註明各自出資金額 共同登記避免被課贈與稅

 2014年06月28日 

【倪浩倫╱台北報導】成家，是許多人會踏上的人生旅程。情侶若有意願共同出資購屋，因尚未登記結婚，非二親等之內關係，在所有權登記上，建議採共同登記；若只登記在其中1人名下，應簽署和議書，註明各自出資金額，保障雙方權益。

擁有1間自己的房子，是許多人的夢想，但房價近年扶搖直上，非一般受薪階層所能負擔。團結力量大，有人選擇和另一半一起分擔，不僅減輕壓力，共同奮鬥也讓感情更加穩定。台灣房屋法務專員游璿樺表示，根據《民法》，我國所有權採登記制，一般有分共同登記和單獨登記。 
「對於未結婚的情侶，所有權建議採共同登記。」信義地政士聯合事務所專案經理林以德解釋，共同登記就是在買賣契約上，約定雙方持分的比例，「例如男方出資400萬元、女方出資600萬元，持分比例上就應以4：6登記持分。」考慮到未來雙方若因種種因素分開，此舉能保障各自權益。

和議書請律師公證

 華人社會的傳統觀念，認為男方應該大器，為了展現疼惜另一半的心態，最好將房子登記在女方名下。中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，男女雙方若決定共同出資、並將所有權登記在1人名下，但彼此關係並非在二等親以內，則應該簽署和議書來做憑證。
和議書最好註明雙方各自出資比例、金額，可請律師公證，或找彼此信賴的1~2個親朋好友當見證人，在和議書上簽名。待和議書簽好後，簽約時，將其附在買賣契約內，並蓋上騎縫章，建議加以複印，讓登記人擁有正本，另一人擁有副本。
和議書的重點之一是萬一將來雙方不幸分開，未登記名字的一方可要求自己權益，房屋出售後可拿回自己所佔比例的金額。
江龍名表示，和議書程序簡單，但卻相當重要，情侶不能輕忽，「就算當下感情再好，也應該理性的處理這種情況。」 

保證人有還款義務

 林以德表示，共同登記尚有1個優點，「就是可以避免被課贈與稅。」他舉例，1對情侶共同出資，以1000萬元的金額購屋，並將房子登記在女方名下，未來若以1200萬元出售，扣除掉各種費用後，女方將其中的數百萬元給予男方，若金額若超過每人每年220萬元的贈與額度，便會被課贈與稅，但共同登記就不用。 

讀者林小姐向蘋果詢問，她和男朋友有意願合資購屋，她工作無薪資證明，不須報稅；男友工作穩定，收入和存款相當正常，但名下登記1間房子，房貸尚未還清。2人考慮將房子登記在女方名下來申請房貸，連帶保證人填寫男方，不知是否適合？
林以德認為，若雙方不考慮共同登記，以林小姐的情況，應將房子登記在女方名下為佳，「男方因名下已有房子，申請房貸的成數和利率，都不如女方的首購身分來的優惠。」
游璿樺說，若雙方採共同登記，銀行會因其中1持有人已有房子，降低放貸成數，「許多銀行最多放貸6成，8大行庫甚至只願意提供5成貸款。」
江龍名表示，女方雖無薪資證明，但因男方為連帶保證人，雙方為連帶債務關係，也就是當女方遲延還款，男方對銀行有還款義務。所以就算女方無穩定收入，只要連帶保證人還款能力佳，銀行仍願意提供較優惠的房貸條件。 

出處>>>http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20140628/35923396/applesearch/%E6%83%85%E4%BE%B6%E8%B3%BC%E5%B1%8B%E5%96%AE%E7%8D%A8%E7%99%BB%E8%A8%98%E7%B0%BD%E3%80%8C%E5%92%8C%E8%AD%B0%E6%9B%B8%E3%80%8D 

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拒海砂輻射凶宅 權狀15坪內難申辦

 2014年06月28日 

【洪安怡╱台北報導】貸款的成數與利率是申貸人最關切的問題，若是購買海砂屋、輻射屋、凶宅，一般行庫多半無法貸款，住家50~100公尺內有嫌惡設施，貸款成數也可能會受限。專家建議，如果此類物件想有較優的貸款條件，可找承攬業務彈性較大的銀行，若是個人信用狀況優良，申貸更為容易。 

行庫放款可從兩個面向來看，其一是申貸人，包含申貸人的收入與個人信用狀況等，另一個面向是抵押品價值。銀行最有可能拒絕放款的產品，就是海砂屋、輻射屋、凶宅這3大瑕疵屋，一般銀行皆不承作。 

危樓被列拒絕往來

只要該社區曾檢測出海砂屋、輻射屋，銀行會建立資料存檔，使得申貸困難，中信房屋和平加盟店店長張明珠說明，曾有客戶購買中正紀念堂旁的「新隆國宅」，雖地段良好，卻因海砂屋而被銀行拒絕貸款的案例。土地銀行主管也表示，合約上註記海砂屋、輻射屋，皆不予貸款，除非是已通過都更計劃的個案。
凶宅又分直接凶宅與間接凶宅，直接凶宅指該屋內有非自然身故，間接凶宅則有可能是樓上、樓下，或對門的戶別發生非自然身故，雖然間接凶宅一般不認定為凶宅，但仍有可能被拒絕貸款。另外，危樓也常被列為拒絕往來戶，不過仍有分行會視情況處理，狀況較嚴重的紅單就不放款，相對狀況較輕的黃單還可商議。 

地上權住宅也難貸

 首購族群常購買的小套房，貸款成數也受限，如彰化銀行、土地銀行認定權狀面積15坪內的住宅不予承作。若是地上權住宅，買新建案時，建設公司會和行庫談妥貸款事宜，但成屋轉售時，因無所有權可設定抵押，加上使用年限縮短，貸款困難。
購買的住家本身沒有問題，但周遭有嫌惡設施，產品價值減損，銀行放款保守，台灣房屋加盟總部法務專員游璿樺指出，如周遭有電塔、變電廠、面福地，在宮廟旁，銀行放款保守，如松山區南京東路五段有變電廠，距離較近的住宅，部分行庫不予承作。
不易貸款的產品，多半都有瑕疵，買價會低於市價，銀行鑑價時也會審慎評估，游璿樺建議，辦理貸款時找承攬業務彈性較大的銀行，選在捷運站300公尺範圍內的住家有加分效果，若是個人信用狀況優良，放款成數仍有可能較佳。 

出處>>>http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20140628/35923410/applesearch/%E4%BD%8F%E5%AE%85%E8%BF%91%E5%AB%8C%E6%83%A1%E8%A8%AD%E6%96%BD%E9%8A%80%E8%A1%8C%E6%A0%B8%E8%B2%B8%E6%88%90%E6%95%B8%E5%8F%97%E9%99%90 

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2014年06月30日13:12 

台灣房屋智庫針對6都屋齡11~20年的中古住宅產品價差統計，發現台北市透天比中古行情便宜每坪23.7萬元，價差比約39.7%，但套房卻比區域行情貴每坪3.7萬元。台灣房屋智庫經理江怡慧指出，北市蛋黃區透天厝少，大部分交易都是北市蛋白區的透天厝，離市中心較遠，單價較低，而套房具有低總價、低門檻的優勢，因而出現「低總高單」的趨勢。

新北市則是公寓比行情便宜每坪10.4萬元，價差比達35.86%，套房則比行情貴每坪3.7萬元，換言之，雙北地區套房相對較貴，選擇老透天與公寓較划算。桃園縣中古住宅均價每坪14.8萬元，公寓與透天厝每坪少4萬與2.8萬元，台中市方面，各類型住宅產品價格差距較小，公寓單價每坪10.5萬元左右，透天厝與大樓約在每坪14~15萬元，套房每坪12~13萬元。

台南市與高雄市中古屋市場中，大樓與透天厝主要還是民眾購屋選擇的主力產品，雖然價差最小，但相較北部而言，負擔較輕鬆，仍是多數購屋者的選項。（洪安怡／台北報導） 

出處>>> http://www.appledaily.com.tw/realtimenews/article/property/20140630/425161/applesearch/%E5%8C%97%E9%83%A8%E5%A5%97%E6%88%BF%E8%B2%B4%E5%8F%88%E6%90%B6%E6%89%8B%E3%80%80%E4%B8%AD%E5%8D%97%E9%83%A8%E9%80%8F%E5%A4%A9%E5%8F%97%E6%AD%A1%E8%BF%8E 

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「幸福城市」奪冠 公告現值翻倍漲

 2014年06月29日 

【王筱君╱金門報導】2008年擴大開放小三通，每年逾百萬出入境人次，帶動金門觀光發展，再加上托育補助、獎助學金與3節配酒，超誘人的社會福利，讓金門擠進去年「幸福城市」調查非五都組冠軍。歷經古寧頭戰役、八二三砲戰，當砲火煙硝沉寂後，取而代之是台灣土地開發、昇恆昌等開發商進駐卡位，博弈公投尚未通過，嗅到商機的投資人已搶進置產，隨兩岸互動密切，房地交易熱度節節高升。好戲，正上演。

金門房價居3離島之冠，據實價登錄顯示，今年上半年透天厝均價每坪17.7萬元，較去年下半年上漲7.2％，公寓每坪17.3萬元，漲幅達4.8％，緊追新北市外圍、桃園水準。中信房屋金門金城加盟店店長李柏彥表示，過去3年房價漲幅最大，公告現值是以翻倍成長，鬧區金城鎮5年前1戶45坪透天厝頂多500~600萬元，如今都要破千萬元，依舊供不應求。

買賣多直接找代書

 房價也帶動農地價格起漲，離金廈大橋最近的下埔下一帶，農地每坪成交價3.6萬元，因位處金門西側，不受東北季風威脅，6月盛夏，公路兩側種滿向日葵、波斯菊綠肥，一棟棟農舍既可遠眺海景，前庭花海在風中搖曳生姿，加上2017年金廈大橋可望完工，連金門代表會主席與政要也搶先囤地，傳農地喊價每坪已達10萬元。 

台灣房屋金門特許加盟店副店長陳佩詩坦言，有陸資透過第三方或人頭前來金門購地。有趣的是，金門民眾買賣房屋多直接找代書，只有台灣投資人才會找房仲，有別於台灣房仲業競爭激烈，台灣房屋金門特許加盟店每天只營業到下午5時，員工還能周休二日。
人口是推波房價的重要動能，2000年實施《離島建設條例》，造就金門超優社會福利，掀起遷戶籍潮。據縣政府統計，去年金門人口數已達120713人，但真正長住者約6萬，當地吳姓青年證實：「我家就掛了20個戶口。」這類人被稱「新金門人」。  

業者卡位看好博弈

 金門大學觀光系畢業生謝佳瀅就是其中之一，她說：「金門福利好，生活開銷少，在這裡容易存到錢，有三分之一同學畢業後都留下來工作。」
金門不受東北季風干擾，四季皆適合旅行，單日40航班從台灣飛金門，離大陸廈門僅30分鐘船程，1天22趟船班且時間固定，得天獨厚條件，適合發展觀光產業。2009年通過《離島博弈條款》，吸引國際級賭場開發商前來考察，目前進度雖只聞樓梯響，但台開與昇恆昌都已如火如荼建設免稅商城、旅館與影城，為金門的房地發展添足柴火。 

傳統閩式建築語彙

★燕尾、馬背：明代秀才家（鎮冠軍）才能有馬背造型屋頂，舉人（縣冠軍）則是燕尾，清代後開放，能興建這兩類造型屋頂，代表有一定經濟實力
★泉州白石材：產自泉州，又稱為「壓艙石」，因要價不斐，通常僅正門面使用，載運的船隻返航時會以金門男丁壓艙，意指男丁得遠赴他鄉打工賺錢
★窗櫺窗欄：奇數代表陽宅，偶數則為陰宅
★人字牆：象徵人丁興旺、多子多孫 

 金門保留許多傳統閩式建築，燕尾造型象徵造屋者財力雄厚。陳恒芳攝 

資料來源：《蘋果》採訪整理 

出處>>>

http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20140629/35926293/applesearch/%E9%87%91%E9%96%80%E6%88%BF%E5%B8%82%E7%86%B1%E9%80%8F%E5%A4%A9%E5%8E%9D%E7%A0%B4%E5%8D%83%E8%90%AC 

