼利率前低後高

【洪安怡╱台北報導】民眾購屋申請貸款時,各行庫提供許多不同的房貸方案,早期多為固定型房貸,採取單一的房貸利率,不受央行調息影響,但還款期一旦拉長,固定利率機動性較低。而目前市場上多為指數型房貸,貸款利率會隨著央行升降息與環境的變化做調整,較符合利率變動快速的原則。

 

指數型房貸的房貸利率為定儲利率指數加上加碼利率,是最常見的房貸種類,其中可細分為階梯式與一價到底房貸,階梯式房貸加碼利率分期調整,一般為前低後高;一價到底房貸加碼利率為固定,定儲利率指數隨著央行升降息而變動。

 

各家指數 相去不遠

各家行庫的定儲利率指數會向它行取樣,樣本多為台灣銀行、土地銀行、合作金庫銀行、第一銀行、華南銀行、彰化銀行等6大行庫,或以中華郵政公司2年期定儲利率做為指標利率的參考,台灣企銀表示,取銀行大同小異,故各家行庫的定儲利率指數相去不遠。
如合作金庫目前定儲利率指數為1.37%,台灣企銀為1.38%,中華郵政公司2年期定儲利率則為1.375%,再加上1%不等的加碼利率,使現行房貸利率為2.4%以上。定儲利率指數一般會按月或按季調整,如合作金庫每3個月調整1次,調整當月5日,取6大行庫的1年期定儲機動利率,並於當月15日公告最新定儲利率指數。

 

一價到底 適用長期

日前央行總裁彭淮南暗示將來升息的可能性,以央行升降息半碼(0.125個百分點)來看,行庫會經由壓力測試推算成本,進而增加定儲利率指數約0.07%~0.08%不等,視各行庫狀況而定。以台灣企銀為例,該行提供的一價到底指數型房貸,以定儲利率指數加上加碼利率2.88%來計息,假設民眾借款500萬元,分期攤還10年,總利息為76萬元,但若央行升息半碼,推估貸款利率漲至2.95%,同樣條件下利息將增加至77.9萬元。


台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,指數型房貸定儲利率指數隨取樣銀行升降息而機動調整,符合市場脈動。其中階梯式房貸用前期較低的利率吸引客戶,適合貸款初期需要保留資金周轉,或擅用理財工具活用資金的客戶。一價到底房貸的利率則較為固定,就長期還款來看,平均利率可能較低,民眾可多加比較選擇。

出處>>>

http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20131221/35522352/

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本文章由【宅修特工】提供
1.行動安全︰
保持出入口(門)及走道80cm以上淨寬。
採用乾濕分離的空間規劃,使用防滑地磚,以免滑倒。
浴室門鎖,使用可以從外面解鎖型,如浴室內發生意外,家人可解鎖入內幫忙。
在浴缸、馬桶及洗臉盆旁邊,配合使用高度加裝安全扶手。
2.規劃良好地面洩水坡度及排水孔位置,避免產生積水,排水落水頭使用防臭、防蟲型。

3.浴室若沒有對外的窗戶,需安裝換氣扇或除濕設備。

出處>>> 台灣房屋.好宅生活

http://www.twhg.com.tw/enjoy_life/glife_c_w.php?d=144

 

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近年來,投資人有更宏觀的角度,選擇投資海外房產,近年以馬來西亞、日本、美國交易較為熱絡,有興趣的人可洽我們台灣房屋唷!!!


 

好房News記者馮牧群/採訪報導

國內房市多空訊息交錯,看中相對平實的房價及理想租金報酬率,不少投資人選擇投資海外,近年來以馬來西亞、日本、美國較為熱銷,不過,專家認為,前幾年海外投資確實有獲利空間,但現在須面對「匯差」問題,資金不如留給台灣房市比較保險。

若是錯過最佳時機,投資海外房產不見得一定賺錢。(台灣房屋提供)

在房仲業激烈競爭之下,國內業者紛紛把觸角伸往中國、日本、美國、馬來西亞、澳洲,近期甚至商仲業者也加入海外資產銷售行列,在國內積極舉辦英國、蒙地內哥羅、紐西蘭等地高級住宅的置產說明會。

