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Yahoo奇摩房地產編輯部 – 2014年2月24日 下午5:29

撰文／林福祥、Jelly　圖片／Jelly、柯以柔

為人母的柯以柔婚前就是房市投資好手。柯以柔提供

想當包租公、包租婆，一定得先做好功課，「水果妹」柯以柔分享包租婆成功經驗，選擇「離家近」的中古屋投資，設定小家庭和單身上班族長期租約，婚前就是房市投資好手的柯以柔就這樣滾出2間房！Yahoo奇摩房地產更統計出租4大重點，想當包租公或包租婆的你，絕對不能錯過。

柯以柔建議以租金養房，要選擇便利區段低成本中古屋。

重點1：選便利地段中古屋鎖定客群

很多人投入租屋市場就因為沒搞清楚狀況，結果賠了夫人又折兵，柯以柔則是聽取父親的建言，先租後買，同時事先規劃鎖定租屋族群，因為選對了地點又遇到好房客，成功實行靠租金養房的策略，房子越換越大，目前她住在汐科火車站附近1樓逾50坪的中古屋。

柯以柔住在汐科火車站附近1樓逾50坪的中古屋。

柯以柔靠租金　房子越換越大

2008年，柯以柔投資的第1間房位於內湖，36坪3房2廳的中古屋，房東開價930萬元，最後竟以不到8百萬元買下，2009年金融風暴，政府釋出第2次優惠房貸，利率很低，銀行的朋友建議柯以柔只還利息，拿買第一間屋的本金轉投資比較划算，於是她興起買第2間房的念頭。

柯以柔在松山車站附近看了1間14坪的小套房，1房1廳1衛附陽台的中古屋總價4百多萬，頭期款先付掉總價超過3分之1，「當時政策性房貸款利率僅有1.325%，甚至內政部勞工住宅貸款利率1.042%，幾乎創下歷史新低，而且前兩年還可以只繳利息，所以我以1萬6000元出租，補貼每月1萬3000 元的房貸還有剩。

柯以柔選定熟悉區域以租金養房貸滾出2間房

重點2：地段龍蛇雜處　小心房客背景複雜

以出租為前提購屋更要慎選地段，龍蛇雜處之地容易遇到惡房客，不但麻煩不斷還可能屋況受損，甚至還要鬧上法院，沒辦法賺到租金不說，還要破財又傷神。包租公經驗有30~40年的陳伯伯曾買過靠近風化區的小套房，大樓龍蛇雜處沒得清靜，還曾在某任房客搬走後從套房中發現武士刀，嚇得他趕緊把房子賣掉。

出租地段不佳就要小心龍蛇雜處。Jelly攝

重點3：遇到惡房客 租金不繳還被告

另外，房東也最怕遇到拖欠房租又找不到人的房客。去年才當了包租婆的李媽媽就如此出師不利，遇到欠房租又拒接電話的房客，李媽媽上門查看，沒想到房客反鎖屋內拒不開門，李媽媽氣得要找鎖匠開門理論，沒想到派出所警察卻先到場，說是房客打電話報案有人非法侵入民宅，李媽媽原告反成被告！

租貸契約公證有助於保障雙方權益。

重點4：租賃契約要公證 才能保障雙方權益

專家建議，房子成功出租後，可找民間公證人辦理租賃契約公證，與到法院公證具有同樣法律效果。住商不動產法務吳光華協理指出，民法有許多有關租貸契約之規定條文，例如房客拖欠不交房租，可以存證信函催繳並終止租賃契約，要求房客在期限前清空返還，再不行還可申請法院強制執行。

遇房客拖欠房租又行蹤不明，最好會同管理員與鄰長等人解決。

另外，如果遇到房客行蹤不明，為避免毀損、偷竊等刑事糾紛，吳光華協理提醒房東，可別自行破門而入，弄不好反被告成非法侵入罪，要先從鄰居、管理員等處確定房客無居住事實之後，會同管理員與鄰長等人取回房屋。但過程中要加以錄影存證，以保障自身權益。