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發表於 2014/05/29

文／林奇芬

銀行房貸利率逐步拉高，貸款成數逐漸降低，讓想買屋的民眾更擔心。其實，在購屋前，應該先提高自己的信用條件，五個撇步教你成為銀行樂意放款的對象。 銀行房貸門檻提高，想買房民眾困難也多一重 (好房News記者 陳韋帆/攝影) 從最近媒體報導，感受房市冷風陣陣吹來，特別是銀行對房貸成數與利率的緊縮，更讓想購屋民眾感受雪上加霜的壓力。但換個角度來看，銀行縮緊房貸，表示銀行業者對房市看法轉趨保守，房價有下修壓力，這對於還未購屋的民眾，反而是好消息。 我先前寫過一篇文章「房租便宜，晚三年購屋更划算」，目前自備款不足的民眾，可以利用未來三年好好存錢，但同時趁這段時間，提高未來跟銀行貸款的條件。有了雙重準備，未來購屋能力可大大提高。 銀行是將本求利的行業，為了確保貸款回收，他對條件越好的顧客，給予的貸款成數越高、利率越低，因此，想要善用銀行資金，就要懂得如何跟銀行打交道。以下五個撇步，教你成為銀行樂意放款的對象。 一，公務員與500大企業員工 公務員收入穩定，職業變動不大，是銀行喜歡放款的對象，另外，若任職於500大企業、上市櫃公司、知名企業集團，顯示收入能力較強，也是銀行眼中的好客戶。具備這些條件，在辦理房貸時具有相對優勢。 二，善用薪轉戶，建立優質信用條件 如果不是公務員也不是500大企業員工，還是有辦法提高自己的貸款條件。上班族最好集中一到二個主要往來銀行，累積自己的信用積分。最好善用公司薪資轉帳往來銀行，因為這個帳戶每個月都有固定薪水入帳，銀行可以掌握你的收入狀況。 若有各種投資理財需求，最好匯總在這個銀行進行，舉凡各種內外幣定存、投資基金、保險，甚至辦理車貸...等，若能集中在一家主要往來銀行，跟銀行關係越密切越好。 甚至可以利用投資機會，跟銀行行員建立關係。例如每次投資時，多跟銀行理專詢問專業意見，建立彼此的認識與往來，未來需要辦理房貸時，也可透過理專轉介。通常與一家銀行往來越密切，未來申辦房貸時，貸款利率越低，也有機會爭取更高成數的房貸額度。 三，信用卡完全繳款紀錄 信用卡是重要的個人信用工具，最好設定用銀行自動扣款，讓信用卡每個月完全繳清，沒有任何未償餘額，顯示信用條件良好。通常能夠每個月順利繳款的顧客，銀行會逐步降低信用卡循環利率，此顯示該顧客信用能力提高，逐步成為優質客戶。不要忽略信用卡的效用，好好經營一張信用卡，除了累積紅利，同時也建立良好信用紀錄，未來跟信用卡發卡銀行辦理房貸時，也更為有利。 四，支出房貸比算清楚 最近銀行要辦理房貸時，還要先算算貸款人的支出房貸比。假設房貸者月收入5萬元，房貸2萬元，日常支出3萬元，則支出房貸比為150%(30000÷20000=150%)，若房貸2.5萬元，支出2.5萬元，則房貸支出比為100%。 目前銀行對支出房貸比的標準，從120%提高到130%以上，表示銀行會考量個人收入狀況，來決定貸款額度，且審核益趨嚴格。因此，民眾購屋前，應該要先評估個人收入能力，計算銀行願意貸款額度，以免發生購屋後銀行可貸款額度不足的問題。 五，避開銀行不喜歡貸款的產品 有二類產品銀行不喜歡貸款，小套房與工業住宅，這類產品要辦理房貸較困難，最多可貸款成數為五成。即使房屋總價較低，但若自備款不足，仍然會面臨貸款不足的困難。 另外，目前有部分區域，因為房屋供給量過大，銀行開始採取貸款成數縮減限制，例如，新北市的「林三淡」(林口、三峽、淡水)，或是桃園南崁、八德、青埔高鐵站...等，都可能面臨自備款比重要提高的風險。 雖然目前銀行基本房貸利率逐漸調高，貸款成數逐步降低，但對於首次購屋的民眾，最重要的還是先建立自己的信用條件與銀行的互動關係，等真正要購屋時，才有跟銀行談判的能力。

原文網址: 五個撇步　提高你的房貸能力 | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/tiffany/article/13036666196

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發表於 2014/04/17

文／林奇芬 別因預售屋的華麗裝潢而心動，中古屋有四大優點戰勝預售屋，買中古屋讓你購屋更輕鬆，使用坪數更大，生活更便利。 中古屋也許不如新成屋閃閃動人，但也是有其優勢 (好房資料中心) 我身邊許多女性朋友，都喜歡新房子。她們認為買屋就要買新屋，中古屋就像二手衣一樣，沒有當季流行新品那麼閃閃動人。每次到預售案現場，看到美輪美奐的樣品屋，她們就心動不已，幻想著自己化身為女主人，過著奢華品味的人生。不然就是看到新成屋新穎的建材、現代化的廚房衛浴，豪華的接待大廳，恨不得能立刻入住。 但如果從理性購屋的角度來看，買屋「新不如舊」，新成屋、預售屋，實際上不如中古屋實在又可靠。因為中古屋有四大優點，可以打敗新屋與預售屋。 一，實地觀察，缺點無所遁形 預售屋往往就是靠一張平面圖，幻想房子蓋好後的景象，樣品屋呈現的是最夢幻的想像，但卻無法說明，窗戶打開是不是別人家的廚房，或是精緻的小房可能放不下一座大衣櫥。 若是中古屋就沒有這些問題，可以經由實地的觀察，真實感受房屋的格局、動線，甚至鄰居、社區整體生活素質，還可以觀察周邊的生活機能與優缺點。一切眼見為憑，不是幻想與猜測。 二，公設低，使用坪數高 近幾年新蓋的房屋，為了講究公共空間與整體社區規劃，平均公設比都超過30%以上，35坪的房子，真正室內可使用空間不到25坪，若以台北市內每坪總價100萬元以上的新屋估算，等於要花1000萬元買大廳、健身房與花園。 相較之下，屋齡在十年以上的中古屋，公設比例較低，若屋齡在30年以上的公設比更可低於10%，房屋可使用空間大幅增加。例如35坪房屋可使用坪數可達30坪以上，可比新屋多出近五坪的空間，房屋的實用價值提升。 三，總價較低，負擔輕 屋齡越長價值越低，隨著房屋折舊，與每一時代的建材與格局規劃不同，中古屋的價格比新屋低很多。根據內政部102年的資訊顯示，台北市屋齡5到10年的中古屋，平均每坪單價66.6萬元，若屋齡10到20年則平均每坪單價53.7萬元。但目前市場上的新推預售案，台北市每坪單價至少在80萬元以上。 換句話說，預售屋與5到10年的中古屋相比，每坪價差至少15萬元，若與10到20年的中古屋相比，每坪價差至少25萬元。這代表35坪的房屋，總價至少節省500到900萬。這麼高的價差，也足以讓購屋族買坪數更大的房子，或是請室內設計師好好的改造老屋，調整成自己喜歡的居住空間。 四，更好的地段，保值性強 許多年輕人想要買新屋，但是資金不足，只好買郊區住宅。若以目前新北市的板橋、新店為例，預售屋每坪單價高達60到80萬元，已經高於台北市的中古屋價格。若從房地產投資的角度來看，地點才是創造房地產價值的根源，長線來看，台北市的中古屋比新北市的新屋，價值更高也更抗跌。 若是小資族預算有限，只能買新北市的房子，則新北市一線的板橋、新店區中古屋，也會比二、三線的淡水、林口新屋，更具有保值能力。換句話說，選擇中古屋，可以讓你更靠近房地產的蛋黃區。 我常跟我周邊的朋友說，別想著一定要買新屋，中古屋優點多多。雖然沒有氣派的門廳、休閒設施，但卻有實實在在的好生活。「新不如舊」的觀念，正可用在房地產投資上。

原文網址: 買屋新不如舊　四大優勢中古屋更好 | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/tiffany/article/13036662061

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發表於 2014/06/24

文／賴淑惠

「看屋人少了約一成，就算看了，大家也都意興闌珊，不了了之！」不少房仲私下都抱怨，最近房地產買氣不佳，態勢很明顯！其實，會有這樣的反應，我一點也不意外，因為整個社會氛圍，都在質疑房價太高了，現在買等於被噱凱子，政府也不斷喊著要打房，買家的觀望態度自然越來越濃厚，不過，這時候真的不能再買房嗎？這個答案，我覺得要從不同面向來討論！ 市場觀望氣氛濃厚，不是不能買，而是更要精挑細選而已 (好房資料中心) 房市越差越要小心　邊陲地雷宅別碰！ 首先，我覺得不是全然不能買，而是要更小心避開地雷！簡單來說，景氣越差，越不能買在邊陲區域，因為市場買氣不振，最先衝擊的，都是這些次級區域，舉例來說，半年前，我的同學眼看房價喊跌想投資，居然買了一間位在深坑的在地豪宅，60坪大小，三千多萬入手，換算下來，一坪居然要價50萬，我聽了差點沒昏倒！ 但，建商賣的時候宣稱，這裡距離台北市只要十分鐘，讓我的同學好心動，才衝動入手，直到最近，她想看看有沒有漲幅可賣，沒想到，建商手上還有一半沒賣，連建商都要出來搶生意，試想，這房子怎麼可能賣得掉？我問她，為什麼買深坑，她的答案居然是，「台北的房子太貴了，投資沒賺頭！」她才想買間深坑豪宅試試，結果一試就套牢，現在只能自己搬去住。 這個真實的故事，說明了一件事，房價再貴，也別退而求其次，相反的，我建議，當市場急凍，正式搶進蛋黃區的好時機！以最近的狀況來說，價錢不好，精華區的屋主惜售心態明顯，不過，這裡頭也不乏急著賣房子的人，如果碰上這樣的屋主，切記機不可失，出價也別手軟，立刻開口殺價，聽起來有點狠，但這樣的好機會碰上一次，買到就算賺到。 大膽殺價別客氣　八折表態姑且一談 我的投資客好友小彭，最近成交的案例，就是典型的殺手，多年來，他進出房市，戰功彪炳，也結交了很多房仲好友，因此，當房仲有這類「急售宅」物件釋出時，通常都會先告知他，小彭殺價也很有一套，碰上這樣的景氣，他心中有底，逢低買進，正是時候，最近的物件，是一間2000萬的東區中古電梯公寓，屋主急售，他居然一口氣打八折開價，說自己只能出1600萬，但這個價錢實在太瞎，連房仲也無法接受，但礙於最近房市太冷，沒人出價，房仲只好抱著這個價錢，跟屋主姑且一談。 果不其然，屋主一口拒絕，但託房仲帶話，沒有1800萬，這筆交易不用談，這番話，讓房仲很沮喪，但小彭卻知道，離成交又接近了一步，接著，他上網查看實價登錄的紀錄，發現同一棟樓的類似物件，最近的成交價，約莫落就在1800萬上下，所以，屋主的價錢，其實已經很接近市價，但小彭沒鬆口，「理由很簡單，實價登錄的最高價，就是買貴了！」因此，小彭鐵了心，出價1750萬斡旋，而且堅持不肯再加。 多詢價、試水溫　膽大心細可撿便宜 會這麼堅持價格，小彭私下也做了功課，他跑到電梯大樓問了管理員，這才知道屋主夫妻離婚，想要套現，一拍兩散，雙方都想趕緊脫手，於是他緊踩底線，拖拖拉拉一個星期後，吊足屋主胃口，才少少加了15萬，要房仲以1765萬再詢問屋主意思，這時，這對夫妻不耐久候，終於同意1765萬的開價，房子成交，下個月就要過戶！ 比起之前實價登錄的1800萬，小彭省了35萬，而且兩次交易相差半年，還能買的更便宜，說穿了，小彭的心態很輕鬆，開價八折真的能成交嗎？他也知道不可能，但小彭一面試水溫，一面不斷尋找更多資訊，就算沒買到也沒關係，反正亂世出英雄，能買到便宜，就當賺到，只要用心挑選物件，小心出價，房市冷清清，卻是買屋的好時機。

原文網址: 免客氣！房市不佳8折開殺　逐步斡旋成交有望 | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/maggie0207/article/85839668831

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 好房News記者馮牧群╱台北報導

打擊房市炒作，央行出重拳。26日央行理監事會決議，購屋貸款管制區域除台北市所有行政區及新北市13個行政區，新增新北市五股、泰山、八里、鶯歌區，桃園縣蘆竹、中壢、龜山及桃園市等區；另也將高價住宅認定標準修正，台北市降低為7000萬元，新北市6000萬元，其他地區4000萬元，最高貸款成數將從六成減為五成，27日正式上路。 央行總裁彭淮南宣告，全面緊縮高價住宅及特定區域的房貸成數。（好房News記者陳韋帆拍攝） 此次為央行房市管控區域首度跨出雙北市，影響範圍遠比事前外界所預測的大上許多，上述房市管控區域，自然人購買第3戶以上房屋，貸款成數從六成緊縮至五成，間接回應了近來社會輿論對於囤房族的抨擊。 央行總裁彭淮南表示，房價太高已危害金融穩定性、影響民眾消費能力，且造成所得分配不均。央行發現，銀行業者自律措施寬嚴不一，有房貸集中、房價續漲的情形，甚至從特定地區外溢至鄰近行政區，且單一借款人申辦多筆購屋貸款的比重過高，顯見投資客有利用銀行資金囤房的現象。 央行指出，高價住宅波動較大，銀行承作高價住宅貸款風險較一般貸款更高，因此有必要調整其認定標準及最高貸款成數；台北市高價住宅總價從8000萬元下修為7000萬元，新北市則下修至6000萬元，其他地區從5000萬元下調至4000萬元，以上高價住宅貸款最高成數從現行的六成降為五成。 另外不少公司法人購置高價住宅，提供負責人或特定人士居住使用，對於這類用銀行資金囤房的行為，央行也修正規定，將全國不分區公司法人購置住宅的最高貸款成數一律降到五成。 至於重劃區炒作過熱的問題，彭淮南表示，像是台中市七期、八期與高雄美術館特區，為當地高價住宅及投資客的主要集中區，但建物所有權狀登載的是房屋座落行政區，而非重劃區，納入管制恐怕造成銀行授信的困擾，因此改以高價住宅及第3戶以上房貸成數限制為防範措施。 雖然這是今年央行最重大的房市管控措施，不過，彭淮南說，全國住宅數量僅有28.5％申請房貸，緊縮房貸成數措施的效用有限，房市的健全發展，仍有賴相關單位共同從需求面、供給面、制度面三管齊下。

原文網址: 房市震撼彈！　央行房貸緊縮增列8區 | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/32498969786.html