台灣房屋國際資產中心總經理秦啟松表示,全球主要經濟體復甦將讓亞洲出口國受惠,估計馬來西亞明年經濟成長率將維持5.2%,加上本身擁有相對豐富的天然資源與人口條件,還有隆新高鐵一日生活圈與泛亞高鐵的成型,這些基礎建設將使大馬房地產前景可期。台灣房屋統計,國人赴馬來西亞置產以41~50歲居多,佔比37%,購買總價範圍以1000~1500萬元,約佔四成。

永慶房產事業群總經理葉凌棋提醒,以日本來說,正要開始實施的貨幣寬鬆政策是關鍵,明年若成功挽救經濟蕭條,房市才會有起色;至於這兩年在馬來西亞置產的民眾應有注意到,投報率所帶來的收益早就被匯差「吃光」,明年對海外房市應保守看待,建議投資人「多愛台灣」。

 

出處>>>

http://news.housefun.com.tw/news/article/27292551186.html

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 國道計程收費要上路了~

常利用國道上下班的民眾也可以注意一下您想購屋的位置是否可省下一筆交通費呢?


 

 

林口通勤內湖 每月可省1034元

2013年12月24日

實施計程收費後,新北林口到北市每月可省千元,且房價僅2字頭。黃競鋒攝

【張菱育╱台北報導】國內高速公路將於本月30日施行計程收費,不僅改變用路人習慣,也影響購屋族的選屋地區,房仲業者統計,工作在北市內湖區的上班族,若住林口,每月可省1034元通勤費。

台灣房屋智庫依照國道高速公路試算網站統計,上班地點若在北市內湖,住在新北市林口、基隆及桃園蘆竹的通勤族,計程收費後每日可節省25~47元的通勤費用,其中又以林口區最受惠,每月可節省1034元;上班地點若在新北市中和區,通勤於新北市三峽、鶯歌區及桃園地區,每月可省1320元最多。

 

年後反應較顯著

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,已購屋的民眾,每月省下千元通勤成本,可來償還部分本金;而正在尋找房屋的民眾可選擇外圍地區產品,房價為1~2字頭,以時間換取空間,其中林口及桃園未來還有機場捷運議題,對通勤族來說也是可期待的交通利多。
住商不動產林口公園加盟店店長陳春忠說,對預算有限的民眾來說,在林口可以選擇20年內的中古大樓,每坪約20~25萬元,3房加車位總價1000萬元左右,林口首購族約佔5成,3~4成為換屋族,最近因為天氣冷,看屋量較上月減少高達3~4成,成交量則減1~2成,對於計程收費,因為才準備要實施,預計要到過年後才會有顯著的房市反應。

 

偏遠地區應降價

而目前雙北市外圍房價最低區域為基隆市,平均每坪11.8萬元,若通勤到北市內湖區,每月可省550元的計程費用。住基隆的賴先生說,每天上班都要往台北市開車通勤,支持國道計程收費,但偏遠地區的收費標準應該要降低才合理,避免建商炒高市區房價。

 

出處>>>

http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20131224/35528878/

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對法拍屋,真的要多做功課,才不會吃大虧~

先前還聽到被法拍的屋子裡面還有租客,但租客不搬走的問題~

有時候不是資金問題,也有可能遇到"人"的問題,

所以法拍物件還是要小心了解、做足功課再下手~!!!


 

旺報即時 2013年12月24日 12:22

 

      房屋交易實價揭露實施1年多來,台灣房屋彙整國宅法拍案件,發現法拍多半還是可以撿到便宜。台灣房屋高資產中心執行長邱太煊表示,像正義國宅7月「二拍」後降到市價的八折,最後的單價竟低於市場均價一成以上(13.59%),可以撿到便宜。

      台灣房屋指出,法拍屋最大的優點就是價格有機會比市場行情來得低廉,再加上投標過程公開透明,價格一翻兩瞪眼。不過相對也有風險存在,首先就是資訊無法完全透明,包括屋況不明、租賃或占用、甚至產權糾紛都屢見不鮮,民眾只能事前多做功課,親自到現場看看,或詢問附近鄰居來過濾一些疑慮。另外購買法拍屋必須在短時間內準備大量現金,除了投標時要準備底價兩成以上的押標金,若得標還必須在7~15天內付清尾款,此外後續的稅費、代書費等也要考慮在內,有興趣的民眾在金流周轉上一定要多加謹慎。