出處>>> https://tw.house.yahoo.com/news/%E3%80%90-%E9%80%B1%E5%A0%B1-%E3%80%91-%E5%8C%85%E7%A7%9F%E5%A9%86%E5%BF%85%E8%AE%80%E7%9A%844%E5%A4%A7%E9%87%8D%E9%BB%9E-%E3%80%80-092923407.html

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Yahoo奇摩房地產編輯部 – 2014年2月24日 下午5:51 

撰文／Jelly　圖片／Jelly、晶郁視覺空間設計、柯以柔提供

確保房子快速出租才能成功達成以租金養房的策略。晶郁視覺空間設計提供

要成功達成以租金養房貸的理財策略，最重要的是要確保租金來源不中斷，以免等待出租的空窗期拖累，租金收入青黃不接增加養房負擔。如何快速出租房子是房東的一大考驗，Yahoo奇摩房地產特別整理出快速出租4撇步，建議鎖定租客群、以裝潢取勝、訂定合理租金，並利用多管齊下的租屋管道，降低空屋風險。

柯以柔鎖定小家庭單身上班族，靠租金滾出2間房。柯以柔提供

撇步1：依地段特性 鎖定特定族群

藝人柯以柔30歲就當包租婆，她自謙都遇到好房客，其實本身做足了功課，她提供成功經驗指出，「我的2棟房子分別是整層公寓和套房，都位在市中心區，所以房子出租很容易」，在房客方面，她設定小家庭和單身上班族，不走短期合約，以降低空屋的風險。

柯以柔分析，租屋族多半是上班族，代步工具以公車、捷運居多，因此房子首重區域交通便利，如果買在捷運站、辦公商圈附近，就不怕租不出去。其次要注意生活機能佳，周圍環境若是有百貨賣場、超市及小吃店，增加生活的便利性，房租相對也可以提高。

柯以柔重視房子內裝要美。柯以柔提供

撇步2：裝潢取勝 改造空間內裝要美

如果買到不錯的地段，也常有同一棟房子有很多物件都要出租的情況，這時要讓租客特別青睞，可得在裝潢內裝上下點功夫。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨建議，運用代銷業者樣品屋的裝潢概念，同時運用空間改造增加生活機能，讓租客一眼就愛上房子。會比同棟鄰居更快出租。

柯以柔也強調房子內裝要美，因為現代人租屋講究舒適的生活品質，所以她的租屋初期會投入一筆裝潢費用，將房子打點得宜，柯以柔選房以15年內的中古屋為限，扣掉裝潢成本，加上公設比佔得少，因此更能壓低成本。

柯以柔自己設計自家空間改造很具便利性。柯以柔提供

撇步3：調查周邊行情 訂定合理租金

房子地段佳機能優，裝潢內裝也吸引人，但如果租金過高超出周邊行情，仍然會衝擊到租客意願，舉例來說，月租金行情在1萬元的套房，房東以1萬1000元出租，每年可多收取1萬2000元的租金，但卻很可能因此造成租客流動率高，影響獲利。

只要每換1個租客，重整屋況加上找房客簽合約，1個月的銜接期已算樂觀，但多數租金高於行情的待租屋，保守估計空租期也需2~3個月，房東若為了每月多1000元的租金，可能導致每年因空租而減少2~3萬元收入，其實並不划算。

詳細調查周邊行情定出合理租金，讓房子更易租出去。

因此訂立租金時應詳細調查周邊行情定出合理價格，讓房子更易租出去。例如查看同棟大樓的招租張貼假扮房客打電話詢問，或向大樓管理員探聴，也可詢問親朋好友租屋行情，都有助於訂出合理租金。

像藝人唐德惠鎖定林口市區，以長庚大學和國立體院的學生為目標出租學生套房，判斷學生套房租金不宜過高，將6到8坪的套房設定在8千到1萬元的價位，果然反應相當不錯。

招租可多管齊下。Jelly攝

撇步4：出租管道多管齊下

租屋管道多管齊下有助於快速出租，除了找仲介，也可上租屋網，並附上屋況美照，快速打中該區域租客需求，同時也可直接在租屋大樓及社區告示板上貼廣告，或請大樓的管理員代為發送張貼招租傳單，如果想過濾房客，則不妨運用臉書等社群工具通報親朋好友租屋訊息，說不定就能找到認識的房客，更具信任感。