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 好房網調研中心總主筆陳鍾暉 /台北報導 

政府未徵收的公設用地，曾經是富人拿來抵稅的投機商品，公告現值尚未大幅調漲前，企業界老闆藉此機會，低價購買公設用地後，捐贈給政府；後來因土地單價節節升高，容積移轉商機才大行其道，成為大型建築基地容積增加方式，但是經過大量使用後，投資容積移轉土地已經是微利，營建署計畫此時將現行捐贈公共設施保留地政策取消，3年緩衝期後，由政府設立容積銀行替代，應朝類似都更獎勵模式，以改善居住環境及房價合理化去檢討。 利多的時空背景減弱中 目前的容積買賣交易，買賣雙方價格雙方合宜就成交，運轉順利，且大部分用在都更案，讓改建後坪數分配效益，能符合市政府室內面積1：1的政策，建商爭取坪效分配給地主的意義已大於獲利空間的設定，現在檢討容積移轉交易方式，抑制房價的功能性已無法彰顯，根據台北市公告之土地公告現值調整，自民國101年~103年，近3年累計調漲合計30%左右，其中反映房價最高為大安區及信義區更高達36~37%，過去申請容積移轉收穫最多的內湖區也有31.93%，大同區及萬華區累積漲幅27~28%，推估操作空間比較大，且因公設用地來源越來越少購買價格日漸提高，推測近年來市場購買價格，依地區房價水準，約為公告現值*150%~200%，已接近市價，並非營建署所認知，所有容積移轉買賣都是暴利，且建商大量需求過程，已經是過去式。 台北市部分地區購買容積移轉已經是風險，例如都更整合案如未達100%，已事先申購的容積移轉，萬一無法如預期，「用不到或賣不掉」將反成「燙手山竽」，且根據最近訪談建商的看法，大部分經營者對購買容積移轉已經興趣缺缺，就像興富發建設與冠德建設6月26日所表示，實施容積銀行政策，未來對於建築業已經沒有影響，是因為一但實施此方案，就不一定需採購容積移轉。 新北市重劃區土地價格受挫     這時候下此重手，政府的用意之一，希望打壓投資資金不要投入房地產，但是未來政策細節如何制定，配套方案應是尚未完善，急需容積移入的區域，如新北市淡水、五股、八里、泰山、蘆洲、土城、頂埔重劃區住宅區基準容積200%比台北市住三225%容積更低，如果購買容積移轉彌補利潤配套失效，新北市部分重劃區土地價格，建商會期待土地價格下跌後進場。 過去政府部門控管房價的效率值得懷疑，容積銀行是否會產生弊端，必須要有透明化流程，建議政府應是將配套設施與建築業充分溝通之後，擬定一個完整機制再來宣佈如何修改、何時實施。

原文網址: 「容積銀行」政策生不逢時 | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/survey/article/13709269914

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好房網調研中心記者曾晨安/台北報導

都會區土地稀有， 為避免賤賣國產，政府修正〈國有財產法〉，500 坪以上大面積國有地禁止標售，轉以設定地上權的方式招標，建商也跟進開賣地上權住宅，以低於市價至少七成的價格銷售，自民國80年代陸續推出，考驗市場反應。 近期熱銷的地上權案「華固新天地」，宏普建設副總經理游武龍點評其成功關鍵：「華固新天地的成功，在於解決貸款問題。」此案為地上權70年，土地與建物不可分割，因為由建設公司出面做擔保與銀行配合，使購屋者可不問背景，順利貸款7成。反觀其他地上權案，購屋者個人在貸款時，恐無法如此順利。 為何貸款困難？主因在無擔保品。游武龍解釋，若可分割的地上權案，可以用地上建物設定物權抵押，若無法分割，則代表沒有真正的建築物權，無法提供做為擔保，亦無法向銀行抵押貸款，這情形等同於是長期租賃。他說：「以前的地上權案，土地不是我的，但地上房屋是我的；現在的情形，土地不是我的，房屋也不是我的，因為政府不讓分割，花錢買到的是50年的租賃權。」 所謂的「地上權分割」，是將土地與建物分開，購買者沒有土地所有權，但擁有建物的物權，在《民法》上可設定抵押，以此向銀行申請貸款；反之不可分割的地上權建案，因土地與建物不可分割，承購者沒有土地所有權，亦沒有建物的物權，有的僅是使用權，性質如同租賃。 不提供分割的主因，是政府考慮回收的方便性，僅需對建商單一窗口，而不用各自向住戶進行回收。游武龍直言：「政府是貪圖簡單，將管理問題都交給建商。」 地上權推案的成功與否除了購屋者觀念外，仍需要完善的政策配合，游武龍說：「台灣還需要很長時間才能走上地上權的概念。」但最近也有傳聞，政府考慮再度讓地上權案分割，如此是否能給地上權帶來新的希望，有待時間驗證。 你正在考慮是否要購買地上權住宅？可不可分割差異大，出手前可要了解清楚，仔細辨明。

原文網址: 「無法分割」地上權住宅等同租屋 | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/survey/article/13709269900

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 發表於 2014-06-27

記者饒磐安／新北報導

新北市新板特區六處豪宅社區建商，違規將開放空間挪為社區接待大廳或交誼廳，被市府工務局強制拆除後，郭姓住戶以賣方賣屋時隱暪違建為由，提告訴請減少買賣價金。法官認為賣方有故意不告知建物瑕疵情事，昨天判賣方應還郭房價下跌的一百卅餘萬元。 新板特區有部分豪宅建案，違規將開放空間挪為社區接待大廳或交誼廳（好房News記者陳韋帆／攝影） 郭姓住戶主張，去年三月以一千六百八十五萬元購買近廿坪的房子和停車位，四月底交屋後得知社區一樓和部分二樓開放空間未經核准擅自變更為接待大廳，已被市府認定是違建；他還發現他買的房子陽台外推。 郭說，與賣方陳姓女子簽約時，房仲員沒有告訴他有違建及陽台外推，陳女也隱暪房子瑕疵，在不動產標的現況說明書中「建築改良物是否有包括未登記之改建、增建、加建、違建部分」欄位，勾選「否」。他的房價及居住安全因違建被拆而減損，陳女應減少買賣價金，還他減損的兩百五十萬元。 陳女則說，仲介曾經告知郭社區開放空間是違建，才議定房價；而社區每戶都有陽台外推，建商曾推出以陽台外推增加室內使用面積的廣告，郭應該很了解，郭怎麼可能不知道？ 陳女說，依內政部不動產實價登錄所載資料顯示，社區違建被拆除後，附近房價每坪為七十五萬六千元，郭以每坪七十一萬餘元購屋，房價不僅未減損，還有獲利，郭不應主張要她還錢。房仲員證稱，當時有向郭稍微提到開放空間是違建，但兩、三年來都未拆除，不過郭否認知情。 經不動產估價師事務所分析，認為該屋若無開放空間公共設施（接待大廳或交誼廳），在去年三月間交易價約一千五百五十四萬餘，郭以一千六百八十五萬購買，因此減損金額為一百三十萬零八千元，但陽台外推減損金額為零。 法官認為，房屋是否因瑕疵致價值減損，係以瑕疵交易標的實際價值是否低於交易時價格論斷，與同社區房屋交易漲跌之獲利或虧損無關；陳女未舉證郭事先知道房子有瑕疵，顯見故意不告知瑕疵。經鑑價，郭房價下跌一百卅餘萬元，陳女應歸還。

原文網址: 豪宅交誼廳是違建　賣家隱瞞判賠 | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/14885869821.html

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 發表於 2014-06-27

 好房News記者蘇彥菱／整理報導

好的房仲帶你買好房！最近就有則新聞，有不肖房仲賣了一間雙屍案凶宅給單親媽媽，買方入住後才知是凶宅，由此可見，順利買到好宅，房仲所扮演的角色是如此關鍵，不過，房仲好壞該如何判別呢？有6招幫你找到優質房仲。 有位貼心的好房仲，才能讓你早點一圓成家夢。（好房資料中心） 1. 驗明正身 當走進一家房仲店頭時，可以注意這間店面有無懸掛相關文件或證照，包括：經紀業許可文件、公會會員證明書、不動產經紀人證書、仲介經紀業之報酬標準及收取方式文件，以及加盟者的加盟證書。有了以上5張證件，至少知道這是一間合格的仲介公司，透過其買賣房屋也才有保障。 2. 先上網看物件 現在資訊如此發達，幾乎每家房仲都有網站，讓看屋更方便，房產專家Sway建議，一定要上網先看物件，認清自己的需求及能力、查詢周邊行情等資訊，這樣才不會被當成「潘仔」，還有，跟房仲約帶看時，可以直接跟仲介說：「我直接把房屋編號抄下來了」，並且也告訴他別家房仲的房屋編號，讓他知道你是做好功課而來。 3. 從電話中判斷用心與否 房仲用心與否，其實從電話中就能觀察出來，例如說看屋時間難喬、你明明已經說現在不方便接電話，房仲還囉哩八唆不肯掛上電話，或是問他一些有關物件資訊，都無法在電話裡解釋清楚了，到了現場看屋也只是徒勞而已。 4. 房仲也要檢查「服裝儀容」 以上是與房仲約帶看前的步驟，接下來好不容易敲定了帶看時間，該如何判斷該房仲人員和自己是否真的「match」？Sway說，可先從「襯衫」及西裝有無燙過來觀察，由於業務是服務業，服裝儀容整齊乾淨是門面，要是他連這點都做不到，有關乎房屋產權、交易安全及房價談判等環節，一定會有破綻，就無法幫你買到一間價格實在的好房子。 Sway還說，要是遇到有嚴重體味，或不帶手帕擦汗的經紀人，一律不要，連這點自覺都沒有，容易自大，或犯一些自以為是的錯誤，既然他連自己的問題都不願正視或解決，更遑論你的成家大事。 5.準備小問題測驗專業及真誠與否 Sway建議，可以準備幾個問題考考房仲，測試他的專業知識及真誠度，若明明是陽台外推，他卻跟你說會因此多了幾坪，完全沒有問題，明知違法卻不告知，這樣的房仲就出局了。 6.房仲電話+評語存入手機 看屋除了觀察物件及周遭環境，別忘了也要觀察房仲，並就其專業及服務態「打分數」，加註在該房仲的通訊資料中，以便日後自己看屋能看得更有效率。例如：王小明「好貼心」、「遲到」或「不專業」等，將來房仲再約看屋，就能先篩選，若是漏接了觀感不怎麼好的房仲電話，也無須覺得可惜；如果是自己很有好感的，就要盡量安排時間看屋。

原文網址: 買好房先選好房仲　6招辨別適不適任 | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/18637069904.html

出處>>>

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台灣房屋智庫  2014-6-27

台灣房屋日本東京分公司於今年6月24日正式開幕，這是繼去年美國洛杉磯、馬來西亞吉隆坡，和今年5月25日加拿大溫哥華分公司開幕後，台灣房屋在海外第四個服務據點，更成為台灣有史以來，台灣房仲業第一家跨洲越洋的領導品牌。

　　台灣房屋地產集團首席總經理彭培業表示，台灣房屋國際佈局「綜效顯著」，行銷日本不動產已經充分展現高端｢幾何式行銷｣的通路優勢。因此，台灣房屋除了可將優質的日本不動產銷售給台灣地區的客戶，更可以透過成功整合中國、美國、加拿大以及馬來西亞等地的全球銷售通路，引介國際級投資者，前往日本考察並投資，相信對台灣房價也舒緩了資金推漲的壓力，也幫助台灣客戶在海外能選擇自家品牌的安全投資，客戶到哪裡，我們就會在哪裡。

　　彭培業分析，根據台灣觀光局統計，台日觀光互訪人數從2008年247萬人次，到2013年已達376萬人次，6年來增加了129萬人次，成長超過五成，顯示台日雙邊的友好互動持續增溫。而台灣房屋的事業版圖向外拓展，不僅要做為台灣到日本置產的服務窗口，也藉此以企業角度為台灣進行「柔性外交」。

　　彭培業指出，一般日本的房仲店面都開設在二樓，不過台灣房屋的東京分公司為拉進和日本民眾的距離，選擇在一樓為客戶服務，店頭更播放交通部觀光局日本版的台灣旅遊宣導影片，彭培業說，希望透過這個機會宣揚「台灣之美」，台灣房屋能夠為2300萬的鄉親，在海外宣揚台灣的好山、好水、好人情，企業海外擴點，發揮不忘本的精神，略盡棉薄之力，這也是一個外交服務站，國人赴日東京旅遊，即便有任何需要協助的，台灣房屋是您在東京的自家人，我們將奉上台灣阿里山高山茶，讓您遠眺富士山，歡迎隨時到訪。 

出處>>> http://www.twhg.com.tw/newsarticle.php?ojb=0000031445

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蘋果日報/廖珮君  2014-6-30

打囤房族，財金部會不手軟。金管會本周將和央行開會，將全面要求各銀行嚴查，買第2棟房子以上的「囤房族」，各銀行需落實提高該房貸放款資本計提到100%，等於間接提高囤房族的房貸利率、或降低成數，讓囤房族無所遁形。

　　
　　據了解，央行發現1人名下擁有4~5筆房子，但筆筆都登記為「自用」，原來是囤房族跟A銀行借款時，表示為「自用」，但買了第2棟後，卻跟B銀行說，第1棟房子已經出租，第2棟才是自用，讓房子愈囤愈多。
　　
　　首棟出租須提證明 
　　
　　此舉等於大走各銀行聯徵註記漏洞，金管會決定防堵。金管會官員說，未來民眾要買第2棟房子時，一是須向銀行提出證明，表示第1棟房子已經出租（出租視為非自用，即銀行需將首棟房貸的資本計提到100%），第2棟才能視為自用。
　　
　　其次，各銀行須在聯徵中心做風險權數，即資本計提的註記。
　　
　　未來銀行核貸時，須查聯徵註記，若民眾首棟房子是註記計提45%資本，就視為自用，核貸第2棟時，就視為非自用，得計提100%資本。
　　
　　金管會是在2011年嚴格定義「自用住宅」和「非自用住宅」。自用住宅資本計提是45%、非自用則是100%。
　　
　　所謂自用住宅，是指年滿20歲以上的國人、且無自用住宅者，即「1人1宅」才算自用；只要房子名下是未成年子女、或包租公，將全歸類為非自用，全得計提100%資本。
　　
　　因資本計提高低，影響各銀行放款利率和核貸成數，若得計提100%資本，將墊高各銀行資金成本，進而使各銀行提高囤房族的借款利率，或減少放款。
　　
　　如非自住房貸，大型行庫的房貸利率已拉高到2.3~2.5%，比自用住宅高了0.3~0.5個百分點，核貸成數最高也僅6成。