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工商時報/林淑慧   2013-12-15

      為使高鐵站區開發順利,交通部有新招。交通部高鐵局昨(14)日表示,研擬將嘉義、台南站的產業專用區及商業區土地,由設定地上權改為「先租後售」模式,以加速高鐵站區開發,預估開發效益上看千億。


      高鐵局表示,將視本月底嘉義、台南站區土地招商情況,儘快擬定細部計劃呈報交通部核定,最快明年第一季正式上路;開發業者聞訊,多表樂觀其成,摩拳擦掌準備大展身手。


      高鐵通車超過6年,但南部站區的土地開發卻不理想。不少投資人反映,站區土地以地上權方式開發,業者僅能取得使用權,不僅在融資上受到限制,合約期長達五十年,也產生現金收益能否如期回收等問題。


      在中南部站區地上權案頻頻流標下,高鐵局啟動內部檢討會議,希望在特定區土地開發政策有所突圍。據了解,高鐵局將設計一套嶄新的標售機制,希望打響嘉、南站區商業發展的第一炮。
據透露,高鐵嘉義、台南站區特定區土地,可望仿效工業區土地採取「先租後售」模式進行商業開發,即開發初期採設定地上權,待業者開發至一定程度後,高鐵局再將土地產權移轉予業者,以達到活絡站區發展的目標。


      此舉最大變革在於業者可擁有土地所有權,可望大幅提升業者進軍中南部市場的意願;但為避免財團得標後囤地不開發,甚至炒作土地,高鐵局將設限制條件,包括業者必須在招標時提出開發計劃,並經專業評審團通過,業者要拿出投資決心,才可望得標。
高鐵局表示,站區開發新變革若獲上級支持,將優先釋出嘉義、台南站區特定區土地試辦;目前,嘉義站區仍有10公頃產專區土地,台南扣除預留給中研院設立南部分院的7公頃土地,產專區土地仍有40公頃,均深具開發空間。

 

出處>>>  台灣房屋.女人當家.房屋知識+

http://woman.twhg.com.tw/guide_detail.php?id=0000029883

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蔡淑臻:未來我想住獨棟的房子。

未來的事情很難講,要看我有沒有結婚,而且我希望我以後的房子是獨棟的房子,我想住在一樓可以養狗。

 

 

 

蔡淑臻:買房子要看現在的趨勢是什麼。

女性朋友在購屋的時候,選擇上要看現在的趨勢是什麼,我之前買第一個房子的時候,想買三房、二房,因為那樣的房子比較是雙薪可以負擔的,單身比較難負擔,所以在買賣房子的時候,要考慮進去。

 

出處>>>  台灣房屋.女人當家

http://woman.twhg.com.tw/interview_detail.php?Video=276

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蔡淑臻:房子不是數字,是真實的東西。

我當初會買房子的原因是,它除了可能讓你的資產增加,另一個就是它不是數字,你可以很真實的感覺到它的存在,就算房地產下跌它還是一間房子,人還是會對它有渴望,不用擔心會失去它的價值。

 

 

蔡淑臻:女生住電梯大樓比較方便。

我現在住的房子是有電梯的,我那時候會想換房子,是因為我常出國行李又很重,住公寓一個人扛上去,每扛一次就很想換一間房子。如果那個時候我就買我現在住的房子,可能不錯但能力不到,所以當時選擇買公寓。

 



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頻繁換屋免奢侈稅須舉證  

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 奢侈稅微調稅率維持不變   

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文章來源:商業周刊 - 女人購屋聖經 撰文:張彧 攝影:陳志亮 2012-03-21


準則 5

一房不好 兩房最好

 

受到台北市房價高漲的影響,過去一向被視為首選的3房產品,成交比重有下降趨勢,反而是兩房產品的成交比重逐漸增加,甚至受到許多單身女性青睞的套房,也出現購買兩戶合併為兩房的趨勢。 柔依賣掉原本在台北市東區的3房老公寓後,與好友一起購置大同區的預售建案,由於嫌套房居住空間太小,但房價高到買不起3房,因此退而求其次,一口氣買下相鄰的兩戶套房,打通為一戶,過著舒適的兩房生活。

