工商時報【記者王志煌╱新竹報導】

根據新竹縣政府的建管資料,近2年來竹北市15層以上高樓建案呈大幅銳減現象,102年較101年減少41%。顯示政府的打房政策和市場買氣的降溫,已讓建商投資縮手,竹北房市的多頭市場不再,目前唯有建商的品牌和品質才能獲得市場青睞。

觀察近10年來竹北市申請的建照資料,在93、94年新竹縣開始辦理區段徵收進行都市重劃達到最高峰,核發的建照高達1,500件以上,隨著縣治一期、二期、三期及台科大區、新竹高鐵區的開發,往後10年平均每年也都有800至1,000件高案量的申請。

竹北房市初期以在地建商推出的12層以下建築為主,近幾年因外地建商積極搶進,加上土地成本日益提高,陸續出現15層以上的高樓層建案,最近甚至有德鑫建設申請32層的的竹北最高建案。

但根據縣府工務處的建管資料,15層以上高樓層建築在99年達到最顛峰,申請案件從93年的11件增加至99年的27件,100年也維持26件的高檔,這兩年也是竹北房市的高成長期。據住展雜誌統計北台灣正在銷售的個案,當時竹北市多達70個,居北台灣之冠,房價更站穩3字頭以上。

不過, 隨後而來的奢侈稅等打房政策,加上竹北房市累積案量的去化餘屋問題,自101年起房市榮景似乎不再,101年15層以上高樓層建案申請案件竟銳減至17件,102年再降低至10件,今年上半年也僅7件。

新竹縣前建築開發商業同業公會理事長、竹風建設董事長徐榮聰認為,這個數字當然和政府的打房政策有關;但另一方面也因為竹北市的開發已趨飽和,土地取得不易,且高樓層的營建成本較高有關。

徐榮聰也感受到竹北房市的降溫,並認為建商的品牌強度將成為購屋者最主要考量重點之一。而市場也證明徐榮聰的觀點,包括國泰、興富發等大型建商,近1、2年在竹北的推案都有不錯的銷售成績。

 

出處>>>https://tw.news.yahoo.com/%E7%AB%B9%E5%8C%97%E6%88%BF%E5%B8%82%E9%99%8D%E6%BA%AB-%E9%AB%98%E6%A8%93%E5%B1%A4%E5%BB%BA%E6%A1%88%E9%8A%B3%E6%B8%9B-4-%E6%88%90-220159211--finance.html

 

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住展房屋網 2013-05-13

【住展房屋網/台北報導】開創中央部會先例!有鑑於本部大樓老邁年高,經濟部擬自辦都更,將不利節能的老舊建物汰舊換新,並希望擺脫早期的高度限制,提高容積,讓流落在外多時的各局處重回本部懷抱。

 

 

 

 

 

 

住展企研室認為,在民間都更被法案卡死的狀況下,經濟部以中央部會之姿拋出話題,格外引人注目,目前雖仍在研擬階段,但倘若成功,勢必成為未來都更的典範指標,假如不幸失敗,或許就是下一個攪爛醬缸的芒刺雞肋。

 

 

 

 

 

 

 

地處市中心精華地的經濟部,基地近3000坪,建築分布略成「P」字型,中央為廣大的停車空間,土地利用率偏低。以中央「財務最大化」的訴求來看,提高容積後,部分土地可望釋出加以「活用」,屆時勢必引起房地產業者的一番角力,在居住政策弊案罩頂的情形之下,難免讓人多做聯想。而中央部會自辦都更並無先例可循,「怎麼辦」將是關注的焦點,是一切自行辦理?還是委託建商負責執行,兩者間是單純的雇傭關係?還是仍牽涉分配權益問題?恐怕都是經濟部在實施前急需評估的要點。

 

 

 

 

 

 

 

另一個可能遭人詬病的便是容積的提高,一般民間都更案為了取得較高的容積,無不使出渾身解數,盡可能爭取容積獎勵,有時甚至不惜鋌而走險行賄官員,相較於民間的得來不易,若中央部會透過體制內的「協調」,不費吹灰之力就能上調容積的話,不免引來「法令遇到官,全部忘光光」的非議。

 

 

 

 

 

 

 

最後是都更審議是否具有「彈性」的疑慮,地方政府的審議委員有一大部分是地方相關局處官員,當面臨中央部會的老大哥時,能否依據專業秉公審理?還是以「黃花魚,溜邊過」的策略偷偷放水過關?以目前政府缺乏公信力的處境看來,民眾的心中,恐早有見地,經濟部自辦都更的舉動,是新局還是囹圄,每一步都走得戰戰兢兢。

  

新聞提供:住展房屋網 www.myhousing.com.tw

出處>>>http://house.hinet.net/realestate/comment/2013-05-13/12708906.html

 


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 住展房屋網 2013-05-13

【住展房屋網/台北報導】今年春節後國內房市買氣快速回溫,先前一般認為是預期經濟可望復甦;不過現在再回頭檢視,或許原因恰恰相反,反而是資產族怕經濟沒像預期般復甦或不如預期,加上台股這一年來持續受到證所稅箝制,成交量偏低,因此要找更穩當的標的。而看來看去,還是只有房地產。

不過另外還有一項因素,那就是低利條件持續;這使得錢放在銀行愈變愈薄,所生的少少利息都被物價漲勢吃掉,將錢往房市放,房價只要維持現在水準就賺到,遑論國內房市還存在持有成本低及贈與節稅的『優點』。而南韓出乎外界意料降息一碼,則可能進一步延展上述的狀態。

