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經濟日報/湯淑君    2014-6-18

美國聯準會（Fed）18日結束兩天會議後，將發布對利率、成長、通膨率和失業率的最新預測。市場預料Fed可能調降經濟成長預測，但失業率下滑與通膨攀升可能促使決策官員預估升息腳步稍微加快。

　　市場普遍預期，鑒於經濟和就業好轉，Fed決策小組聯邦公開市場操作委員會（FOMC）18日可能宣布維持現行縮減購債步調，把每月購債規模再減100億美元，減為350億美元。

　　但各界關注焦點是Fed對經濟的評估，以便從中觀察Fed何時提高利率的蛛絲馬跡。

　　Fed決策者3月預測今年美國成長率可達2.8%至3%，但在第1 季萎縮1%後，國際貨幣基金已把今年美國預估成長率從2.8%下修至2%。

　　摩根大通經濟學家斐洛利推測，Fed也會做類似調整；巴克萊分析師蓋本則認為Fed可能小幅下修成長率到2.5-2.7%。 

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國內打房動作頻頻，五月雙北交易量雖比上個月增加了15％左右，但都比去年同期下滑約兩成。台灣房屋智庫進行「2014下半年購屋意願調查」，發現仍有57.89％的民眾有購屋意願，預算上限平均為816萬。而奢侈稅從2011年6月實施到這個月已屆滿三年，台灣房屋智庫調查發現奢侈稅的確打擊投機客，抑量有功，不過房價則因為全球景氣復甦，資金寬鬆，仍呈現上漲的格局。

奢侈稅上路屆滿三年，台灣房屋智庫統計六都以及全國，在奢侈稅實施前後的交易量變化，發現以雙北市的跌幅最深，幅度分別在三成，以及二成五以上。

台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴表示： 「受到兩個影響，第一個是投資客的恐慌，所以產生量縮。還有一個長期漲太多的影響，所以整個量確實是整個降下來。台北市的房價我們看，從奢侈稅過後到現在為止，它的成長大概也只有1.2％，所以台北市在沒有一個很大的經濟動能的推動之下，或者所得的提高、提昇之下，它的房價大概只能跟著通貨膨脹率來走動。」

再進一步觀察房價表現，奢侈稅實施滿兩年後，六都成交價格都呈現上漲的格局，並沒有因為二年的閉鎖期在解禁之後，所產生的賣壓，而使得價格走低，像桃園還出現一成以上的房價漲幅。

台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴進一步分析：「我們看到桃園、台南跟高雄這三區，它的量跟價都有增溫的趨勢，這三個區域最主要有幾個因素，第一個是基期低，相對總價也低，房價所得比大概都落在六倍、七倍左右，最重要還是一個升格的議題。」

不動產擁有自住、投資、避險三種功能，最佳的進場原則是，在高檔盤整的過程中，規劃好現金流量，只要能力許可，還是可以多看看、多比較，找機會換到好屋，讓資產優化，才能因應各種局勢變化。

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住展雜誌 2013-05-03

季姓男子等八名住戶購買冠德建設興建的「美麗景安」，不滿建商以「輕質灌漿牆」作為分隔牆，隔音效果很差，全無隱私，隔壁沖馬桶、說話聲都聽得一清二楚，提告求償。一審法院認為買賣契約未針對分隔牆作特別約定，判住戶敗訴。但住戶上訴後，全案翻盤，台灣高等法院認定建商並未達到輕質隔間牆所應具備之隔音標準，改判住戶勝訴，建商應賠償每位住戶各四萬元。

「美麗景安」是冠德建設在新北市捷運景安站推出的捷運共構案，共十九層樓、兩百多戶，於民國九十七年交屋，當初因捷運共構案構造特殊，採新式工法，把「室內隔間」用的輕質灌漿牆用來作「隔戶」用，減輕建物重量，沒料到引來住戶抱怨隔音效果差。