柔依說,搬進來住之後,發現兩房的坪數其實一個人住很剛好,3房雖然空間更舒適,但是打掃起來卻十分累人,也很花時間。同時,家庭人數逐年下降,再加上少子化趨勢,使得「一個人住舒適、兩個人住剛好」的兩房格局,愈來愈受到市場歡迎。 據內政部統計的家戶人數,從2008年3.01人,到2009年正式低於3人,到2011年10月為2.88人,家庭走「小」趨勢已是無可避免。此外,室內裝修與家電設計走向輕、薄趨勢,如平面電視等,使得家具與家電可以讓出更多的活動空間,也使得即使擁有一個學齡前小孩的小家庭,還是可以接受兩房產品的現象大為增加。

銀髮族偏愛兩房也有逐漸明顯的趨勢。家庭在邁入空巢期之後,原本住滿一家子人的3房、4房的屋子,頓時顯得空盪冷清;空巢期的父母可以換住兩房,將多餘的錢留在身邊,或者幫助下一代成家立業,甚至有父母選擇與單身兒女同住一社區,但各住不同樓層的兩間小宅也是一種趨勢。不但各自擁有獨立生活的空間,還能彼此照應,這也是在許多新社區普遍常見的現象。

 


準則 6

中古屋勝新成屋 新成屋勝預售屋

 

如果不是急著搬新家,對產品又沒有特殊偏好,買房子究竟該買預售屋、新成屋、還是中古屋呢? 預售屋的好處是,對於樓層、位置、戶型等選擇性較高,但另一方面,俗話說「千金買屋,萬金買鄰」,購買預售屋時,還不知道未來住戶素質如何,如果等到交屋入住,才發現鄰居出入不單純時,不僅生活品質受到影響,連帶地轉手也會有抗性。

其次,預售屋的買家,通常有頗高的比例為投資、置產型的購屋客,這一類型的購屋客未來並不一定親自入住,而是出租、轉手甚至空置,如此一來,社區公設的維護,或是管理費的繳交、催收,都容易出現問題。 最後,預售屋及新成屋由於法規限制,公設比較高,室內使用坪效較一般中古屋來得低,但是反映在價格上,同一地段的預售屋和新成屋往往又較中古屋來得高。

若以投資的觀點來看,以獲利空間排序,自然是預售屋大於新成屋、大於中古屋,但是對於自住型的女性購屋客,買房考量的優先次序應該倒過來,管理良好的中古大樓會是較佳的選擇,不僅實用坪數較大,管理完善的中古屋在價格上也有保值效果。 想要了解社區住戶素質,在看屋時也可以向管委會或警衛探聽,減低未來遇到惡鄰居的可能。不過,在議價空間上,中古屋的賣方往往較缺乏買賣房屋的經驗,較難占到便宜。

 


準則 7

一巷贏大街

 

買房子是買大馬路邊的門面氣派,還是巷子內沒有車水馬龍氣息的靜巷住宅?有些人著眼於門牌效應,選擇購買主幹道邊的房子,有些較重視生活品質的人,則偏愛所謂的「一巷宅」。日本稱之的「一巷宅」,指的就是從大馬路邊轉進的靜巷住宅,是一種離塵不離城的優質居所。「一巷宅」由於土地取得成本較鄰路土地低,價格相對親民,建商為了吸引購屋客,也可能採用較主幹道邊住宅等級為高的建材,或是更為細緻的建築規畫,因而使得「一巷宅」往往予人精緻高雅的印象。

大馬路上的大樓,不但較嘈雜、也多有住商混合的問題;反而是與主要幹道僅有一巷之隔的一巷住宅,因未直接面臨主幹道,可以避免人車往來的喧囂,反而擁有較佳的居住環境,而且多走幾步路就能享受同樣的便利生活機能,既便利,又擁有住宅應有的大器,因此很受歡迎。有些時候,具有寧靜、單純特性的一巷住宅,價格反而比大馬路邊的房子來得高。 以台北市東區商圈為例,鄰路第一排多為商場、餐廳及店面,平日固然熱鬧,但車水馬龍、逛街人潮不斷,入夜後的夜生活喧囂嘈雜,不但生活片刻難以安寧,也嚴重影響睡眠品質。反觀避開大馬路的人車嘈雜聲,巷弄內安靜的純住宅區,同樣享有商圈的生活機能,以及便利的交通,又能兼顧生活質感,更適合注重生活品質的女性購屋客。