出處>>> http://www.twhg.com.tw/newsarticle.php?ojb=31463

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2014/06/29

【聯合報╱記者江碩涵／台北報導】

台灣人熱中到海外投資房地產，吸引台灣本土仲介積極拓展海外市場，布局全球。信義房屋是最早在日本成立分公司的本土仲介，台灣房屋也於本月中在東京成立首家分公司，成為第二家進軍日本的本土大型仲介公司，國內仲介經營海外不動產市場大戰開打。

台灣房屋首席總經理彭培業表示，原本台灣仲介業都只專注經營特定區域，且一向被視為較具本土味，但隨著交通進步、人脈拓展，再加上台灣的確面臨政策打房等種種房市危機，放眼海外不動產市場成了未來房市趨勢。

台灣房屋看準國人海外置產需求，去年進軍馬來西亞在吉隆坡設立據點，過去一年來並陸續在美國、加拿大成立分公司，今年上半年開始代理東京當地建案在台銷售，預計今年全年光是日本東京的銷售量就可達500戶，未來也將在關西大阪成立分公司。

彭培業說，打開外國市場通路後，各國房地產交流買賣反而更為便捷迅速，不少台灣人跨國購買日本不動產，但也有日本人透過台灣仲介公司購買美國、加拿大不動產，增加更多成交的機會。

另外，來台多年的英國商仲第一太平戴維斯，本月也成立在台首間專營海外住宅銷售的門市，預計今年將開出6家，明年增至10家，向國人銷售總額逾新台幣400億元的日本、英國、紐西蘭、澳洲等地不動產。

全文網址:udn房市情報 - 區域情報 - 國際房市 - 房仲戰火 蔓延到海外http://money.udn.com/mag/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=423&f_SUB_ID=4079&f_ART_ID=309982#ixzz365FyLqQj
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【聯合報╱記者江碩涵／台北報導】

央行再出重拳打房，全國商總理事長、鄉林建設董事長賴正鎰昨天表示，打房不是吸票機，如果政府真的把房地產業「打趴」，房產相關行業300萬人家庭都將沒頭路。

賴正鎰昨天在鄉林建設股東會作出以上表示。賴正鎰說，今年全台房市推案量原本預估8000億至1兆元，現在已經下修了5%至10%，若繼續打房，建商都不敢推案，推案量要再下修25%，總推案量可能不到6000億元。

賴正鎰說，奢侈稅及提高房屋稅等打房效應已經發酵，投資客早就不見了，台灣有88%的人自有房屋，再繼續打下去，只會造成屋主反彈；解決住房問題應該學大陸，區分自用住宅及社會住宅，多蓋社會住宅，照顧買不起房子的弱勢族群。

昨天股東會通過去年財報，並通過3元股票股利案。

賴正鎰表示，去年「鄉林淳青」、「鄉林大境」及「鄉林皇居」等完工建案銷售亮眼，目前鄉林建設在台灣共19案，其中新成屋7案，持續認列進帳。

全文網址:udn房市情報 - 達人專欄 - 名人看房市 - 賴正鎰憂打房衝擊產業http://money.udn.com/mag/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=419&f_SUB_ID=4104&f_ART_ID=309945#ixzz365JQSeL7
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2014年06月27日

植栽消暑
近幾年的夏天，愈來愈熱，光是幾株盆栽的綠意舒暢，似還不能夠滿足。家裡陽台、庭院或屋頂，該種什麼植栽才能達到隔熱消暑的效果呢？一起來看。
採訪╱何梅慈 攝影╱范厚民、黃競鋒、林琨凱

清涼一夏 
利用植栽隔熱降溫，以陽台來說，可蓋花架或在鐵窗以吊盆植物、攀藤植物遮蔽陽光。庭院、屋頂可種植灌木形成綠籬，讓攀藤植物攀爬牆面，或種植小喬木，利用主幹上方的樹冠遮陰，配搭草皮鋪設，達到降溫的效果。 
採訪╱何梅慈 攝影╱黃競鋒、林琨凱 

白水木（左2）是居家常見小喬木，樹冠可遮陰。庭院鋪設草皮，更增降溫之效。

在鐵窗懸掛吊盆植物，利用披灑下來的枝葉，遮擋炎夏熱能。近來花市出現名叫「歐蔓」的吊盆植物，葉形偏圓似錢幣，非常討喜。想賞花，歐洲矮牽牛花的花色多，很能豐富陽台表情，是不錯的選擇。 

攀藤植物要修亂枝

另一個方法是，利用九重葛、黃金絡石、毛帽毬蘭等攀藤植物來隔熱。把花盆靠近鐵窗，抓少許枝條纏繞鐵窗上，用鐵絲或棉線將枝條依想要的生長方向固定好，讓它順勢攀爬。但鐵窗爬滿植物，要怎麼做才不會變得像鬼屋呢？台北花市企劃課長陳根旺表示：「要適時修剪，將雜亂的枝條剪掉，這樣就不會太陰森森。」
攀藤植物也適合在庭院、屋頂女兒牆遮陰，陽明山時光香草花卉農園園主尤次雄說：「一開始可將枝葉纏繞至竹竿上，久了它便會自動爬上牆。」
以灌木做綠籬牆，阻隔熱能，既能遮蔽隱私，也有降溫之效。所謂「灌木」是木本植物的一種，指的是主幹不明顯、呈叢生狀態的樹木，植株高度多在3米以下。沿著牆面栽種，種植愈多面、降溫效果愈好。但可不必種的太密，樹頂也不一定要等高，修剪高低層次，有助於風的流動，更增涼快感。
想以灌木做居家綠籬，有哪些選擇呢？陳根旺表示：「紫牡丹、玉堂春、四季桂、樹蘭等都很適合。」喜歡花大又美，可選紫牡丹、玉堂春。 

小葉羅漢松的枝葉茂密，很適合種成綠籬。
高1.5~1.8米，約1500~2000元。

鋪草皮增降溫效果

要注意的是，在庭院或屋頂想藉由植栽來遮陰，不能缺少小喬木，例如雞蛋花、白水木等皆是居家常見的樹種。花築景觀設計設計師徐偉國表示：「種植小喬木，就好像撐起一把傘，利用主幹上方的樹冠遮蔽、形成樹蔭，製造涼快感。」地面再鋪設草皮，降溫效果更好。尤次雄建議：「也可以倒地蜈蚣、美女櫻等地被植物替代草皮，不僅抑制雜草生長，還有花可觀賞。」 

九重葛是很常見的攀藤植物，花色多，很能增添陽台風情。6吋盆約200~300元。

【吊盆植物】

吊盆植物可以S形勾懸掛，讓枝葉自然披灑下來，阻擋熱能。圖為歐蔓，葉形偏圓像錢幣，小花玲瓏可愛。5吋盆約500元。 

歐蔓

歐洲矮牽牛愛陽光，花朵大且色彩飽滿。7吋盆約150元。S形勾陽台可使用這種活動植栽架，擺放吊盆植物遮陰。尺寸190×95×40cm，1萬2000元。

【灌木植物】

樹蘭好照顧、且少病蟲害，是很常見的灌木植物。5吋盆約100~150元。 

玉堂春就是梔子花，清純美麗，還有濃郁香氣，人氣很旺。7吋盆約150元。為了景觀效果，有時會將灌木植栽的下方枝條剪除。圖為紫牡丹，花色豔麗。6吋盆約350元。種植灌木，想提升降溫效果，建議不修剪為佳。圖為四季桂，一年四季都開花，香氣迷人。6吋盆約100元。

【攀藤植物】

葉形小巧厚實的毛帽毬蘭，儲水性好、耐旱性佳，需適時修剪雜亂枝條。4吋盆約350元。 

葉色豐富，日照充足的話，葉色更鮮豔亮麗。1呎盆約1000元。 

【專家說法】S形勾掛吊盆 視覺更美觀

我設計了一款活動植栽架，擺放吊盆植物遮陰，材質是鐵件。深度約40公分，陽台還是能保有適當的通道。懸掛吊盆植物，可將所附的懸掛支架拆掉，改用S形勾，視覺更美觀。 

陳妍卉 樹園藝植物專賣店負責人 聯絡方式(02)8791-3993

【專家說法】灌木宜種地面 陽台不適合

想以灌木做綠籬，植株較適合於地面栽種，才容易長得高大。有時為了景觀效果，會剪除下方側枝；想提升降溫作用，可不修剪、保持叢生狀態。灌木適合半日照至全日照的環境，露台、庭院、屋頂皆可。陽台較不適合。 

陳根旺 台北花市企劃課長 聯絡方式http://www.tflower.com.tw

【消暑植栽應用】

★植物
◎陽台、庭院、屋頂、露台：植生牆或攀藤植物，遮蔽日光
◎庭院、屋頂：種灌木牆，不要太密，樹頂修剪高低層次，有助通風；小喬木遮陰，配搭草皮鋪設，效果更好
◎鐵窗：吊盆植物或攀藤植物，阻擋熱能
★澆水
◎灌木、小喬木(地面栽種)：夏天每2~3天澆水1次，清晨、傍晚皆可；其他季節，1周1次
◎吊盆、攀藤植物(盆栽種植)：夏天每1~2天觀察1次植株狀況，其他季節1周檢查1次，發現葉子下垂、了無生氣則澆水
★介質
以壤土和培養土做2：1比例混合
★施肥
◎地面栽植：1~2個月施1次有機肥
◎盆栽種植：3個月施1次通用長效肥
★植物哪裡買
◎樹園藝植物專賣店(02)8791-3993
◎大園園藝(02)8792-0768
◎今日園藝(02)8792-0683 ◎增山蘭園(02)2659-5516
資料來源：《蘋果》採訪整理

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 2014年06月27日

溫柔以待
前陣子台北大巨蛋開發工程引發的護樹事件，讓遠雄建設被罵得狗血淋頭。就算是一般人，也知道半夜用怪手推倒老樹，把樹當蘿蔔拔，絕對不是正確的移植方法。到底樹要怎麼搬家呢？
採訪╱洪儷容 攝影╱林琨凱

用專業的作法移植樹木，可大幅提高存活率，這是對生命的尊重。

專精於植栽、綠牆、綠屋頂的樹花園公司，發展出「原樹型移植」，曾經同時移動35株落羽松，結果全部存活，長得很好。其副總經理暨技術長洪家啟表示，樹木移植前須確實做好修剪、斷根、包裹和養根，事前作業需要3~6個月，「只要土球完整，沒有破裂，然後根系發展很好，就算是成功的移植。」 

怪手挖根 切口易長菌

台灣綠屋頂暨立體綠化協會理事長李有田指出：「遠雄移樹的時間點不對，而且沒做好斷根、養根，存活率大約只有3成。那些樹是楓香、印度紫檀、木棉，都屬於落葉樹，春天剛開葉，正要開始蓬勃生長，需要很多水分、養分，移植應該要在快落葉或已落葉的時候做。用怪手挖，根都是被扯斷的，切口不平整會有細菌，以後也不太會長。」 

【「原樹型移植」步驟】1.修剪

斷根前1、2周先將枯枝、下垂枝、水平枝鋸掉，只保留向上延伸的健康樹枝。切面平整比較不會受真菌感染，癒合也比較快。 

2.斷根

測量：要保留的樹根和土壤，所需開挖的土球範圍為樹幹直徑的4~6倍，樹愈小，倍數愈多。大樹最好分次斷根，以免因為養分輸送量不夠而死亡。 

開挖：以紅色噴漆畫出圓形的土球範圍，先將水平主根切除再開挖。 

切除樹根：比較大的樹根用電鋸切斷。 

塗藥：在樹根的切口塗上傷口癒合劑，使之不受真菌感染，自然癒合。 

怪手挖土：用怪手在土球外面挖出足夠的作業空間，然後用繩子將樹木固定在附近的樹上或地上，以免樹木在下一個步驟傾倒。 

固定樹上 

土球成形：土球下方向內斜切，形成球狀。土球表面用鏟子修平，日後根系會長得比較完整。 

3.土球包裏

使用在土壤中會慢慢腐爛的麻布和麻繩，從下面開始包裹土球。綁法需有技巧，成格子狀平均分散，而且沒勒到樹幹。 

4.吊運

將吊車的繩子固定在土球上，以怪手推倒土球，再用吊車將土球吊運到板車上。若樹冠太大，超過車道寬度，用繩子圍束。樹花園提供 

5.養根

根控盆：定植前，將土球假植於根控盆暫居，也就是下面鋪塑膠地布與10cm高的回填土，側邊用排水性好又透氣的凹凸塑膠板環繞，在板子和土球中間填土固定。由於保水性不佳，水分管理很重要，視情況澆水。 

鬚根孔：樹根碰到空氣就會停止生長，塑膠板表面有小洞，樹根碰到只會長出細小鬚根，而且數量會比完全封起來增加20~30倍，大幅提高日後定植時的存活率。需要3~6個月，鬚根才會長得很好，那時才適合定植到要種樹的地方。 

【斷根須知】環狀剝皮儲存養分

樹木的養分由樹根表皮的韌皮部輸送，水分由樹根內部的木質部輸送。分次斷根時，短期內沒有要移動樹木，則讓土球保留幾根連外的樹根，將樹皮剝掉一小圈（圖），把養分保留在土球內，這樣日後會比較容易發根。此外，使用會分解的麻布包覆土球，以便卡根，讓樹根不往外生長，以免日後要再斷根一次。 

【樹木移植比一比】

【專家說法】春秋2季 適合移樹

斷根會讓樹失去一半以上的根系，移植通常是在春季和秋季做，因為夏天的失水狀況會太嚴重，而冬天是休眠期，根系生長速度很慢。但這不是一定的，還是要看樹種的特性，像松樹就一年四季都很難移植，因為它的再生能力不強。 