住戶反映隔音問題

當初住戶反映隔音問題時，建商同意為住戶重新施作隔音設備，若住戶自行施工者，則予以補貼工程費每戶二萬元，大多數住戶接受建商補貼的工程費，但有八戶認為施作隔音牆造成小套房室內面積又減損，要求冠德須補償損失的坪數，雙方無法達成共識，住戶於是提告向冠德求償。

台灣高等法院審理認為，在雙方的買賣契約附件七「建材與設備說明書」中，關於隔間部分記載：「室內隔戶及隔間牆採輕質灌漿牆，重量輕可降低結構體荷重並具隔熱、隔音及防火效果。」，顯見房屋採「輕質灌漿牆」之建築材料，則該建材必需具有依通常交易觀念之隔熱、隔音及防火應具備之效用及品質。

法令沒有規範隔音標準

目前我國建築法令中，並沒有清楚規範建築物隔音標準到底是多少，但高院審酌內政部建築研究所於九十五年十二月針對建築物分隔牆隔音性能之研究報告，認為房屋採輕質隔間牆之建材即泡沫（氣泡）混凝土作為分間牆，應達到之最低宣告隔音量為44dB，作為房屋因採輕質隔間牆所應具備之隔音標準。

高院指出，大樓管委會與建商達成合意於九十八年六月曾委請海洋大學針對該大樓取樣之隔間牆，施作隔音工程之前後隔音量之檢測結果，八樓於施工前之隔音量僅為42dB，並未達到通常輕質灌漿牆所應具備之隔音標準44dB。

房屋牆壁關係到住戶居住使用安全及寧靜，其材質是否堅固，隔音效果是否良好，自屬重要事項，建商欠缺其所保證之品質，應負物之瑕疵擔保責任，判決建商應分別賠償住戶。

民眾不論是購買成屋或預售屋，購屋契約除了約定建築材料不含輻射鋼筋或海砂，還要將分隔牆的材質及隔音效果「說清楚、講明白」；明文規定才不會吃虧。

文／蘇儀

本文摘自4月5日出刊之《住展雜誌》377期Know-How，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝！

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住展雜誌 2014-06-03

房市面臨政策管控打壓及長期利率看升等利空因素，有不少民眾等待房價下跌，但房價仍然降不下來，為什麼呢？原來這幾年地價上漲、公告現值逐年大幅調升，推升房價上漲，加上全台工地大爆缺工潮，建商面臨嚴重缺工、工資上漲、建築成本日益攀升，當然會把成本換算成房價，由購屋者吸收；在此情形下，房價根本降不下來。

房價的成本中，土地價格佔大部分，土地價格居高不下，高房價當然也就回不去了，倘若地價不跌，要想房價調整降價，根本是件不可能的事。

公告現值調幅很大

今年一月公布的五都土地公告現值調幅分別為台北市百分之十三點二三、新北市百分之十七點四五、台中市百分之二四點四三、台南市百分之十一點○九、高雄市百分之十點四二。再加上將升格的桃園也有百分之二二點五。調幅都相當的高，土地公告現值調漲意謂著土地增值稅要大幅增加，對售屋者來說，勢必要轉嫁到房屋售價上面，房價下跌的可能空間自然不大。

從最近五年的公告現值調漲數據來看，台北市近五年調漲百分之四十六，新北市調漲百分之五十九，台中市調漲百分之五十三，台南市調漲百分之十九，高雄市調漲百分之二十三，桃園縣調漲百分之五十三，顯示台灣房價持續飆漲，主要原因就在地價上漲。在土地取得成本越來越高的形勢下，房價上漲不可避免。

工資上漲問題嚴重

房價的成本中除了土地價格外，另外還有營建材料和工資。鋼筋與鋼構材料價格因為供需量問題，價格趨於平穩，但水泥及砂石上漲，其它裝修材料也有百分之十的上漲幅度，原料上漲還在可忍受的範圍，但嚴重缺工及工資飆漲，才是目前最大的問題。