因為精華地段、大型主要道路兩旁的土地愈來愈少、地價愈炒愈高,為了符合成本,興建的產品通常以住商混合為主,對應更重視安全的女性購屋客而言,這樣的居住環境,出入可能稍嫌複雜。 台北市精華地段的一巷住宅,往往吸引企業主或名人進住,因而造就了所謂的「名人巷」。這些有名人當鄰居的一巷宅,不僅生活機能便利,房價也居高不下,甚至一屋難求,知名實例如瑞安街、大安路、仁愛路、臨沂街、敦化南路、民生社區內等知名巷弄。

 


準則 8

有景也要有警

 

從事媒體工作的安妮,壓力大、工時長,常在凌晨時分下班,在存夠頭期款後準備看屋時,她開出的第一個條件就是要有景觀,以紓解上班的緊迫壓力。所謂的「有景」住宅,不外乎看山、看水、看公園綠地、看城市全景;其中,水景又包括河景、湖景與海景。一般說來,有view的房子,行情會高於同社區或同路段沒有景觀條件的房子至少一成,有些景觀第一排的房價,甚至高於第2排房價近一倍。 有山景的房子,往往坐落在山坡地上,地基的安全性必須列入慎重考量。除了可以先打聽建商口碑,了解該建商過去開發山坡地住宅的實績,更應問清楚基地的原始情況,是就地開挖,或是填方式基地,也就是先了解其地質狀況,如果是屬於較鬆軟的基地,就必須再問清楚工法。

針對山坡地社區的安全性,除了向房仲公司查詢,內政部營建署設置了「直轄市、縣(市)政府山坡地住宅查詢服務窗口」,建議先了解情況,再做決策。如果真的有疑慮,可以請土木技師、結構技師等專業人員,針對山坡地的地質、坡度、擋土牆結構、排水措施等進行檢測,以求心安。地質與地基的狀況,同樣地,在水岸第一排(無論是河景或湖景)也要留意;而鄰近出海口的房子容易受海風鏽蝕,這也是無可避免。通常景觀好的房子,樓層也愈高,針對高樓建築的安全性,如消防、停電停水時該如何處理等,都要事先想好。

安妮本來想買位於18樓可以看到整座城市景致的房子,但是一想到萬一停電、停水,要上下樓梯18層,她就改而選擇可以看到對面公園樹梢頂綠蔭的樓層。 另外,擁有山景或水景的房子,通常所在地點以市郊居多,居民多半以車代步,如果是沒有車的單身女性,出門就要搭小黃或社區巴士或者步行,就必須特別留意安全問題,隨身置放噴霧器等保護自己的工具是必要的。想享有綠樹環繞、親近自然的居住環境,也就意味著人煙稀少,購買前一定要檢視社區安全是否有做好,有沒有24小時的保全警衛、嚴格的訪客管理機制,以及社區內的監視器是否有死角等,都是審視重點。

 


準則 9

備現好殺價

 

高單價品有所謂的「現金價」,以買車為例,一次付清款項,會有約一成的折扣,放到房地產買賣上亦同。在現金為王的時代,如果現金儲備量夠多,那就更有本錢和賣方殺價。房屋仲介也不諱言地表示,當買方亮出大面額現金或支票時,有助於實際減輕屋主的資金壓力或貸款利息,價格確實好談得多。 準備好充裕的現金,在購屋時賣方能感受到購屋能力及誠意,就算喊出較低的價格,也較不致認為買家胡亂殺價,導致談判破局。大量的現金,可以拉抬賣方的信心,加速交易速度,因此對資金需求大的賣方,或者房子久未成交因而「見獵心喜」的賣方,特別有效。那麼,該如何知道賣方的資金需求緩急呢?

比方說,如果是先買(新屋)後賣(原屋)的換屋型賣方,多半由於手頭上需要現金當做換屋的頭期款,所以價格會比較好談。妳也可以請房仲調謄本,查看屋主的房貸或向銀行借款狀況,如果才剛交易或房子還很新就拿出來賣,就表示原屋主有資金需求。若是屋主不但有銀行借款,還有二胎房貸,甚至民間借款,現金的確能發揮很大的砍價優勢。只是,現金議價這一招,千萬不要一開始就拿出來用。

 


準則 10

出價莫發愁 好屋不回頭

 