出處>>> https://tw.house.yahoo.com/news/%E3%80%90-%E9%80%B1%E5%A0%B1-%E3%80%91-%E5%BF%AB%E9%80%9F%E5%87%BA%E7%A7%9F4%E6%92%87%E6%AD%A5-%E3%80%80-095100342.html 

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Yahoo奇摩房地產編輯部 – 2014年3月21日 下午5:57

撰文／Sting Wang　圖片／捷和力、和境、麗舍、SBS電視官網

韓劇《來自星星的你》掀起收視熱潮，來自星星的房子也大受注意。取自韓國SBS電視官網

韓劇《來自星星的你》颳起收視狂潮，星迷們不僅研究韓國的國民女神全智賢，以及新銳男神金秀賢劇中飾演角色的穿搭時尚，對都敏俊和千頌伊在劇中的豪宅風格，也深感興趣。雖然是搭建場景，但是其中獨特設計元素可說切中現今的豪宅流行風格，奇摩房地產特別邀請專業設計師深入解析豪宅5大星元素。

專門規劃豪宅建案的捷和力設計顧問公司設計總監陳建能說，劇中都敏俊家走北歐混搭義大利現代風，拋光石英磚地板，加上線條例落的沙發帶來冷冽氣息，再搭配深淺不一的灰調牆面和地板。千頌伊家則氣氛華麗，耀眼的收藏佈置，客廳曲線座椅、主臥圓形沙發大床、水晶吊燈堆疊出Las Vegas的華麗冒險風格。

韓劇《來自星星的你》掀起全亞洲熱潮，劇中豪宅裝潢也引發熱烈討論。劇劇擷圖

此外，陳建能對劇中場景的設定，另有一番有趣的分析。他說：「兩位劇中人豪宅所在的江南區大峙洞金城公寓，相當於台北信義計畫區內名宅，都是屬於新興崛起的富裕區域，整體氛圍新潮又時尚，不過正如台灣的豪宅主人般，劇中人豪宅風格呈現所謂的Old Money和New Money的分別。」

都家豪宅Old Money世襲低調品味

來自KMT184.05星球的都敏俊，從1753年便以200石大米的價格買下當時還是首爾郊外的大片荒地，經過漫長歲月後已成為核心地段的江南區。容貌始終保持初到地球年輕狀態的他，儘管是最初的創業者，不過財富與收藏卻是隨著多種身份轉換不斷地累積，等同於世襲的Old Money，因此有著世家低調不張揚的品味。

都敏俊豪宅有著世家低調不張揚的品味。網路戲劇擷圖

千家豪宅New Money 個人風格強烈

劇中走紅偶像明星千頌伊，就像台灣科技新貴及演藝圈藝人一樣，屬於創業第1代的New Money，努力贏得事業成就後，最大的滿足便是在生活中落實夢想，盡情展現個人風格。例如千頌伊在她所住的豪宅裡，在挑高寬敞的客廳以及臥房都懸掛著巨幅個人肖像，這不僅是空間的裝飾，也標記著個人的演藝事業成就。

千頌伊豪宅New Money個人風格強烈。網路戲劇擷圖

星元素1：穿透動線 打破區域放大空間

設計師陳建能表示，儘管千頌伊和都敏俊的家是在攝影棚所搭建出來，並不存在於真實的生活之中，但透過韓國SBS電視台所花費的10億韓元心血，仍可以從中瞭解到豪宅設計的幾項重要元素。

透過穿透感的玻璃門設計，都敏俊家中的廚房與餐桌與客廳連成一氣。網路戲劇擷圖

首先豪宅的尺度，一定要夠大才顯得大器，因此會儘可能地取消隔間，將餐廳、書房或者廚房等不同功能的區域儘量合併，或改以穿透性強烈的玻璃作為隔間，在都敏俊和千頌伊寬闊的大宅，都出現以地板高低差，做為空間使用上的界定的設計。