近兩年來，隨著建商推案量屢創新高，全台工地大爆缺工潮，各工地掀起加薪搶工，平均月薪六萬還找不到工人，缺工嚴重，建商不得不加碼搶工人，整體技術工的工資上漲約百分之十，其中又以板模工的工資上漲最高，從每日二千三百元漲到二千七百元，短短一年內漲幅高達百分之十七點四。

工資成本大幅增加，工資又約佔了一般住宅每坪營建成本中的百分之四十，這些建案墊高的成本當然會反映在房價上，房價怎麼可能降得下來。

公共建設支撐房價

政府各項公共建設持續投入興建，對區域房價形成強力支撐，是房價降不下來的另一重要因素，以台北市和新北市為例，捷運路網持續延伸至各區，大台北生活圈儼然成形，對自住型購屋者更具吸引力。

很多人買屋一定要跟著交通走，過去買屋挑選地區，會先挑選有公車站牌的地方，隨時代變遷，現在則是跟著捷運走，除了交通便利，方便上下班，還有省下買車、養車錢的好處。

捷運新莊線、信義線相繼通車，造成週邊房價上漲，捷運松山線年底也會通車，目前沿線的房價早已上漲百分之十，捷運成為大台北地區房價的支撐力量，而大台北地區的房價不降，其他地區下降的可能性並不大。

有土斯有財的觀念

房價降不下來，還有一個心理因素，那就是台灣社會「有土斯有財」的觀念根深蒂固，而且台灣都會區的土地資源又稀少，房地產價格不易鬆動，更不會崩盤。

房地產的特色是人人都需要使用，都要有地方住，算是生活必需品，長線來看，隨著人口逐年增加，建築用地逐漸減少，台灣房地產的價格多半是走升，在全球熱錢到處跑，金融市場處於相對不穩定的狀態，民眾自然會將資金放在相對保值與具有增值空間的房地產上面。

台灣的地價稅、房屋稅跟亞洲鄰近國家比較，算是相當的低，持有成本低，讓願意購屋的民眾不減反增，民間的「存房」風氣不減，使台灣的房價欲小不易。

地價上漲、建築成本日增、交通建設陸續完工，再加上民眾買房保值的心態根深蒂固，這些因素都讓房價降不下來。

【文／住展雜誌】

本文摘自5月5日出刊之《住展雜誌》389期房市話題，同期內容除本文外，並有「千億資金澆灌 青埔黃金城年代降臨」、「銀髮住宅 房地產未來的主流產品」、「房屋、售屋所得應如何節稅？」、「每坪5萬 日系營造進軍台灣」等，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝！

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工商 2014-06-17

為了提升國有財產的標租成效，財政部國產署昨（16）日宣布，自6月起陸續推出59處國有房屋、土地，以公開招標的方式釋出，並修改相關法令，有條件開放承租人申請建照，可興建住宅、商辦等建物，每年只要繳交權利金，就可享用10年或20年的使用權，以利國產活化。

國產署副署長李政宗表示，為加強國有資產的活化，已修正國有非公用不動產出租管理辦法，並訂定最新標租作業要點，放寬核發使用執照予建築用地，提高使用年期及國有不動產的使用強度，另外將加收權利金，以挹注國庫收入。

李政宗說，國產署五區分署已選列共59筆國有房地，自6月起陸續推出標租案，包括台北市精華地段、桃園、台中、彰化、台南、屏東及離島金門，都有標的釋出；土地方面的總權利金底價達35,848萬元，歡迎有意承租者把握機會競標，將於6月底前開標。

國產署表示，在59宗標租案件中，以雙北市4宗標的最為吸睛。台北市中正區釋出大樓出租，位於重慶南路一段49號11樓，鄰近捷運台北車站、台大醫院站，附近商圈發展成熟，生活機能完善，租金起標價僅101萬6千多元，由投標租金最高者得標。

