Yahoo奇摩房地產編輯部 – 2014年2月24日 下午5:29
撰文/林福祥、Jelly 圖片/Jelly、柯以柔
為人母的柯以柔婚前就是房市投資好手。柯以柔提供
想當包租公、包租婆,一定得先做好功課,「水果妹」柯以柔分享包租婆成功經驗,選擇「離家近」的中古屋投資,設定小家庭和單身上班族長期租約,婚前就是房市投資好手的柯以柔就這樣滾出2間房!Yahoo奇摩房地產更統計出租4大重點,想當包租公或包租婆的你,絕對不能錯過。
柯以柔建議以租金養房,要選擇便利區段低成本中古屋。
重點1:選便利地段中古屋鎖定客群
很多人投入租屋市場就因為沒搞清楚狀況,結果賠了夫人又折兵,柯以柔則是聽取父親的建言,先租後買,同時事先規劃鎖定租屋族群,因為選對了地點又遇到好房客,成功實行靠租金養房的策略,房子越換越大,目前她住在汐科火車站附近1樓逾50坪的中古屋。
柯以柔住在汐科火車站附近1樓逾50坪的中古屋。
柯以柔靠租金 房子越換越大
2008年,柯以柔投資的第1間房位於內湖,36坪3房2廳的中古屋,房東開價930萬元,最後竟以不到8百萬元買下,2009年金融風暴,政府釋出第2次優惠房貸,利率很低,銀行的朋友建議柯以柔只還利息,拿買第一間屋的本金轉投資比較划算,於是她興起買第2間房的念頭。
柯以柔在松山車站附近看了1間14坪的小套房,1房1廳1衛附陽台的中古屋總價4百多萬,頭期款先付掉總價超過3分之1,「當時政策性房貸款利率僅有1.325%,甚至內政部勞工住宅貸款利率1.042%,幾乎創下歷史新低,而且前兩年還可以只繳利息,所以我以1萬6000元出租,補貼每月1萬3000 元的房貸還有剩。
柯以柔選定熟悉區域以租金養房貸滾出2間房
重點2:地段龍蛇雜處 小心房客背景複雜
以出租為前提購屋更要慎選地段,龍蛇雜處之地容易遇到惡房客,不但麻煩不斷還可能屋況受損,甚至還要鬧上法院,沒辦法賺到租金不說,還要破財又傷神。包租公經驗有30~40年的陳伯伯曾買過靠近風化區的小套房,大樓龍蛇雜處沒得清靜,還曾在某任房客搬走後從套房中發現武士刀,嚇得他趕緊把房子賣掉。
出租地段不佳就要小心龍蛇雜處。Jelly攝
重點3:遇到惡房客 租金不繳還被告
另外,房東也最怕遇到拖欠房租又找不到人的房客。去年才當了包租婆的李媽媽就如此出師不利,遇到欠房租又拒接電話的房客,李媽媽上門查看,沒想到房客反鎖屋內拒不開門,李媽媽氣得要找鎖匠開門理論,沒想到派出所警察卻先到場,說是房客打電話報案有人非法侵入民宅,李媽媽原告反成被告!