好房子不會等人。看中符合自己需求的物件,最好馬上出價斡旋,出了價,就有機會談下去,若是考慮太久,好的物件很快就會被其他買家挑走! 某位投資客曾誇口:「我決定買一間房子,只要10秒鐘。」這樣的說法也許稍嫌誇張,但也充分表現出市場上好物件不等人的寫照。像房子這樣的高價品,怎樣買得快、狠、準可是一門大學問。真正條件好的物件,一放上交易平台後,很快就會被識貨的買家挑走,想擁有精準的挑貨能力,可以透過事前的準備功課,以及累積看屋經驗而達成。

首先,在購屋前先仔細評估自身的還款能力,以及居住需求,才能精準的鎖定物件,不會浪費時間。如果確定自己的購屋地段,可以先行了解區域行情,等喜歡的物件出現,就可以根據屋況調整出價。投資客為什麼總是能拿到條件好的物件,其中一大關鍵就在於他們累積了大量的看屋經驗,能很快判斷出一間房子有哪些問題,再根據區域行情,調整出價,一旦好房子出現,當一般購屋客還在猶豫不決時,他們已經開始出價斡旋,成交自然快。

最常錯過好房子的原因,在於想等房價下跌,或者想議個好價錢。這就與判斷行情的功力有關,而要掌握對價格的敏感度,就要多累積看屋經驗。一般來說,從開始看屋到真正購屋,大約需要半年的時間,在這半年間多做功課、勤看屋,等到適合自己的物件出現時就相信自己。別猶豫,大膽出價斡旋,出了價,就有機會談下去。要記住,好物件是不等人的,可別等到被別人買走才後悔莫及。

 

多累積看屋經驗,才能練就快、狠、準的工夫,避免好屋不回頭的遺憾。

 

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文章來源:商業周刊 - 女人購屋聖經 撰文:張彧 攝影:陳志亮  2012-03-21

買房子自住,眼前看的是「需要」,而不是「想要」。買房子和買衣服一樣,買的是適合目前身材的尺寸,以及適合現階段年齡與生活型態的風格。逛街買衣服,除了看價格,還要看品牌、看質料、看設計、看花色外;在看過了這些條件,選定了尺寸,拿著衣服試穿,如果不合身,即使是再好看、再便宜,也不能瞎買一通。 明明穿10號襯衫比較舒適,卻還要硬買穿了10年的8號尺寸,結果贅肉畢現,反而暴露缺點;明明平時習慣穿牛仔褲休閒風,卻突然心血來潮趕流行買了件可愛公主裝,800年才拿出來穿一次,徒然占據衣櫃空間……。

買房子,也是這個道理。買房子前,先想好現在生活裡最需要的是什麼?妳想買哪種房子?哪種房子適合妳?先看清楚自己現況的主要需求,再來調整購屋的條件。

 


準則 1

買房如買衣 合身擺第一 千萬要記住,合身最重要。

 

比方說,許多人搶破頭,想盡辦法要買「台北市」門牌的房子,但席娜卻選擇把在台北市的老公寓賣掉,帶著母親和弟弟移居新北市永和區的電梯產品,不但把樓梯換成電梯、老屋換成新厝,3個人住60坪的過大空間換成剛剛好的35坪3房,免去打掃和過於空盪的感覺。賣房子的錢買了新房子之後還有剩餘,留一筆錢在身邊,還賺了個心頭的踏實感。

席娜是藥廠研究人員,原本和家人一起住在台北市區精華地段約60坪的老公寓,隨著家中成員生活、工作的改變,兄弟們相繼到外地工作,家裡只剩媽媽和唸大學的弟弟,雖然房子位於明星學區,但對席娜一家人而言,卻已經不是居家必要,而且上下樓梯、倒垃圾等問題,也漸漸成為年紀已長的母親的負擔。

經過家庭會議後,有了換屋的決定。席娜把換屋的方向分成內、外兩部分,也就是什麼樣的產品(內),以及環境(外)。她問自己兩個問題:「產品以外,最重要的是什麼?我們現在需要哪種房子?」 對席娜一家人而言,產品以外,最重要的是生活機能。「我一開始先鎖定大台北地區幾個主要的捷運站,把需求與可負擔的房價交叉比對後,選定了永和區。」席娜說,新北市永和區與台北市僅一橋之隔,捷運下一站就到古亭,房價卻和古亭站周邊相差近一倍之多,「永和距離台北市很近,除了捷運,還有很多公車,加上市場多,生活機能成熟,很適合我們。」