洪家啟，樹花園副總經理暨，技術長。

出處>>>

http://www.homeapple.com.tw/article/index/20140627/35920000/design/%E4%BE%86%E7%9C%8B%E6%A8%B9%E6%9C%A8%E6%80%8E%E9%BA%BC%E6%90%AC%E5%AE%B6%EF%BC%9F

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2014年06月27日

房市速報錄
營建署一年一度住宅補貼方案即將開跑！今年住宅補貼政策包含租金補貼、自購住宅貸款利息補貼和修繕住宅貸款利息補貼，將從7月21日至8月29日開放申請。

新北增250名額

新北市已確定將會比照往年加碼方案，增設250個名額給申請營建署租金補貼未上的低收入戶民眾，補貼4000元租金。 
而北市府去年將租金補貼從4000元加碼至5000元，「好孕多更多」方案則讓育有3名以上未成年子女家庭，租金補貼金額上限增加至6000元，目前北市府正在討論今年加碼方案，最快7月初就可公告。記者潘姿羽  

出處>>>

http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20140627/35920966/%E4%BD%8F%E5%AE%85%E8%A3%9C%E8%B2%BC%E6%96%B9%E6%A1%887%E6%9C%88%E9%96%8B%E6%94%BE%E7%94%B3%E8%AB%8B

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 2014年06月21日

惟留意延後給款 會壓縮後期繳納時間
【洪安怡╱台北報導】小資族群買房，有時資金籌措困難，而市場上部分建案推出工程期零付款方案，可降低短期的資金負擔，增加資金運用彈性，對於買方極具吸引力。但工程期過後付款壓力隨之而來，買方須在較短時間內付清工程期間的款項，建議事先規劃資金運用方式，才不會在工程期過後的付款階段措手不及。

工程期零付款讓買方資金運用更加靈活，減輕買方前期資金負擔。范厚民攝

預售屋的付款方式分訂金、簽約金、開工款、工程期款、房屋貸款、交屋款等階段，訂金、簽約金、開工款統稱定簽開，和工程期款各佔10~20%的比例，部分案場會將開工款併入工程期款計算，貸款則70~80%不等，交屋款從1~5%皆有，部分案場交屋尾款僅收數萬元，也有些案場會將交屋尾款併入工程期款內計算，看個案而定。 

可多賺2年利息

工程期款的繳交方式，會依照工程進度給付，一般進度多為2年，假設總價1000萬元的A屋，定簽開20%、工程期款10%、貸款70%，工程進度預計2年，買方須在簽約時確認付款200萬元，緊接著工程期款的100萬元，在工程進度期間依約分期繳納，等到完工後再貸款700萬元。
「工程期零付款」指開工到結構體完成這段工程進度，買方不用繳交任何款項，主打工程期零付款的新建案「合嘉心居易」，該專案經理蔡佳宏說明，工程期零付款可以讓買方資金運用更加靈活，存款戶也可以多賺2年的利息。
「原石雅苑」專案經理章肇峰則表示，工程期零付款的延後付款特性，可解決定存戶被綁約的問題，自從該案推出工程期零付款方案後，不少原本有看過屋的買方立刻回流下定，可見此方案對於買方有一定的吸引力。
然而，工程期間零付款，相對壓縮工程期後的付款時間。以「合嘉心居易」而言，工程期以頂板完成為計，「封頂」後、外飾下架、使照申請、使照核發4階段各付款5%，每個階段之間的準備時間約2~3個月，使得原本工程期間的20%，壓縮在工程期完成後數月之內要付款完成，增加後期的付款壓力，故一般仍建議買方事先做好資金規劃，以免工程期後資金調度困難。 

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買屋避糾紛 注意７項簽約交屋重點與細節

 2014年06月21日 由 啟紘 

在簽約交屋時，針對產權、坪數，還有對於簽約當事人、商業本票等7個必注意的地方，可千萬不能漏掉喔。在簽約時除了備妥身分証正本、戶籍資料、印章、印鑑證明之外，應該要注意哪些事項，才能確保自己的權益呢？而且，還要了解「不動產買賣」中的代書流程喔！

所謂的「不動產買賣」，在簽約時除了備妥身分証正本、戶籍資料、印章、印鑑證明之外，應該要注意哪些事項，才能確保自己的權益呢？首先，應瞭解目前不動產買賣實務上有二種契約，其中「公契」係作為產權移轉之用，一般皆由買方委託之代書辦理，有公定之書寫模式，因此產生爭議情形較少。

另外一種契約，相對於公契來說就是私契，所謂的私契是指除了買賣總價外，還要有每一次付款金額，以及付款、入帳的憑證，包括支票、匯款單、入帳證明等。比較要注意的是，一般私契上所列是房地產總價，自行計算時，可以賣出總價減掉買進總價的差價，再按出售時的房屋評定現及值占房屋評定現值和土地公告現值總數的比例計算。

一、簽約前─察明產權歸屬

簽約前買方應申請簽約當天的「土地及建物謄本」，注意坪數是否正確（目前謄本計算面積以平方公尺為單位，1平方公尺×0.3025=1坪）；或是否有限制登記（如：假扣押、假處分等）尚未塗銷的情況；土地使用分區是否為住宅區、工業區等問題。

如果賣方之前將房屋出租，則要注意租約是否已經到期。另外，買賣房屋時若是包含有停車位，請先確定產權歸屬者。

二、簽約時─對於「簽約當事人」的規定

契約當事人原則上應由本人親自簽約，否則應有特別授權之書面證明。簽約時通常由代書核對雙方身分證、印鑑證明、印証章，並且確認簽約當事人為本人後始由雙方簽名輒飽C若本人未能出面，應提「授權書」，其內容應有「出售之不動產座落地址」及「特別授權代理議價」、「收受訂金權利」等，並提出本人之「印鑑證明」（需與授權書所用印者相同）， 買方方可認定為合法有效之授權。另當事人如為未成年人時（未滿二十歲且未結婚者），則應由法定代理人出面簽約。

依法律規定，「契約」訂定好後，買賣雙方只要在上面簽名或輒馱妨寣A這份簽約合約書就產生效力。因此，在簽訂的過程應該要求兩方當事人都親自簽名且輒飽A以示慎重。如果買賣雙方有一方是由代理人代理簽約，那麼就應該在簽立未出席之買方或賣方姓名之後，再註明代理名義並簽名即可。

三、簽約時─清楚標示契約內容

關於「契約書」內必須以數字明定者，如：坪數、金額、以及持分（指數人共同擁有一標的物（土地或建物）時，個人所持有之部份）…等記載，應儘量以國字大寫為宜，以避免變造及爭議。

四、簽約時─明定公契移轉價格

一般所指的不動產買賣價格，就是指公契之移轉價格，同時也地政規費上過戶課稅的依據，所以應以明文規定清楚。尤其，於7月調整土地公告現值時，對此更應注意，以避免爭議。

五、簽約時─要求公平付款方式

目前買賣付款方式大體上分為4個階段，即「簽約」、「用印」、「完稅」、「尾款」。各階段的付款成數依雙方要求而有不同，如果賣方尚有貸款未清給銀行，則應於簽約前查明，以作為支付尾款金額之參考。買方應特別注意目前賣方銀行抵押設定金額、還款期限、還款方式，以作為支付各期價款的依據，這部分買方可請承辦的代書來確認。而賣方則要注意，原有的貸款因為將房屋出售，可能因為更換貸款銀行、借款人等因素，導致貸款金額不足。這時，就必須請買方補足差額。

六、過戶時─開立商業本票的規定

不動產過戶程序，在買方支付完稅款且雙方繳交「土地增值稅」（賣方負擔）及「契稅」（買方負擔）完畢之後，即可將房地過戶到買方名下。所以，為保證買方尾款可如期支付，依照目前交易習慣，買方應開立一紙與尾款同額的「商業本票」置於代書處，而在買方確實支付尾款之後，賣方就應該將這張本票無息退還給買方。在過戶時，請多檢查一次以下事項：

1. 所有文件是否都具備齊全。

2. 文件上面該用印、簽名之處是否都已經簽章完成，姓名和身分證字號是否填寫正確和完整。

3. 立約日期有無填寫。

4. 文字更改處有無雙方壓遢T認章。

5. 簽約書如為兩張以上，應於騎縫處鄞糷閬L章。

6. 所有權狀和登記謄本上面的建物地段、範圍面積、建物用途…等是否都確認清楚。

逐一檢查以上事項，以避免日後產生糾紛。

七、交屋時─交付尾款、貸款與房屋檢查手續

一般在買方支付尾款的同時，買賣雙方就會辦理交屋手續，若買方有貸款而賣方無貸款，於交屋前將產權及抵押權登記完畢3日內，通知買賣雙方交屋時間、地點，同時由買方申貸銀行撥款；若買方有貸款而賣方有貸款，於交屋前產權及抵押權登記完畢3日內，由買方申貸銀行代為轉帳清償，其清償金額視為尾款之部分給付。

交屋時，若是透過仲介，可以向仲介商要求要有漏水保固證明書。 同時，最好先清查屋子的水電等相關費用是否已經繳清，另外管理費和停車費，也必須先至管委會那邊清查是否有未繳清的管理等相關費用。

資料來源：搞定買屋成家夢 ＼撰文 劉明佩 http://www.netz.com.tw/product.asp?good_id=100

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如果你終於與屋主談好價格、幸運地買到房屋了，可千萬不要高興得太早。簽約蓋章時還是有不少需要注意的地方，像是謄本內的細節、房屋原始的用途、簽約的內容，可都得再三確認細節與內容。

《黑心建商的告白》作者Sway說，簽約時最好找懂房地產的朋友幫忙檢視合約內容，蓋章前務必再三小心，如果沒有注意到合約內容，很容易吃虧，被原屋主欺騙，可就得不償失了。

下面4大項內容是簽約前務必檢查清楚的：

check 1：原屋主假借名義賣屋 捲入財務糾紛

買屋時常容易遇到，明明是跟A買，怎麼後來簽約時發現屋主是B呢？《黑心建商的告白》作者Sway表示，不少人為了避稅，或是因為各種複雜的財務關係，導致可能是A出的錢卻是掛在B的名字下，倘若A與B的確有如此的財務往來關係，且是雙方都同意的狀況下賣屋，那事情就比較單純。

但掛名在別人名下的房屋，往往產權都相當複雜，而且可能背後還有好幾個股東出資，這種房屋最好不要碰，因為很容易引起財務糾紛。

Sway舉例，真正出錢、擁有該房屋決定權的是A，但卻掛名在B下，最容易發生的就是B不願意出售、但A卻已經擅自將房屋出售，這樣子就很容易捲入A與B的財務糾紛中；也可能演變成，你雖然買了該屋，但A再藉由聲請財產主張，最後透過訴訟法院後、取消該筆交易，身為買方的你豈不是白忙一場，還無端捲入A、B的財務糾紛中。

Sway表示，發現賣屋者與簽約者名字不同時，務必再三確認該房屋的產權與財務問題，並且要確實獲得屋主的同意；另外如果可以，最好弄清楚為何該房屋要另外掛名，是因為避稅還是有其他原因。房屋產權越單純越好，如果房屋產權太複雜，寧可放棄也不要被捲入莫名的事端中。

check 2：表面為一般住宅 其實為事務所或工業用地

很多屋主賣屋時都會強調該房屋是一般住宅，或是在住宅用地上，簽約時若沒有特別注意謄本的註記，往往會誤以為屋主所說為真。Sway表示，工業住宅或是一般事務所的住宅，通常會比「正常」的住宅便宜六成到七成，倘若沒有特別注意到謄本上註記的地目，就容易被屋主騙。

Sway表示，工業住宅真正地目是工業用地，一般來說只能作為一般零售業、事務所、休閒設施、倉儲業等，建商蓋了用作住宅，其實是違法的；而且工業住宅周邊絕大部分都是工業區。

但有不少工業住宅也都隱身在一般住宅區內，或是不容易分辨到底是工業區還是住宅區，因此在簽約前，務必請仲介調查清楚該房屋的用地，也要在謄本上仔細檢查該住宅的地目，以避免被原屋主欺騙。

check 3：貸款、租約寫清楚 避免賴帳

有些買方可能手頭資金不足，或是怕銀行貸款貸不到理想的成數、價格，因此在口頭上與原屋主議價時，會特別提到如果貸款不足可以暫緩交易，或是取消交易，這也是議價的內容之一，倘若原屋主答應了，理當寫進契約內。

Sway表示，有些屋主雖然口頭答應，但是在合約書內卻故意隻字不提，等到對方真的貸款不到、想要暫緩或是取消合約時，再拿出合約書指責對方違約，甚至告上法院，買方很有可能就得付出一成左右的違約金；因此，簽約時如果有與對方有任何關於貸款後續的承諾，都務必寫在合約書內，並且要雙方見證同意下，再簽名。

另外，有些房屋是有帶租約契約，有些屋主可能會「膨風」租金行情，或是故意亂講租約的年限。舉例來說，屋主私下跟房客協議租金降為24萬元，但契約上還是寫30萬元，等你接收房屋要去收租金時，才發現年租金只有24萬元，這時很容易就會捲入前房東、房客的契約問題，而租金究竟該怎麼算，也很難說清楚。

因此有帶租約的房屋，務必要將租約的合約、契約一併寫清楚，最好也要有租方的承諾，避免被原屋主欺騙。

check4：漏水保固、屋況、附設家具寫清楚 以免責任不清

有些屋主會保證屋內沒有漏水情況，或是沒有海砂屋、危樓等災害，有些屋主則是會強調屋內的原裝潢擺設通通都會附在房屋內，倘若有關屋況的情形，也通通都應該註記在合約書內。
Sway表示，有些屋主也是會故意說送裝潢、家具，雖然眼前看到的東西都會附送，但等交屋時才發現，有些家具被搬走了，或是換成價格較低廉的家具，這些都是得注意的；因此在簽約前，最好先把室內的狀況拍攝下來，並且要一一點交清楚，所有的物件都得一一附註在合約書內，就連家電的品牌、型號也要記錄下來，寧可麻煩、也不要因為疏漏，之後被原屋主擺了一道。