千頌伊的氣派客廳，穿透感強烈的動線吸納其它區域，僅以不同的地板和高低差來區分空間。網路戲劇擷圖

將書房與客廳的空間合併使用，更能展現空間感的大氣度。祐杰‧大吾疆提供

星元素2：書房藝術收藏　展示不凡品味

在地球400餘年的外星人都敏俊，漫長的歲月宛如1場Grand Tour的時間旅行，而他的見多識廣，完全展現在他的驚人收藏裡。身為豪宅的主人，如果無法擁有都教授那樣媲美霍格華茲魔法學院的圖書館，起碼應該在家裡有1個書房，或者展示收藏品的空間。

在都敏俊宛如密室般的書房裡，累積著400多年的典藏文物，說明他的博學其來有自。網路戲劇擷圖

結合休憩、收藏與娛樂休閒功能的豪宅書房。興合力‧天境提供

星元素3：獨立浴缸 打造舒壓夢幻浴室

講究生活的豪宅主人，浴室不僅僅提供洗浴清潔的功能，更將其視為一個放鬆與休憩的空間，就像千頌伊在她的浴室裡放聲高歌之外，還要對著鏡面盡情欣賞自己的舞姿，而在她那豪華浴室中，最引人矚目的四腳獨立浴缸，正是目前豪宅所最愛使用的款式。

千頌伊在浴室裡縱情高歌熱舞，放鬆壓力。網路戲劇擷圖

不同於傳統3面都砌入牆面的傳統設計，4面都可完整呈現的獨立浴缸，更能展現完美的線條，如果選用的是鍍上琺瑯瓷釉的鑄鐵材質浴缸，則保溫效果更佳，泡起澡來更加舒適。

台灣豪宅最愛用的頂級衛浴，獨立浴缸的四腳還有講究的古典紋飾。麗舍提供

星元素4：功能強大的衣物間 兼具收納與展示

收納功能強大的獨立衣物間，已成許多豪宅必備的安排。劇中女明星千頌伊不僅華服件件逼人，她那宛如精品店般的衣物間，更是賞心悅目。根據不同屋主實際需求而量身規劃的衣物間，不僅能讓價值不斐的名牌衣物，得到最妥善的保存與照顧，井然有序的規劃，更能在一目了然地找到搭配的靈感，節省出門前的換裝時間。

千頌伊的獨立衣物間，媲美圖書館藏書般豐富的名牌包包，不僅排列井然有序也賞心悅目。網路戲劇擷圖

豪宅更衣間的設計，空間越來越大，裝潢也越來越考究，除了收納儲藏之外，更是另個休憩的所在。中悅‧御之苑提供

星元素5：休閒社交 開放廚房長型餐桌

都敏俊家中連結廚房與餐廳的空間，也是劇中亮點，兩區不僅彼此延伸，而採透視玻璃門設計的隔間，更能與客廳連結一氣，產生放大空間的效果。同時，這樣的安排，主人在備餐的同時，也不至於冷落客人，長方形的餐桌，除了可以接待更多人之外，平日也能當作成為休閒閱讀的工作桌，成為豪宅最愛的設計。

都敏俊家中連結廚房與餐廳的空間，兩區彼此延伸，採透視玻璃門設計隔間，更能與客廳連結一氣，產生放大空間的效果。網路戲劇擷圖

開放式廚房的吧檯，不僅能區隔空間，也能當作備餐檯使用或簡便及早餐吧。麗舍提供

出處>>> https://tw.house.yahoo.com/news/%E3%80%90-%E9%80%B1%E5%A0%B1-%E3%80%91-%E4%BE%86%E8%87%AA%E6%98%9F%E6%98%9F%E7%9A%84%E6%88%BF%E5%AD%90-%E3%80%80-095742835.html

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撰文／蕭合儀、吳苡辰　圖片／Yahoo奇摩名人娛樂、Flickr、Archinect

《來自星星的你》劇中設定位在首爾江南區大峙洞的豪宅，推估有新台幣7000萬元以上的身價。網路戲劇擷圖

 