 

只要符合自己需求的,就是好地段,不必執著一定要買在台北市。

第2個問題:買什麼樣的房子最合適? 席娜和弟弟平時工作忙碌,媽媽也忙於自己的社交活動,白天經常沒人在家。因此,選擇管理完善的社區大樓,有門禁、管理員,也有垃圾集中區,收信、倒垃圾及居家安全都不用煩惱。 雖說每個月都要繳管理費,且社區戶數較多,還必須負擔30%的公設比,但經過權衡輕重的取捨結果,這是最合身的結果。席娜最後選定某社區35坪的3房住家,作為全家新生活的起點。

 


準則 2

自住、出租兩相宜 房子不論大小,地段、環境很重要。

 

女人買房子,除了滿足自住需求,更是重要的投資理財方式。錢不夠多,先買下一間小房子,住了幾年,無論是面臨結婚、生子、換工作或是移民國外等生活型態的改變而需要換屋,一間自住、出租兩相宜的好屋,可以租金養屋,轉售也能把資金用到需要的地方,在資產配置上可說是進可攻、退可守。

喬依今年38歲,在台北市信義區擁有一間兩房公寓,能擁有這間空間寬敞的住家,靠的就是幾年前在北投區買到了一間好房子。原來,喬依每個月繳的房貸,主要來源是出租北投小套房所得的租金。 喬依從大學畢業後,就進入餐飲業工作,為了省下通勤時間,喬依在公司附近租了一間雅房,雖說地點很好、室友相處也不錯,但是不同的生活習慣和作息時間,總還是會有互相打擾的時候。

在雅房住了4年後,喬依某天被雜誌上的一句話打動了,「這年頭什麼都有可能貶值,唯獨一間合適的房子不貶值。」她想一想,的確,房子自住的時候不用擔心貶值的問題,而不住的時候,還有很多人需要房子。無論以後出租或轉手,都會是很好的經濟後盾。於是,手頭上自備款不多的她,務實地決定買小套房。 沿著捷運逛了大台北一圈之後,決定了北投。 喬依說:「我是單身上班族,幾乎3餐都在外面吃,北投站附近市場、便利商店、小診所,甚至電力公司、電信公司都有,生活機能很成熟,房價又是我負擔得起的。老實講,北投離當時上班的地方滿遠的,但是可以在捷運上看書,也算是一種休息。而且,捷運附近、生活機能好的地方,無論要出租或是轉手都比其他地方有優勢,這些都是我決定的重點。」

喬依在北投住了6年,工作愈來愈順利,收入也跟著上調,小套房的貸款差不多還清了。去年,她換了工作,決定搬回市區。透過朋友介紹,在信義區找到一間2房的公寓,而北投的小套房,因為有近捷運、生活機能成熟的優勢,很快就以每月12,000元租出去,這筆收入,剛好用來貼補新家的房貸。 喬依說:「現在先租出去,以後有需要大筆資金的時候,也能賣掉變現,還好當初有先買那個小套房,自住省下租金、現在不然等我存夠錢才買房子,房價都不知道漲到哪裡去了。」

 

山上住宅清幽,相對地,生活機能可能較為不便。


準則 3

只要路頭 不要山頭

 

比起具有增值潛力,但需要時間發展生活機能的新興重劃區,成熟的商圈是更合宜的選擇。至少在半夜肚子餓想吃消夜時,不需要驅車長途跋涉才能溫暖空虛的胃。 凱薩琳原來租住在淡水紅樹林的小山坡,雖然步行5分鐘就能到捷運站,但是當地最好的生活機能,就是3家便利商店。 因此,想吃消夜時,只有在天氣好沒有下雨的時候,她才願意花上來回至少半小時的摩托車程,騎到竹圍或淡水買東西,平時最常去的,還是各便利商店的熟食區。

由於她出入辦公室的時間不受限制,雖然通勤距離是長了一點,但一向喜愛大自然的她卻也甘之如飴了4年多;直到最近因為生活的變動,搬到永和頂溪站一帶,她才對兩地生活機能便利性差異性之大,感受深刻。 「從山上搬到市區後,我的人生效率加倍了。」工作到深夜想補充能量,好好地犒賞自己的胃,走路5分鐘就有熱騰騰的小火鍋、臭豆腐可以吃,或是到生鮮超市買些青菜回家煮麵吃,都比吃便利商店的微波食品或加工食品來得好,身體和健康的效能,第一個就先得到提升。 接著是交通時間的大幅縮減。以往摩托車只使用為住家附近代步工具,出入市區不是靠捷運,就是計程車,現在主要的交通工具又變回摩托車,不但方便許多,也省下很多搭捷運和計程車的開銷。