另外關於車位的問題，也要在合約書內寫清楚。Sway表示，有些屋主會說買屋送車位，但殊不知車位可能是每年都要重新抽籤，或是由社區管委會負責位置安排，這些細節也都要在合約書內寫明。

而在付頭款、尾款時，最好找第三中立單位，也要找提供履約保證的銀行或金融單位，千萬不要傻傻的直接付款到對方的帳戶中；通常較有品牌的仲介、代書都會幫忙做履約保證，以避免對方逃跑。Yahoo!奇摩房地產

出處>>>http://key88.net/article35443.html 

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作者：MyGoNews方暮晨
時間：2014-06-25

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】政府祭出一連串打房政策，奢侈稅、豪宅稅、囤房稅等，致使國內投資環境欠佳，資金轉移海外，尤其是海外置產，近2年蔚為風潮。根據台灣房屋智庫「國人海外投資意願調查」，日本是國人海外置產最愛國家，除了地理較近因素外，日本屬成熟市場，加上2020年日本申奧成功，眾利多加持下，成了台灣人海外置產首選。
 
台灣房屋日本東京分公司於2014年6月24日正式開幕，這是繼2013年美國洛杉磯、馬來西亞吉隆坡，和2014年5月25日加拿大溫哥華分公司開幕後，台灣房屋在海外第4個服務據點，更成為台灣有史以來，台灣房仲業第一家跨洲越洋的領導品牌。

台灣房屋地產集團在台灣已擁有超過520個門市、近12,000名同仁，加上陸續於美國、加拿大、日本與馬來西亞等國家設立服務門市，同時與中國本土最大房仲連鎖品牌、擁有1,500家門市據點的偉業我愛我家集團進行的深度策略結盟，服務兩岸四地消費族群的全球化資產佈局。
 
台灣房屋地產集團首席總經理彭培業表示，台灣房屋國際佈局「綜效顯著」，行銷日本不動產已經充分展現｢幾何行銷｣的通路優勢。因此，台灣房屋除了可將優質的日本不動產銷售給台灣地區的客戶，更可以透過成功整合中國、美國、加拿大以及馬來西亞等地的全球銷售通路，引介國際級投資者，前往日本考察並投資，相信對日本不動產經濟發展將帶來顯著而正面的效益。
 
彭培業分析，日本投報率4-5％，比台灣好，所以不管從台日情誼、觀光、或投報率，台灣房屋在日本開分公司，勢在必行，且2014年目標500戶，總銷金額50億台幣，一年內還要在大阪開第二家分公司。
 
彭培業指出，根據台灣觀光局統計，台日觀光互訪人數從2008年247萬人次，到2013年已達376萬人次，6年來增加了129萬人次，成長超過五成，顯示台日雙邊的友好互動持續增溫。而台灣房屋的事業版圖向外拓展，不僅要做為台灣到日本置產的服務窗口，也藉此以企業角度為台灣進行「柔性外交」。
 
彭培業說明，一般日本的房仲店面都開設在二樓，不過台灣房屋的東京分公司為拉進和日本民眾的距離，選擇在一樓為客戶服務，店頭播放觀光局的台灣旅遊宣導影片，也透過這個機會宣揚「台灣之美」，同時更是一個外交服務站，除了提供愛心傘、免費礦泉水，和夜歸女子叫車服務，亦提供洗手間使用，旅日的台灣觀光客如果逛累了，也都歡迎來店頭喝杯水、歇歇腳，更讓當地日人及造訪日本的全球旅人，都能感受到台灣房屋的「貼心、安心、放心」。

出處>>>

http://www.mygonews.com/news/detail/news_id/109928/%E6%B5%B7%E5%A4%96%E6%8B%93%E9%BB%9E%EF%BC%8C%E5%8F%B0%E7%81%A3%E6%88%BF%E5%B1%8B%E6%97%A5%E6%9C%AC%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E5%B1%95%E5%BA%97%E6%9C%89%E6%88%90

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好不容易在交通方便區域買了一間屬於自己的小窩，舊屋房價自然較能負擔，但翻新的費用應該不少，面對著泛舊屋況，新住者手上若是一筆有限預算，丁名訓總監建議先確認原屋的基礎設備狀況，基本上超過20年的房子，水電管線都要更換，並確認房屋結構與消防設備的安全性，至少在居住上是安心舒適的。　

必要的基礎工程更新與漏水修繕

必作處理的房屋基礎工程，包括電路系統、給排水系統、弱電系統、漏水修繕、地板磁磚重貼、也可包括門窗更新。首先，老房的電線已有氧化現象，建議全面更新，並將未來用電載量考慮入內，讓電器使用更安全。

而傳統裝修中給排水系統的冷水管為塑膠管、熱水管為鐵管，現在將冷熱水管皆改為不鏽鋼管，轉角接合採壓接管方式，降低以往常發生的接點漏水機率，也避免水管生鏽汙染出水。弱電系統是新式建築才有的規劃，指的是電視、網路等傳輸訊號線路，為舊屋新設弱電箱，將各式訊號線路重新整合，免得跟以前一樣，東牽一條、西拉一條，雜亂又暴露在外，缺乏保護。而超過20年以上老屋幾乎都有令人頭痛的漏水問題，從外牆屋頂、門窗、廁所、花台都是可能漏水的地方，解決漏水狀況後，更需加強防水，務必做到滴水不漏。

出處>>>http://news.twhg.com.tw/trend_content.php?ojb=31199

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 發表於 2014-06-25

好房News記者馮牧群╱台北報導 服務業向來最重視客戶滿意度，為讓買賣雙方及主管機關放心，每一合法房仲店頭皆要繳交25萬元做為營業保證金，截至今年5月底，營保基金總額已達18億元左右，現在工會更推廣房仲評鑑制度，預計3個月內達成交易機制透明化、服務費報酬合理化的目標。 全台房仲店頭數以千計，認明知名品牌、繳交營保基金的業者，買賣才有保障。（好房News記者陳韋帆拍攝） 不動產仲介公會全聯會理事長林正雄表示，為提升房仲服務品質，今年公會將推行評鑑制度，希望今年底前輔導3000家房仲店頭通過評鑑，此外，每半年將實施一次房仲業服務品質調查，不排除委託秘密客進行隱匿調查，以真實掌握業界服務品質及流程，並公佈調查結果，以實際行動提升消費者對房仲的信賴度。他也說，全國約有6500家房仲店頭，有繳營保基金的合法業者卻不及一半，今年另一目標就是輔導這些非法房仲加入公會，保障消費者權益。 林正雄指出，去年全國房屋買賣移轉約37.2萬棟，加上土地買賣案件，約有40萬件不動產交易，其中約55％是透過合法房仲交易（指加入公會、繳交營保基金、從業人員通過國家考試）。統計顯示，營保基金自2004年成立以來，可歸責於房仲業、經消費者求償成立的案件共43件，平均一年僅4.3件，以合法業者全年22萬件交易計算，糾紛發生率約只有5.5萬分之一，未來希望能朝「零糾紛」目標邁進，評鑑制度將充分落實自律管理精神。 而為了預先因應實價課稅等政策實施，林正雄另提出「大聯盟」構想；他認為，不動產相關行業從上游的開發商到下游的物業管理，光是縱向行業就有一、二十個，橫向的關連產業更多，雖然各行業都有公會或協會，但關注焦點多偏重於本業，以致在政策面上，常被外界視為利益團體，即使是立意良善的建言，也不易發揮影響力，因此有必要組織一個跨行業的聯盟，為整個不動產業發聲，近期他將拜訪不動產相關公會，討論組成不動產跨產業聯盟的可能。

原文網址: 房仲評鑑制度　最快3個月後上路 | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/19156869488.html

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 發表於 2014-06-23

好房News記者蔡佩蓉／台北報導 奢侈稅的自用住宅定義，為「本人、配偶及未成年直系親屬名下僅有1戶，並辦竣戶籍登記，且持有期間不得出租或營業使用。」但卻有人以為只要本人、配偶和直系親屬僅擁有1戶房產就可豁免奢侈稅，卻忘了「戶籍遷入」的動作，如此只要持有房產未滿2年出售還是會被課徵奢侈稅。 是否符合自用住宅又奢侈稅簽約日怎麼算？民眾需搞清楚。（好房News記者陳韋帆攝影） 財政部中區國稅局南投分局日前發現，民眾A在2011年6月7日出售1間持有1年內的房地產，遭國稅局發現未依規定申報奢侈稅，經查發現，A與配偶、未成年子女名下雖僅持有該戶房屋，且持有期間未供營業使用及出租，但卻沒在簽約售屋前完成戶籍登記，雖然趕在同年6月27日遷入戶籍，但國稅局仍課徵總價15％的奢侈稅並且補稅裁罰。 一名房地產投資客就說，所有權人、配偶與直系親屬只有1戶房屋，但卻沒遷入戶籍，曾有案例是為了所謂補貼金，例如有一宗土地為私人醫院所有、建物早期已經轉手出售的案例，醫院每年固定給予住戶補貼金，也讓那1間坪數不大的建物卻有30、40名戶籍掛在那。 專家指出，一般民眾最好還是要搞清楚奢侈稅計算起訖日，一般來說，取得房地產的「簽約日」並非起算日，而是從「過戶登記日」起算2年，才達到豁免效果，但所謂「結算日」才是以出售「簽約日」為基準。代書就表示，曾有民眾誤以為取得時是從「簽約日」起算，導致算錯差2、3天才滿2年，但契約已經成立，還是遭課徵奢侈稅。

原文網址: 不是辦好戶籍就免奢侈稅　時間也得抓好 | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/13559769377.html

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自由時報/黃美珠 2014-06-25

新竹縣政府昨天公布內政部所核定，今年轄內的住宅補貼方案。租金補貼戶可有186戶、自購住宅貸款利息補貼57戶、修繕住宅貸款利息補貼58戶，即日起公告，預計7月21日到8月29日受理申請。

　　縣府表示，新竹縣今年獲分配的補貼類型及其名額如上。租金補貼戶每月最高可獲補貼4000元，自購住宅貸款利息補貼，貸款額度最高為220萬元。修繕住宅貸款利息補貼，最高貸款額度為80萬元，相關宣導資料已經張貼在各鄉鎮市公所。 

出處>>>http://news.twhg.com.tw/trend_content.php?ojb=31426

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作者：MyGoNews方暮晨
時間：2014-06-23

 房價高漲薪水卻不漲的情況下，讓很多年輕人因沒有房而不敢結婚，對婚姻望之卻步。

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】6月是傳統結婚旺季，面對高漲的房價，一般新婚族如何添購一個愛的小窩，讓新人們傷透腦筋。內政部日前公布2013年初婚年齡調查，男生初婚年齡平均為32歲，女生為29.7歲，不僅雙雙創下12年來新高，女生也比12年前晚婚了3歲，歸咎於晚婚的理由，21世紀不動產副總曹若琪表示，經濟問題應該是主因，尤其現在房價高漲薪水卻不漲的情況下，讓很多年輕人因沒有房而不敢結婚，對婚姻望之卻步。
 
根據內政部統計顯示，2013年第4季貸款負擔率為35.36％，較上季降低2.48個百分點，較2012年同季增加2.58個百分點。全國房價負擔能力較上季呈現提升趨勢，屬負擔能力略低狀況。尤其又以台北市及新北市房價負擔能力為過低狀況。曹若琪提醒，新人首購必須掌握「停、看、聽」三原則，避免衝動購屋、多看房、多聽各方說法，貸款成數控制在收入的三分之一，也要考量未來轉手性，讓第一間房子變成夫妻未來的資產，而不是扛在肩上的負債。
 
曹若琪認為，首購族一定要多看、多比價，通常第一間因為預算問題會先從『小坪數』下手，未來再以小換大，尤其也要特別注意包括建商品質、房屋方位、格局、社區管理及交通等因素，這些都會牽涉未來5-10年的轉手性，尤其要善用各種議價技巧，主動積極了解房價行情，替自己爭取議價的最大效果。曹若琪建議，首購族應先衡量自己的購屋能力，房貸控制在薪水的三分之一，並且深入了解市場脈絡，平常可以多逛物件、多跟房仲探詢周邊普遍的成交價格及環境上的優缺點、調閱房屋謄本、善用實價登錄網站，至少對市場行情有基本的認知，也可作為買屋的判斷標準。
 
首購族也應從自己熟悉的區域挑選，例如新婚夫妻可選擇離父母家附近，未來可以就近照顧小孩，或是挑選生活機能好的精華地段及未來交通題材進駐的區域，可避免首購族衝動購屋，買錯房子，多數新婚首購族的預算有限，曹若琪建議，選擇在位於都會區外第一圈的郊區，房價又僅是都會區的一半或三分之一，這類鄰近市區的外圍郊區，未來跟著都市擴大而帶動房價成長的機會相對高，抗跌性較佳。
 
另外曹若琪也提醒首購族，不要花太多錢在裝潢上，通常民眾購屋後，基於衛生觀念和個人習慣，都會更換新的衛浴設備和廚具，而沙發、床組、電視、冷氣，也是消費者的熱門更換品項。但她強調，先了解自身的經濟狀況，列出個人需求，再決定房屋的翻修程度，也可使用系統家具減少木工，畢竟首購族購屋資金有限，每一分錢都要花在刀口上，可將多餘的資金拿去還房貸或是做為第二棟換屋的購屋金，為未來做準備。此外，首購族最常忽略的就是房屋未來的轉手性。曹若琪說，購屋不要有要住一輩子的想法，買房子要注意投資報酬率，即使是自住，也要關心當地房價未來漲跌情況，如此房子才能變資產，未來換屋時也容易脫手。