官員指出，台北市大安區永康街也有公寓標租案，租金起標價為48.2萬餘元，附近鄰近金華國小及永康商圈，新北市則有中和區興南路的住宅釋出，生活機能均屬完善；官員也強調，國有房地的承租期間，最長為5年，而且不得續約，後續將視市場反應，適時檢討標租條件。

在國有土地方面，桃園縣龜山鄉華亞一路釋出污水處理場用地，面積達10,862平方公尺，是這波標租中面積最大的標的，總權利金底價達10,434萬元。

依據國產署最新標租辦法，凡是國有房地，如公寓或商辦的年租金底價，將按照市場行情查估，因此，部分位在縣市都會地區的標的，租金將比以往提高，而在國有地上興建住宅等建物的承租人，等租約到期後，也必須將建物無償移轉給政府。

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中央社 2014-06-13

（中央記者唐佩君台北13日電）內政部表示，政府推動多元住宅政策，目前清出14處公有土地，將提供地方政府評估興建社會住宅。

內政部今晚發布新聞稿，房市改革行動聯盟學者一行7人下午拜會內政部長陳威仁，雙方針對住宅政策、房市管理制度、房地產業政策、都市更新政策與不動產稅制等5大項房市改革方向，進行建議與意見交流。

陳威仁表示，肯定房改聯盟推動改革，並表示多元住宅政策是政府施政的重點，而鼓勵推動社會住宅也與房改聯盟提出的訴求相同，希望各界共同促成，落實居住正義。

他進一步指出，內政部已積極推動「只租不售」的社會住宅與房改聯盟所提出的訴求是一致的，內政部將持續秉持著「住者適其屋」的理念，運用多元方式解決民眾居住的問題。

為了合理調配及循環利用公共資源，內政部表示，將興建住宅出租給求學就業的青年及特殊身分等社會經濟弱勢族群，並積極協助地方政府透過各種開發方式及妥善利用閒置公有土地或建物，取得社會住宅單元及所需土地。

日前財政部國產署已清理出14處公有土地，將提供讓地方政府評估規劃興建社會住宅，內政部並以鼓勵的方式補助規劃費；若是地方的自有土地，中央也將補助工程款6到9成。

但若是地方興建合宜住宅，內政部則沒有提供任何補助，同時要求地方政府要訂定轉移時由政府優先買回、限制移轉對象仍應為原符合中低收入資格戶等條件，並提高出租比例。

另為回應社會大眾對實價登錄政策的關注，內政部已積極檢討法制作業，以強化登錄資訊查核機制、縮短預售屋申報登錄時間，並將建商自建房屋納入實價登錄體系，預期修法後，預售屋成交資訊揭露量將會提高，且可及時反應市場實際交易現況，有助於預售屋交易資訊透明化，相關修正草案已在今年4月底函報行政院審查中。

由台北大學教授彭建文等多位學者組成的房改聯盟共7人今天下午拜會內政部，與陳威仁、常務次長林慈玲、營建署副署長許文龍和地政司司長王銘正等相關單位共10多位主管及業務承辦人員與學者面對面溝通，並一一交換有關住宅政策的意見，學者們所提房市改革政策方向及具體訴求與現階段正推動的政策方向大致相同，細節的落實則有些尚待繼續溝通討論。

房改聯盟的建議主要有5大面向，包括在住宅政策方面建議擴大興辦社會住宅與停止合宜住宅、盡速規劃制定「不動產租賃管理條例」；房市管理制度要做實價登錄制度修法與制定「房地產市場資訊管理條例」、「預售屋管理條例」等；房地產業政策建議有制訂房地產產業發展政策與制定「建築開發業管理條例」；都市更新政策建議應全面擬定都市更新計畫、擴大公辦都市更新和強化社區主導都更能力制度；與不動產稅制的全面性改革等。1030613

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