韓劇《來自星星的你》爆紅後，不僅男主角金秀賢與女主角全智賢的一舉一動，全成為星星迷的關注目光，劇中男女主角居住的豪宅也令人眼睛為之一亮，讓不少星星迷好奇男主角居住的高樓景觀宅到底值多少錢？而女主角要得花多少租金才能入住裝潢地美輪美奐的挑高豪宅呢？

經Yahoo奇摩房地產調查，韓國房價雖不便宜，但韓國頂級豪宅與台灣頂級豪宅相比仍有一番差距，而韓國更有獨特的租屋模式，房客更可以用繳付「傳貰金」來換取每月免租金，星星迷們想了解更多的台韓房市差異嗎？本篇有詳細介紹，一定要繼續往下看。

金秀賢3月21日來台，並於22日首開粉絲見面會，引發追星熱潮。取自Yahoo奇摩名人娛樂

 

星豪宅推估7千萬台幣起跳

首爾江南區豪宅林立，根據韓國媒體報導指出，一般豪宅大樓每坪約台幣100~120萬，百坪豪宅總價大約1億至1.2億之間。若劇中豪宅真實存在江南區的話，推估其規格與跟全智賢2012年在江南區購入的高級大樓相仿，坪數在110坪上下，總價約7000多萬元，屬於較為好入手的豪宅等級。

台韓豪宅比一比　「帝寶」vs.「Galleria Foret」

相較之下，男主角金秀賢在近期新購入的城東區大樓「Galleria Foret」，不僅是豪宅中的豪宅，更是韓國最貴的豪宅，曾在2013年創下韓國最高價記錄，其總價高達44億韓元（約新台幣1.24億元），金秀賢則是以40.2億韓元（約台幣1.14億）買進66坪的空間，1坪要價約新台幣172萬元。

金秀賢現居的城東區高級大樓「Galleria Foret」堪稱是台灣帝寶，且有多名韓國藝人居住。取自Yahoo奇摩名人娛樂、網路戲劇擷圖、翻攝自Archinect網站

 

「Galleria Foret」雖說是韓國最高價豪宅，但把這棟韓國帝寶拿來跟台灣「帝寶」相比，卻又顯得有些小巫見大巫了，「帝寶」2013年時難得出現成交紀錄，每坪單價高達298.2萬元，刷新實價登錄記錄，奪下台灣豪宅最高單價的冠軍寶座，「帝寶」總價3.98億元，雖未創新記錄，但仍較「Galleria Foret」高出3倍。

 

台韓帝寶大比拼　名人企業家入主

韓國帝寶「Galleria Foret」雖然房價略低，但是目前有金秀賢、G-Dragon、仁順伊等韓國當紅藝人居住，有「帥哥大廈」之稱，而台北「帝寶」除了有頂新集團魏家兄弟、科技大王王崇仁等多名企業大老居住外，更有知名主持人徐熙娣（小S）與名媛何麗玲兩名美女住戶。

台灣「帝寶」以每坪298.2萬元，總價3.98億元的高價，刷新紀錄，入主企業家眾多，更有徐熙娣（小S）與何麗玲名人住戶。

 

森永行銷總經理夏念祖指出，不像台灣會把公設比計算在內，韓國跟日本一樣，是採用房子的實際面積，以平方米（1平方米=0.3025坪）計算，而公共設施及車位等另外計算。

另外在韓國有個特殊現象，江南區的高級購物商業區旁就有豪宅聚落，多規劃為2層樓大庭院的透天豪宅，例如韓國明星Rain的豪宅就有精緻的庭院景觀。

韓國租屋：先付高額押金　可免月租

在台灣租屋，法規規定押金上限為2個月的月租金，但韓國租屋則不同，有不少房東會要求收取房價約2/3的費用做為押金，以高額押金的利息費用作為租金，房客不需另外支付月租金，押金則於租約期滿後返還。

以劇中女主角千頌伊租房為例，若房東希望收取2/3押金時，千頌伊劇中居住的豪宅，房價折合台幣約7000多萬元，千頌伊就得先支付房東4600多萬元的高額押金，但相對地也能省下每月10~15萬元的豪宅租金。

台北豪宅每月租金多在10萬元上下，「帝寶」月租更高達20~40萬元。

 