出處>>>

http://www.mygonews.com/news/detail/news_id/109893/%E6%84%9B%E7%9A%84%E5%B0%8F%E7%AA%A9%EF%BC%81%E5%85%AD%E6%9C%88%E6%96%B0%E5%A9%9A%E8%B3%BC%E5%B1%8B%E6%BD%AE%20%E9%A6%96%E8%B3%BC%E8%B2%B7%E5%B1%8B%E4%BB%94%E7%B4%B0%E6%8C%91

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 發表於 2014-06-25

好房News記者蘇彥菱／整理報導 夏天到，你家的冷氣準備汰舊換新了嗎？想要讓冷氣發揮最大的冷房效果，就要將其安裝在最佳位置，否則噸數再大，開到16度也不覺得涼。知名裝潢部落客姥姥統整了專業人士的建議，整理出10件安裝冷氣必須知道的事。 冷氣要裝對，才有辦法達到最佳冷房效果。（網友Lion 提供） 1.冷氣裝在長邊牆的中間 在長方形的空間，冷氣最好安裝於長邊牆的中間，這樣冷空氣一出，才能在最短時間內抵達角落，在愈短時間內降低室內溫度，冷房效果才會好，也更省電。 2.「明管」才好維護 冷氣管線能走明管就盡量走明管，頂多將其藏在木作天花板或木作假牆裡，千萬不要把管線埋在牆壁裡，將來冷媒要是漏了才聽得見，也好維修，如果將管線藏在牆壁裡，不僅聽不到，要維修還得先打掉牆，更花錢。 3.管線過牆要「洗洞」 所謂「洗洞」就是在牆上鑽個洞，讓管線進入。雖然現在不洗洞的情況不多，但姥姥在書中寫道，仍有遇過把窗戶敲下一塊，讓管線走玻璃窗，再以樹脂封孔的經驗，這樣不但會漏冷氣，還會漏水。 4.管線「少一身皺褶」 有室內、外機，距離愈近愈好；管線中間的轉折也要愈少愈好，若彎折較多，要留意冷媒管不要被壓折到，要不然冷媒管折到，甚至破掉，冷氣當然不會冷。 5.離天花板至少5公分以上 一般冷氣說明書上，都會建議機體與天花板之間的距離要5公分以上，但姥姥在其著作中寫道，最好是留15到20公分，冷房效果才會好，而且冷氣前方最好都不要有東西阻擋，至少要留45公分。 6.室外機散熱空間足 不僅室內機的預留空間要夠，室外機亦是如此，最好距離牆面50公分以上，依各家廠牌不同有所差異。 7.冷氣不要靠近廚房 如果家裡是開放式廚房，要記得冷氣不要離瓦斯爐太近，否則炒菜的熱氣變成回風，會讓冷氣誤判室內溫度。 8.冷氣不要對著人吹 為了健康，冷氣還是別對著人吹比較好，如果在客廳，冷氣最好裝在沙發背牆或側牆；臥室則放在床頭牆或側牆。 9.冷氣噸數要夠才冷 基本上1噸可吹5到6坪，假設家裡是西曬或頂樓，就要再加上1噸。 10.裝在輕隔間牆要加支撐 如果冷氣裝設在「輕隔間」的牆，需加6公分厚的木夾板，否則矽酸鈣板的輕隔間牆承重力不足，冷氣可能會掉下來。 以上所說的都是大原則，實際上安裝還會有很多考量，例如顧及室內美感、風水等因素，因此建議還是請專業的師傅來勘察安裝，並從上述的幾條安裝原則檢視。

原文網址: 夏天怎麼吹都吹不冷！　安裝冷氣要知道的10件事 | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/15108369574.html

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 發表於 2014-06-25

 好房News記者李玲玲／整理報導 買房成家非得擠進天龍國嗎？近來十二年國教免試入學新制爭議不斷，過去不少父母為了小孩教育，投資學區宅，但面對教育政策朝令夕改，讓家長們都措手不及。根據最新報導，發現交通便利的社區高中報到率達九成，甚至也有不少學生，棄高中轉報高職，面對低薪環境下，學得一技之長似乎來得更實用！但現代人別說生小孩了，想要買房成家，除了大台北，外縣市可以有更多選擇；論福利，其實其他縣市的福利並沒有想像中的差！ 小孩的教育，很少有家長不重視的。(圖／大安樂生活) 台北市因為是台灣首都，往往給人福利好、工作機會多的印象，外地人待久了有能力就直接留下來成家置產。但隨著近年來高房價，不僅買房不易，物價也飆高，別說買房子了，要讓小孩唸明星學校，家長遷戶籍、投資學區宅不說，現在又因為制度混亂，讓家長急著跳腳。 但其實，現在家長的思維也漸漸在改變，像是日前好房News就曾報導過，位在雲林、也是全台第一所生態中小學的「樟湖生態國中小學」，因為良好的就學環境、與生態結合的教學方式，吸引家長將戶籍遷到雲林去。 根據好房行情資料顯示，目前雲林縣住宅成交行情每坪約14.1萬元。而先前好房網有一間3樓別墅物件，位在雲林縣古坑鄉，總坪數52.5坪，屋齡19.2年，格局７房２廳3衛，總價428萬元，每坪單價約8.1萬元。比起在台北買學區宅，雲林的學區宅確實平易近人許多。→台灣還有這樣的地方！買房門檻最低的明星學區宅... 若談到福利，根據內政部戶政司2014年全台各縣市生育津貼一覽表發現，其實走出台北市，其他縣市的生育津貼只要選對地方，也能領到「台北市」等級的補助，像是花蓮縣每胎補助1萬元，但像是花蓮鄉的卓溪鄉跟秀林鄉都再另外補助一萬元，並可與縣政府津貼同時請領，加總起來一樣是兩萬元。 各縣市生育津貼一覽表。（資料來源：內政部戶政司　好房News記者李玲玲整理） 像是租房子在內湖的張先生，選擇在台北市工作賺取較高薪資，讓老婆小孩留在家鄉台東市生活，儘管開銷不見得省下多少，但因為台東市生活開銷也不高，又能住在有庭院的透天厝，居住品質好，給小孩良好的生活環境，讓小孩擁有純真童年，不用太快就被都市壓力給壓得喘不過氣來。 儘管對於養小孩的人來說，生育津貼只是小錢，不足以為道。但是站在父母買房壓力跟小孩生活環境來說，不失是一項參考。

原文網址: 2014全台"生育津貼"補助款！買房成家可要挑對地方 | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/16122269560.html

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記者游智文/台北報導 桃園航空城農地投資夯，但台灣房屋機場捷運直營店長林冠宇提醒，並非航空城內所有農地都值得投資，投資前除需確定是否在航空城範圍，也要了解公告現值、是否已重畫等。他提出四點建議供投資人參考： 桃園航空城農地投資夯，但要注意投資要點 (圖/好房資料中心) 以機場附近的農地優先 桃園航空城高達6150公頃，並因在地民眾爭取，不時傳出擴大，林冠宇表示，到底要做到怎樣的規模，會不會有變數，不得而知，基本上航空城計畫是以機場為中心，因此如能買進計畫區內較靠近機場的農地，未來較有保障。 避開河川警戒線內農地 依航空城徵收計畫，區域內位於河川警戒線內的土地並不徵收，投資人要特別注意。另外，航空城內有許多埤塘，本來不徵收，後來協調傳出有部分要徵收，但尚未明朗，建議最好還是先不碰這類土地為妙，雖然售價低一些，但風險很高。 注意公告現值 未來區段徵收後，發還配地以公告現值價值來算，簡單說，不一定土地面積大，分回就多，而是看公告現值，現值愈高，分回愈多，愈具投資價值。買農地時，一定要注意這點，按照公告現值去評估購買價格。 注意是否重畫 航空城有不少農地已經過整合重畫過，這類農地，未來配地時可發還達45%，如果是未經重畫的，則僅分回40%，中間有5%的差距，價值自然也不同。買地之前最好到地政事務所了解清楚。

原文網址: 農地投資　記4要點 | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/12641645095.html

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1千萬買澳洲獨棟房　租金投報率5%

▲澳洲房地產是許多投資人的新選擇。(圖／台灣房屋國際資產中心提供)

記者林信男／台北報導

新台幣1,000萬元可在台北市買間老公寓，也能投資國外房地產。台灣房屋國際資產中心執行長方彥夫表示，1,000萬元可在澳洲墨爾本購得獨棟房子，年收租金額約50萬元，投報率達5%，值得投資人考慮。

台灣房屋國際資產中心引述2014年「幸福生活指數」調查指出，根據治安、教育、環境、收入等評比基準，在36個國家當中，澳洲4度蟬聯第1名，成為全球最幸福的指標國家。

方彥夫說，包租公、包租婆應把投資眼光轉向海外，以同樣的預算相比，1,000萬元在台北市只能購買老公寓，或是老公寓改建成的套房出租，但這些屋齡40、50年的老公寓問題頗多，租金投報率不高，修繕費用又吃掉不少房租收入，十分不划算。

方彥夫分析，同樣花1,000萬元，可在澳洲墨爾本買到獨棟房子，平均每年可收取租金50萬元，投報率約5%，若在澳洲申請貸款，租金即可支付房貸；幾年後房子增值，就用第1間房子增貸，增貸出來的款項再購買第2間房，再以第2間房的租金繳交房貸。

方彥夫認為，以澳洲平均「7年漲1倍」的經驗來看，透過「以房滾房」的方式，10年可能「滾」出3、4間房，最後留下1間房，賣掉其餘房產，還清手中這間房的貸款，每月坐擁租金收入。

原文網址: 1千萬買澳洲獨棟房　租金投報率5% | ETtoday財經新聞 | ETtoday 新聞雲 http://www.ettoday.net/news/20140615/367599.htm#ixzz35dd6gvYc 
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作者：MyGoNews方暮晨
時間：2014-06-24

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】新竹縣政府為配合高速鐵路新竹車站場站開發及其週邊土地整體規劃，建立合理的土地利用模式，建構北部區域完整的產學合作平台、促進高科技產業的升級與轉型，從1999年起著手推動「台灣知識經濟旗艦園區計畫(原計畫名稱為璞玉計畫，面積約447公頃)」，該案並經2004年4月8日行政院原則同意將規劃範圍內之產業專用區、交大研究校區及國際示範村等計畫(面積約142公頃)，列為國家重大建設計畫。
 
因該計畫整體使用涉及特定農業區變更及土地徵收，行政院遂要求依土地徵收條例施行細則第2條之1的規定，請經濟部擔任本計畫之中央目的事業主管機關，會商各相關主管機關，針對計畫之(1)政策方向(2)總量管制(3)合理性及(4)使用特定農業區農牧用地之無可替代性進行審查，並循程序報核。
 
2014年6月23日「台灣知識經濟旗艦園區特定區計畫國家重大建設計畫補充說明書」協調會議，係由經濟部工業局邀集內政部、教育部、行政院農委會、交通部、台灣農村陣線、竹北璞玉自救會、竹北愛鄉協會、竹北璞玉計畫促進會、國立交通大學璞玉計畫暨新校區推動小組等單位共同與會，請新竹縣政府簡報說明，開放民眾、團體發表陳述意見，並進行跨單位、跨部會意見之蒐集及彙整，另立法院徐欣瑩委員也到會場表達支持該計畫，並請中央各部會應通力合作促進該計畫之推動。
 
各單位主要意見表示包括：
一、內政部營建署都市計畫組表示本案開發應有其必要性，惟公展期間公民及團體陳情意見眾多，請新竹縣政府就區段徵收之公益性及必要性補充相關資料後，再召開內政部都委會專案小組會議；內政部營建署住宅組表示請新竹縣政府依權責檢視國際示範村等住宅社區之規劃是否符合住宅施政目標及住宅計畫內涵。
 
二、行政院農委會表示新竹縣政府應提出農地需求總量之分析方法及如何保障農民權益之作法，並重新檢視是否無法使用既有都市計畫範圍內之可利用土地。
 
三、教育部表示國立交通大學與國內高科技產業業互動合作密切，其業界人脈及地緣優勢對本案之開發應有助益。
 
四、經濟部表示，本案引進之產業均與經濟部產業發展政策相符合，對朝向產業軟實力之發展，並持續推動產業結構優化等方面，以及加速產業升級之轉型均有助益。惟產業專用園區之規劃開發必須滿足兩個必要條件，一為「事先掌握明確的產業需求，尤其對台商回台及外資來台投資之需求掌握」，其二為「事先確認鄰近地區沒有適合使用的產業用地」，本案新竹縣政府就該兩大必要條件，應於辦理徵收作業前，再詳細檢視現況之供需資料，並確切掌握需求，以避免國土資源使用之浪費。
 
五、竹北璞玉計畫促進會及竹北愛鄉協會表示支持構築優質生活圈，邁向「希望亮麗科技城藍圖與願景的實現」，請中央協助新竹縣政府加速開發。
 
六、竹北璞玉自救會、台灣農村陣線則表示新竹縣住房空屋率高，交大校區無擴校必要性，產業專區亦無需求，全案目的事業主管機關應為內政部而非經濟部，且徵收特農區優良農田，攸關農民生存、工作及財產權，請撤銷本案。
 
本次會議決議，要求新竹縣政府應於會後針對各方意見進行補充說明，並予以因應且納入修正計畫後，再送經濟部工業局彙整。屆時經濟部將依據行政院2013年12月13日會議裁示，召開跨部會審查會議，由本計畫案內其他開發分區之內政部、教育部、國發會及農委會等相關主管機關，協助針對計畫之政策方向、總量管制、合理性及使用特定農業區農牧用地無可替代性及各界意見等事項進行審查，並報請行政院核定，目前本案尚在審議中。