 

南韓昨日意外降息一碼,是想藉此挽救出口;而接下來外界當然會猜測,台灣(央行)是否跟進,畢竟南韓是我們最主要經濟競爭對手。不過就相關消息來看,央行上半年前應該會維持現行利率不變。

 而利率變動和房市之關係,不可能忽略另一層意義,那就是經濟成長趨緩,甚至衰退的疑慮。其實不只昨天的南韓,稍早還有歐元區、印度、澳洲等主要經濟體,也都宣佈降息,代表整個五月全球都吹起降息風。單看南韓降息,目的是刺激出口,但更根本的動機是反擊日本。

就因為日本安倍政府今年祭出QE導致日圓持續貶值,對同樣以出口為經濟成長主要動力的韓國來說,光匯損就異常可觀,遑論出口競爭力,因此才會意外降息。事實是,各主要經濟體拼降息,甚至還在狂印鈔票,原因或目的都只有一個,那就是經濟復甦力道不如預期,必須持續以非常手段刺激之。

無論下個月央行是否跟進(降息),或要不要學美日推QE,今年國內房市資金行情狂潮仍然難擋,因為過多資金還是無處去,況且國內通膨壓力也還在。儘管國內近期CPI持穩,但民眾感受大不同,主要是民生必需,特別是(外)食仍在漲,因此資產族群會繼續尋求保值標的。

  

綜合以上,房市廣義投資買盤,今年內暫時無斷炊之虞;而一旦央行下半年後真的跟進調降利率,湧向房市的資金還會更多,甚至一般自用購屋人也會認為貸款負擔降低,因而提高進場意願。

 

或許低利及資金條件可望繼續撐起今年房市買氣,不過要是經濟基本面不理想的警報無法解除,則中長期而言,房市仍缺乏實質支撐的基礎。而現在資金行情推高的房市價量,到時候甚至可能回過頭來衝擊房市、反噬經濟,不可不慎!

 

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 住展房屋網 2014-06-18

【住展房屋網/台北報導】有學者指出,今年前4個月營建署核發的建照數量,已超越去年半年的建照核發發量,其中多數為住宅興建案;並稱現在買氣平淡,無法消化如此龐大供給量,未來5年房市都不會好,消費者想買房要再等等。惟住展企研室認為,這說法乍聽之下,論述似乎有其依據,但實務上恐怕不是如此。

  

住展企研室指出,今年上半年出現建商搶照潮,主因是多項容積獎勵落日、或者縮水,建商為了確保利潤,才會趕在上半年送件搶照。照學者說法,在這波搶照潮後,供給量就會暴增,市場無法有效消化,房價將會走跌。

  

然而,實務上卻並非如此,理由如下:第一,建商提前送件搶照的案子,目的是為了搶到登記案號,確保容積獎勵沒有縮水,至於何時推案,則隨各建案規劃時程而定;再者,申請到建照之後,即使建照時間到期,在到期前還可申請展延, 不可能全集中在同一時間推案,因此短期供給量大增,確實有待商榷。

  

其次,即便短期供給量真的暴增,也僅限於部份區域,其中又以建地最多的重劃區為主。至於大台北各行政區的市中心,可開發土地原就不多,供給量要如何暴增?所以,若論供給量的增減,仍需以個別區域來看,而不是用單一數據解釋整體房市。

  

第三,供給量有無異常,必須拉長時間作觀察。在容積獎勵落日與縮水之前,核發的建照量大增,這是理所當然的事;若照常理判斷,在下半年期間,建商送照量就會驟降,甚至低於平均水準。因此,下半年到明年期間,若建商送照量仍舊居高不下,才值得擔憂供給量失控問題。

  

選前論買氣  言斷太過早

最後,有關買氣平淡,無法消化賣方供給的狀況,其實學者理當清楚,近年每逢選舉,官方就會以打房政策攏絡選民,買氣平淡是正常不過的,上回五都大選就是鐵錚錚的例子,現在情況也是如出一轍。

所以,在年底七合一大選舉結果揭曉後,房市就能回歸基本面,屆時才是論斷買氣平淡與否的關鍵期。總而言之,學者以選前買氣平淡、未來房市會供過於求,要民眾買房再等等相關論述,實有欠妥當;若民眾誤信,越晚買房,若是越買越貴,又該找誰討賠?

 

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住展房屋網 2014-06-17

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地處市中心精華地的經濟部,基地近3000坪,建築分布略成「P」字型,中央為廣大的停車空間,土地利用率偏低。以中央「財務最大化」的訴求來看,提高容積後,部分土地可望釋出加以「活用」,屆時勢必引起房地產業者的一番角力,在居住政策弊案罩頂的情形之下,難免讓人多做聯想。而中央部會自辦都更並無先例可循,「怎麼辦」將是關注的焦點,是一切自行辦理?還是委託建商負責執行,兩者間是單純的雇傭關係?還是仍牽涉分配權益問題?恐怕都是經濟部在實施前急需評估的要點。

  

另一個可能遭人詬病的便是容積的提高,一般民間都更案為了取得較高的容積,無不使出渾身解數,盡可能爭取容積獎勵,有時甚至不惜鋌而走險行賄官員,相較於民間的得來不易,若中央部會透過體制內的「協調」,不費吹灰之力就能上調容積的話,不免引來「法令遇到官,全部忘光光」的非議。

  

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