「傳貰」有風險　押金可能拿不回

不過韓國這種稱為「傳貰」的特殊租屋模式，也有不小的風險，若當房東拿了高額押金（正式名稱為「傳貰金」），去投資卻不幸失敗時，房東便可能無力返還押金。27歲的台韓混血兒愛娜則表示，現在有愈來愈多的房東認為僅收取「傳貰金」、免租金的收費方式，並不划算，因此願意純收「傳貰金」房東逐漸減少。

愛娜說，在韓國租屋押金較高，不少剛出社會的年輕人必須靠家人幫忙支付押金，若無力負擔，也可與房東溝通，但押金愈低，租金相對提高，舉例來說押金為6000萬韓幣時可免月租，押金降低到3000萬韓幣時需支付50萬韓幣月租，不支付押金時，租金便提高到100萬韓幣。

韓國富豪熱區的消費物價偏高，圖為明洞購物區。Flickr提供Richard, enjoy my life!攝

 

宜居不宜投資 房價目前高點

韓國近幾年來，居住環境在政府扶植的4大財團包括三星集團、現代集團、LG集團及鮮京集團推動下，居住感覺提升了，同時因為近幾年首相換人，從前的打壓房價一變而為拉升房價，但夏念祖還是認為，韓國宜居不宜投資，因為政府經濟政策一旦變動，韓國房價恐怕沒有抗跌性。

根據韓國國土交通部在2014年2月13日公布，1月交易量較去年同期大增117.4%，是近5年來最大增幅。韓國接下來的房市相較於台灣似乎趨於穩定？

圖說：專家評估首爾房市，宜居不宜投資。Flickr提供E.Tjoy攝

 

韓國房市持平　台灣還要觀望

不過淡江大學淡江大學產經系副教授莊孟翰認為，自2004年以來，南韓一直經歷房地產市場放緩的震盪，經濟也受到壓抑，近幾年韓國政府雖有振興房市的說法，但政¬策上卻走走停停，從當前數據看來南韓全國房價過去2年間下跌過後，揮別過去陰霾走向持平狀態，但未來不確定因素仍多。

台灣房價普遍保持漲勢，但近來政府針對豪宅進行的查稅行動，似乎已造成市場急凍效應，觀察北市豪宅交易量能與價格，要再創新高有相當難度。然而因豪宅的保值性強，頂級豪宅商品性反而更加確立，形成Ｍ型化的豪宅市場，一般名宅漲勢趨緩，頂級豪宅則有上揚走勢，但近期受服貿協定議題影響，還有觀察空間。

所以，以台韓豪宅市場比一比來說，台灣房市的抗跌性及保值性仍較高，韓國房市還屬於不明朗的階段，可惜的是目前台灣薪資結構大環境不易，未來房市方向未明朗，整體房市需要更多的規劃。

韓國去年房市開始回溫。Flickr提供yungke22攝

 出處>>> https://tw.house.yahoo.com/news/%E3%80%90-%E9%80%B1%E5%A0%B1-%E3%80%91-%E6%98%9F%E6%98%9F%E8%B1%AA%E5%AE%85%E8%BA%AB%E5%83%B9%E5%80%BC%E5%A4%9A%E5%B0%91-%E3%80%80-143730201.html

 

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2014/04/05

 出處>>> http://house.chinatimes.com/content-indexNews-content.aspx?NewsID=32465

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住展房屋網   2014/4/15

【住展房屋網/台北報導】財政部表示，出售自用住宅土地者，可申請按自用住宅用地稅率核課土地增值稅，但土地如以「贈與」方式移轉所有權，縱使符合自用住宅用地條件，仍不得按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。

土地稅法第34條規定，土地所有權人「出售」其自用住宅用地者，都市土地面積未超過三公畝部分或非都市土地面積未超過七公畝部分，其土地增值稅統就該部分的土地漲價總數額按10%徵收。

財政部指出，「贈與」移轉依照稅法規定，並非「出售」，因此不能用自用住宅用地優惠稅率10%核課土地增值稅。

新聞提供：住展房屋網 www.myhousing.com.tw

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