出處>>>

http://www.mygonews.com/news/detail/news_id/109920/%E6%9C%80%E6%96%B0%E9%80%B2%E5%BA%A6%EF%BC%81%E5%8F%B0%E7%81%A3%E7%9F%A5%E8%AD%98%E7%B6%93%E6%BF%9F%E6%97%97%E8%89%A6%E5%9C%92%E5%8D%80%E7%89%B9%E5%AE%9A%E5%8D%80%E8%A8%88%E7%95%AB

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作者：MyGoNews林湘慈
時間：2014-06-24

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】依據新北市政府消費者服務中心統計資料，2013年因房屋仲介而生的消費糾紛居於服務類案件的第3位，加上房屋交易涉及的金額通常較高，對消費者權益影響甚鉅，為了維護不動產交易秩序及消費者權益，新北市政府指派消費者保護官會同主管機關地政局，針對本市轄內不動產經紀業者所使用之委託銷售契約及要約書進行抽查，防範企業經營者藉由自行訂定不合理甚至違法之定型化契約條 款，造成廣大消費者權益損害，以達成實質維護消費者權益之目的。
 

 
調查發現，在委託銷售契約書方面，有12家不合格，缺失項目包括未依規定載明受託人義務、自行以但書排除受託人需提供近3個月成交行情之義務；在要約書方面，有9家不合格，缺失項目為未依規定載明同時履行條件、未載明行使要約撤回權之方式等等。由於加盟店多使用加盟總部製發之契約，故地政局將發函請受調查業者及各加盟品牌總部就所使用之契 約進行全面性檢討及改善。
 
消保官呼籲不動產經紀業者，應參照政府機關所頒布之定型化契約範本等文件，公平地與消費者締約。另外，消費者亦應慎選遵守法令之仲介業者，並於委託不動產經紀業者出售或購買房屋時，持政府機關所頒布之定型化契約範本(相關內容可至http://www.cpc.ey.gov.tw/之政策與法令項下查閱下載)要求業者與之締約，特別是房屋交易牽涉的金額甚高，業者應依照消費者保護法規定履行3日以上之契約審閱權，使消費者能充分瞭解契約內容。

 出處>>>

http://www.mygonews.com/news/detail/news_id/109913/%E7%9D%9C%E5%A4%A7%E7%9C%BC%E7%9D%9B%EF%BC%81%E6%85%8E%E9%81%B8%E5%90%88%E6%B3%95%E4%BB%B2%E4%BB%8B%EF%BC%8C%E8%B2%B7%E8%B3%A3%E6%89%8D%E6%9C%89%E4%BF%9D%E9%9A%9C

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2014年06月24日 14:21 

台灣房屋首席總經理彭培業(第一位)開心帶領同仁在今天開幕的日本東京店門市前比出手勢。（圖／業者提供）

跨足海外房產3年，台灣房屋東京港區新橋的東京分店今天開幕，這是繼信義房屋之後，第二家搶占日本的台灣連鎖房仲業者，該據點將以銷售日本預售屋為主，地區包括中央、港區、新宿、澀谷、千代等東京五大都心區。

目前台屋手上有5個建案135個戶供銷售，坪數約7到12坪，每間房價在1500萬台幣以下，租金投報率4%左右。台灣房屋提供從國內說明、日本帶看屋、簽約服務、工程興建、貸款到後端代為租賃的「一條龍」式服務。

我國1年赴日旅遊觀光有220萬人次，台屋做過調查台灣有海外投產意願的人有34%首選是日本。有別於日本房仲業東京店面多在2F到3F，台屋東京分店設在日本金融區新橋的主要幹道上，店面約20坪大小，將配置6位門市人員(台灣則有18位)，提供有意赴日買屋的台灣民眾看房與簽約服務。

台屋預計今年銷售500間房間，總銷50億。明年還要於日本第二大都大阪設立門市，持續擴大日本海外房產投資需求市場。

出處>>>http://www.chinatimes.com/realtimenews/20140624004834-260410

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 2014/06/14

【經濟日報╱記者陳美珍／台北報導】

25歲就擁有第一棟房產，財政部賦稅署副署長許慈美，擁房「年資」與她的工作年資等長。

相較時下流行青年人買不起房的話題，許慈美堅信的「擁殼心法」，不外「由遠而近」、「先小後大」。她說，隨著年紀、工作、家庭成員的變化，做好購屋需求規劃，切忌衝動下手，自然能夠擁有理想的家。

1979年卸下學子身分後，許慈美立即投入職場，過去35年，許慈美都在財稅界服務；2012年7月中旬，由新北市稅捐處處長一職，轉調回鍋中央，擔任財政部賦稅署副署長。因緣際會投入證券交易所得稅，以及特種貨物及勞務稅（奢侈稅）的修訂工作，一路見證國內房市與股市的起伏。

對於許慈美來說，雖然早在1982年即購入第一棟房產，對於台灣房價走勢的觀察，結論亦與多數人相同，也是「易漲難跌」。她認為，政府的政策工具只能用來調節房市，避免炒房風氣猖獗，房價是由供需市場決定，有購屋需求者，特別需要做好功課。

然而，對比當前年輕人的購屋條件，許慈美也覺得更加困難。因此，年輕人若有買房需求，她建議首要考慮的是「有多少錢、做多少事」，首棟房產不要在乎大小、遠近，卻一定要謹守不能超過自己的財務負荷。

比較租屋，許慈美認為還是買屋好。以她自己為例，進入職場不久即結婚，也曾與先生租屋而居，每月付的租金與支付銀行購屋貸款相當，兩相權衡後，付租金不如付貸款，變成無庸置疑的選擇。

35年以來，二度換屋，動機都是需求。許慈美說，買房不是買首飾、黃金或衣服，動輒都要一大筆資金，只要做錯決定，後悔來不及。

選屋過程，許慈美只會做二件事，第一是：準備購屋前，仔細觀察房價走勢，多看看房市的氛圍，千萬不要在房價明顯上漲時期，衝動買房；第二則是：環繞主要需求選屋，譬如，第一次換屋是為了趨近工作地點，當時夫妻兩人都在台北工作，家卻買在桃園，通勤時間與花費，讓她決定要換屋。

許慈美認為，房地產是生活必要的安身之所，有購屋資金時，首先要想到的是「居住」而不是「投資」。因為工作養成的敏感度，她提醒，不要把投資房產的獲利視為容易錢，以為投資房產穩賺不賠。

也因為購屋動不動就是百萬、千萬元計，身為稅務專家，許慈美兩度換屋，當然也充分運用稅制提供的節稅工具，在做好購屋計畫後，買屋、賣屋順利在二年內完成，申請退還的所得稅與增值稅，也幫她省下一部分購屋負擔。

許慈美認為，本於需求購屋，不要好高騖遠，只買合乎需要、而且負擔得起的房子，購屋就不會是遠在天邊的夢想。

許慈美 非報系

 

全文網址:udn房市情報 - 達人專欄 - 名人看房市 - 名人找個家／許慈美 買殼靠二心法http://money.udn.com/mag/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=419&f_SUB_ID=4104&f_ART_ID=309343#ixzz35bqYBqzL
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工商時報/王志煌 2014-06-14

新竹地區近年來房價飆漲，以交易熱絡的竹北市各重劃區、鄰近竹科的關埔重劃區和新竹市中心區為例，房價早已站上3字頭，讓年輕的購屋族只能望屋興嘆。而鄰海的新竹市南寮地區，因土地成本仍低廉，新推建案每坪價格仍在1字頭，已成為首購族買房新目標區，更因為有東西向快速道路連接竹科，也吸引不少竹科年輕工程師在此購屋置產。
　　南寮地區人口和商圈主要集中東大路、西濱路一帶，因鄰近新竹漁港，有漁產直銷中心，更有聞名全國的17公里海岸線自行車道，加上周邊大型海鮮餐廳林立，常吸引大批遊客到此休閒觀光。這樣的產業、環境特性，人口結構多以當地住戶為主，過去建商的推案也是以迎合地方需求的小型透天建案為主。
　　不過，近幾年南寮地區因區域內土地經整合重劃，陸續有建商進駐，更在該區推出罕見的大樓建案，其中又以3年前春福建設推出的「煙波行館」最具指標，而當時每坪房價足足比市中心區少了約1/3。
　　「煙波行館」的成功經驗，讓建商勇於在南寮推出和地方居住特性不同的大樓建案，且都有不錯的售銷售表現。
　　其中又以堪稱南寮地區歷來規模最大的大樓建案-聚樸建設的「東大HOLA」預售大樓案最受市場矚目。該建案占地面積約3,200坪，規畫地上8層、地下2層，總戶數236戶，規畫建坪29至51坪、2至4房房型，建議售價每坪約17.5∼18.5萬元。由於價格遠低於竹科周邊和市中心區，目前已銷售6、7成，除了本地的換屋族，也有不少來自竹科的買家。
　　另有達龍建設的「達觀」預售大樓案，基地近南寮國小、台68東西向快速道路西濱路匝道，因基地面積僅225坪，規畫地上9層、地下1層，總戶數僅24戶且零店面，建坪規畫有31至42坪，2至3房房型，每坪單價在16∼18萬元，低總價也吸引不少包括竹科的年輕購屋族前來洽詢。
　　配合當地住戶需求，加上土地成本不高，仍有建商持續在南寮地區推出透天建案，其中晟家建設全新完工的「新旅居」，規畫地上4.5層、無開挖地下室，總戶數12戶的雙併及連棟式透天社區。地坪約23至31坪、建約65至90坪，每戶售價約1,068∼1,423萬元，平均每坪約15萬元。

出處>>>http://news.twhg.com.tw/trend_content.php?ojb=31330

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蘋果日報/陳英寰 2014-05-18

位於縣治二期北側的縣治三期，縣政府積極挹注資源開發，除新闢兩座豆子埔溪車行陸橋，竹北第二交流道也已籌設中，其餘利多更是陸續浮上檯面，吸引南北兩路建商瘋狂獵地，堪稱大新竹房市最閃亮的新星。
　　開發已逾10年的縣治二期，無論生活機能、居住環境以及房價表現皆已是區域翹楚，尤其喜來登飯店2010年開幕後，周邊商圈更是蓬勃發展，串聯起竹北最精華的市鎮核心，而僅隔豆子埔溪與縣治二期相望的縣治三期，近期市況猛烈無比，成為一股不可忽視的房市新興勢力。
　　緊鄰喜來登商圈 
　　縣治三期以嘉興五街以西、豆子埔溪以北、中山高速公路以東、中山路及8米道路以南為主要範圍，面積大約75公頃，其中住宅區佔32.4公頃、商業區5.48公頃，且就地目分配比例來看，發展設定著重於居住層面，與偏重在商業機能的縣治二期，定位上有著很顯著的差異。
　　居住需求旺盛 建商搶進
　　不過，就相對位置來看，縣治三期距喜來登商圈不到1公里，因此被視為縣治二期的延伸區段，尤其對一個發展僅4年多的重劃區，能緊鄰在竹北最精華的商圈，正好可銜補所欠缺的生活機能，加上訴求純住宅環境，切中時下購屋者主流需求，房價自去年起便有爆炸性成長，更不乏指標大案問市，像是上市公司興富發集團去年所推出的「國賓大悅」，案量達到75億元，為市場投下震撼彈。不僅如此，位於縣治三期佔地共13.4公頃的國際綠能智慧園區，台達電已和新竹縣府完成簽約，取得50年BOT營運權，重心主攻綠能產業，將帶來3~5千個工作機會，加上已進入成熟階段的台元科技園區，所衍生的居住需求，自是本區房市發展的強力籌碼，也因此不只是興富發集團，包括寶佳機構、豐邑、富宇、禾寅、椰林、山璞、時代、仁發等建商紛紛策馬趕至，上演一場獵地大戰。然而，縣府考量從竹北交流道到喜來登飯店車潮壅塞，新闢兩座跨越豆子埔溪的車行陸橋，已進入施工階段，完工後本區居民通往喜來登飯店、竹北交流道與新竹科學園區將更為便捷；再者，現有交流道逐漸不敷使用，每到上下班與週末假日尖峰時間常發生壅塞，縣府已向交通部爭取設置鑽石形交流道（竹北第二交流道），將以中正東路、中山路為聯絡道，提升縣治三期、台元科技園區與未來國際綠能智慧園區往返國道的便利性。
　　將成竹北的曼哈頓 
　　新竹縣議長陳見賢受訪時指出，竹北市縣治二期開發已達10年，發展已趨成熟且人口密集，縣治三期的徵收配地和道路新闢作業也已完工，有許多民間建築陸續開工，並且大多數都規劃為樓高30層的超高大樓建案，完工後縣治三期將最具竹北曼哈頓的態勢，未來人口密集度將更高，目前縣治二、三期的聯絡道路以豆子埔溪兩側的勝利七街及勝利八街為主，並利用既有的台大橋及延北橋串聯，但需繞行距離約700多公尺，因此縣府及議會為使兩側區域動線連成一氣，籌措3,800萬元，在莊敬五街及莊敬六街興建兩座景觀橋樑，以銜接兩區便利民眾通行。回顧本區房市走勢，2009~2011年區域均價大多在1字頭，且波動幅度不大，主因在於初期幾無推案，第一個預售案「三境」直到2010年才問市，隨即創下不錯的銷售成績，激勵其他建商起而效尤，之後供給量開始逐步放大，成交價格也一路拉高至目前的每坪21~26萬元(依產品不同)。
　　今年新案上攻3字頭 
　　今年區內推案可望更為熱鬧，例如先前所提及的「國賓大悅」，系列二期已傳出公開訊息，開案價據傳每坪30萬元起跳，勢必再度刷新區域行情新高，雖然看似驚人，但比較周邊高鐵特區及縣治二期，本區房價還是相對低廉，日後增幅絕對有「加倍奉還」的實力。

出處>>>http://news.twhg.com.tw/trend_content.php?ojb=31108

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