租貸契約公證有助於保障雙方權益。
重點4:租賃契約要公證 才能保障雙方權益
專家建議,房子成功出租後,可找民間公證人辦理租賃契約公證,與到法院公證具有同樣法律效果。住商不動產法務吳光華協理指出,民法有許多有關租貸契約之規定條文,例如房客拖欠不交房租,可以存證信函催繳並終止租賃契約,要求房客在期限前清空返還,再不行還可申請法院強制執行。
遇房客拖欠房租又行蹤不明,最好會同管理員與鄰長等人解決。
另外,如果遇到房客行蹤不明,為避免毀損、偷竊等刑事糾紛,吳光華協理提醒房東,可別自行破門而入,弄不好反被告成非法侵入罪,要先從鄰居、管理員等處確定房客無居住事實之後,會同管理員與鄰長等人取回房屋。但過程中要加以錄影存證,以保障自身權益。
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Yahoo奇摩房地產編輯部 – 2014年2月24日 下午5:51
撰文/Jelly 圖片/Jelly、晶郁視覺空間設計、柯以柔提供
確保房子快速出租才能成功達成以租金養房的策略。晶郁視覺空間設計提供
要成功達成以租金養房貸的理財策略,最重要的是要確保租金來源不中斷,以免等待出租的空窗期拖累,租金收入青黃不接增加養房負擔。如何快速出租房子是房東的一大考驗,Yahoo奇摩房地產特別整理出快速出租4撇步,建議鎖定租客群、以裝潢取勝、訂定合理租金,並利用多管齊下的租屋管道,降低空屋風險。
柯以柔鎖定小家庭單身上班族,靠租金滾出2間房。柯以柔提供
撇步1:依地段特性 鎖定特定族群
藝人柯以柔30歲就當包租婆,她自謙都遇到好房客,其實本身做足了功課,她提供成功經驗指出,「我的2棟房子分別是整層公寓和套房,都位在市中心區,所以房子出租很容易」,在房客方面,她設定小家庭和單身上班族,不走短期合約,以降低空屋的風險。
柯以柔分析,租屋族多半是上班族,代步工具以公車、捷運居多,因此房子首重區域交通便利,如果買在捷運站、辦公商圈附近,就不怕租不出去。其次要注意生活機能佳,周圍環境若是有百貨賣場、超市及小吃店,增加生活的便利性,房租相對也可以提高。
柯以柔重視房子內裝要美。柯以柔提供
撇步2:裝潢取勝 改造空間內裝要美
如果買到不錯的地段,也常有同一棟房子有很多物件都要出租的情況,這時要讓租客特別青睞,可得在裝潢內裝上下點功夫。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨建議,運用代銷業者樣品屋的裝潢概念,同時運用空間改造增加生活機能,讓租客一眼就愛上房子。會比同棟鄰居更快出租。
柯以柔也強調房子內裝要美,因為現代人租屋講究舒適的生活品質,所以她的租屋初期會投入一筆裝潢費用,將房子打點得宜,柯以柔選房以15年內的中古屋為限,扣掉裝潢成本,加上公設比佔得少,因此更能壓低成本。
柯以柔自己設計自家空間改造很具便利性。柯以柔提供
撇步3:調查周邊行情 訂定合理租金
房子地段佳機能優,裝潢內裝也吸引人,但如果租金過高超出周邊行情,仍然會衝擊到租客意願,舉例來說,月租金行情在1萬元的套房,房東以1萬1000元出租,每年可多收取1萬2000元的租金,但卻很可能因此造成租客流動率高,影響獲利。
只要每換1個租客,重整屋況加上找房客簽合約,1個月的銜接期已算樂觀,但多數租金高於行情的待租屋,保守估計空租期也需2~3個月,房東若為了每月多1000元的租金,可能導致每年因空租而減少2~3萬元收入,其實並不划算。
詳細調查周邊行情定出合理租金,讓房子更易租出去。
因此訂立租金時應詳細調查周邊行情定出合理價格,讓房子更易租出去。例如查看同棟大樓的招租張貼假扮房客打電話詢問,或向大樓管理員探聴,也可詢問親朋好友租屋行情,都有助於訂出合理租金。
像藝人唐德惠鎖定林口市區,以長庚大學和國立體院的學生為目標出租學生套房,判斷學生套房租金不宜過高,將6到8坪的套房設定在8千到1萬元的價位,果然反應相當不錯。
招租可多管齊下。Jelly攝
撇步4:出租管道多管齊下
租屋管道多管齊下有助於快速出租,除了找仲介,也可上租屋網,並附上屋況美照,快速打中該區域租客需求,同時也可直接在租屋大樓及社區告示板上貼廣告,或請大樓的管理員代為發送張貼招租傳單,如果想過濾房客,則不妨運用臉書等社群工具通報親朋好友租屋訊息,說不定就能找到認識的房客,更具信任感。
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