就連生活的內容,也得到了多元伸展及豐富充實的機會,不再像以往,只滿足於享受大自然風光,不然就是受限於必須在捷運最後一班列車的時間之前回家。 現在,到戲院看一場院線片變得很方便,取代了過去在家裡拿遙控器看DVD;想和朋友喝一杯深夜咖啡也不必再趕捷運了,愛聊多久就聊多久。由「山頭」換住「路頭」,凱薩琳的生活跟著180度大轉變。

 


準則 4

左有學院 右有醫院

 

注重體態勻稱的女性,如果不是被擁有運動休閒設施的社區吸引,就會加入住家附近的運動會員俱樂部,希望能夠增加自己鍛鍊身材與健康的機會。女人買屋時,不妨選擇學校附近的房子,著眼點不在於入學機會,而是學校內的休閒與運動設施。 配備休閒設施的社區固然方便,但每個月的公設維護,以及管理費用,累積起來是一筆可觀的費用,因此,選擇學院周邊做為居住環境,不只是為學齡兒童考量,還可以免費享受校園內的休閒綠地,一舉兩得。

學校的操場是安全跑步的好場所,校內的游泳池通常會對外開設游泳班;如果是大專院校,通常校地廣大,設施又多,不僅適合運動,更是散步、與家人和友人談心的好去處。以台大校園為例,就是附近居民最好的「公共設施」,不論老、中、青、少,都能在台大校園找到適合自己需求的運動及休閒方式。 除了學院,若是附近有大型醫院,當遇到任何突發狀況時,都可以快速地緊急應變。台灣逐漸邁入高齡化社會,尤其是對家裡有年紀大的長者,或有慢性疾病需固定回診的女性購屋族而言,住在醫院附近,必要時可自行就診,子女不必經常請假陪父母看病;或是家中有人住院需要照護,家裡住得近,換洗衣物及往返便利,使得陪伴家人的負擔大為減少,這也是過往較不受歡迎的醫院周邊住宅,近年卻漸漸成為搶手貨的主要原因。

以新北市中和區的署立雙和醫院為例,院址原來是墓地,周邊房市一向不受注意,而在動工後就吸引建商推案,且在兩個月內就銷售完畢;開幕營運後,成屋市場也熱絡起來,主要是家有慢性病患的居民換屋至此。 醫院和學院,為房子帶來的不僅是生活的便利性,同時也為房屋的出租性加分不少。老師、醫生、護士等,是房東心目中的優質承租客群,這些薪資水平高的租客,不僅能帶來較好的租金收益,再加上教職、醫護工作穩定,找到合意的房子就可能久租,對房東而言,不需時常尋找新房客,省下不少麻煩。

 

社會邁向高齡化,子女為了方便長輩就醫、陪診,鄰近醫院房子指名度大增。

 

出處>>> 台灣房屋.女人當家

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2013年12月19日17:22

【張菱育/台北報導】台灣民眾購屋壓力持續攀升,在投資報酬率愈來愈低的情況下,台灣投資人紛紛轉赴海外購屋,據台灣房屋國際資產中心「海外投資趨勢調查」統計,到馬來西亞置產的民眾以41~50歲居多,佔37%,最能接受的房價為1000~1500萬元,佔39%。

台灣房屋國際資產中心總經理秦啟松表示,總價1000~1500萬元多為2房或2+1房的房型,最容易出租,每月租金5~6萬元,租金報酬率4~6%。相較之下,以同樣的價格在台北市購屋出租,約僅能買到30年以上的中古屋,或1房1廳的新成屋,每月租金2~3萬元,報酬率相對較低。

馬來西亞投資報酬率相對台灣高,以41~50歲投資人較多。圖為吉隆坡雙子星大樓。業者提供

 

出處>>>

http://appledaily.com.tw/realtimenews/article/international/20131219/311854/applesearch/中年台客馬國瘋置產 出租報酬率4起

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