作者：MyGoNews方暮晨
時間：2014-05-14
預售屋不得另外加收水電管線費用 不當收取可要求業者返還
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】消費者購買預售屋時，除房屋售價外，建商在定型化契約中常會要求消費者在交屋時另繳交自來水、電力等外水外電費用。台中市府主任消保官康馨壬表示，預售屋定型化契約應記載及不得記載事項第13項已明定，賣方依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照並接通自來水、電後，通知買方進行驗收手續，且內政部2014年5月2日也函釋，「不動產開發業者、建商等預售屋買賣業，不得於不動產價款外，另向買方收取自來水、電力之內、外管線費用」，因此業者已不當收取的外水外電管線費用，消費者可要求返還。
台中市政府消費者服務中心日前接獲數件預售屋糾紛，有消費者表示，預售屋廣告上只刊載房屋(含土地)的價款，業者在簽約當時才告知要另外收取外水外電管線費，而且收費的金額與預估金額不同，對於住宅較不密集的郊區，每戶接管費更高達數十萬元之譜；更有數名台中市的消費者購買預售屋要交屋了，才驚覺建商因自來水管線接管費用太貴，擔心消費者不願負擔外管費用，竟意想天開要求消費者接受地下水作為新水源。
經消保官詢問，業者委任律師表示，房屋只要能具有房屋的外觀，內部管線安裝好就好了，至於外水外電管線的施設不在預售屋契約範圍內，而是業者另受消費者的委託代辦的服務。
康主任消保官表示，預售屋要達到交屋的程度，應以房屋具有供「現代人」居住使用的功能，內政部公告的預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第13點即明白規定，賣方於領得使用執照，並接通自來水、電力，於有天然瓦斯地區並應達成瓦斯配管之可接通狀態及各項設施後，通知買方驗收。但有業者卻以該公告事項未明文自來水管線不得另向消費者收取，或以只要內管完成即屬已接通等曲解法令的方式，規避業者應負擔的外管施設工程風險及費用。
台中市政府對此函內政部解釋，內政部表示，不動產開發業者、建商等預售屋買賣業，不得於不動產價款外，另向買方收取自來水、電力之內、外管線費用。市府認為，有了這個解釋，業者再也沒有模糊規定的空間，消費者如有被建商溢收的外水外電管線費用，均得要求業者返還。
康主任消保官提醒消費者，遇有消費爭議時，可向各地方政府消費者服務中心申訴，有了消費者的申訴，消保官較可了解廠商實際上的行銷或契約上的不公平處，進而可為消費者權益進行稽查，加以導正。
出處>>>
http://www.mygonews.com/news/detail/news_id/109518/%E5%B0%8F%E5%BF%83%E8%A2%AB%E9%A8%99%EF%BC%81%E9%A0%90%E5%94%AE%E5%B1%8B%E4%B8%8D%E5%BE%97%E5%8F%A6%E5%A4%96%E5%8A%A0%E6%94%B6%E6%B0%B4%E9%9B%BB%E7%AE%A1%E7%B7%9A%E8%B2%BB%E7%94%A8
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作者：MyGoNews方暮晨
時間：2014-05-11
【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】2013年度所得稅、2014年期房屋稅本月開始申報，其中財交稅申報方式2014年有新制上路，許多民眾尚不清楚2014年新的報稅機制，以及採用何種計算方式能合法的聰明節稅。
優美地產企研室召集人葉立敏表示，2014年申報方式有二，舊制是「無買賣價」資料狀況下的選擇；若「有買賣價」資料，就應優先採新制實際成交價格來報稅。此外，新制中另有種情況是提不出買價資料但「有賣價」，又符合雙北總價8,000萬元以上、雙北以外地區5,000萬元以上者，則一律以實際銷售價格的15％做為售屋所得，再乘上房地比(房屋評定現值/(房屋評定現值+公告土地現值))計算出財交稅金額後，併入個人綜合所得稅計算之。
葉立敏指出，2014年5月開徵的房屋稅係徵收2013年7月1日至2014年6月30日之房屋稅額，雖然雙張會擬調高非自用住宅之房屋稅率為3.6％，但目前有待法案三讀通過，稅率仍先以自用住宅1.2％、營業用3％、非住家非營業用2％計算，計算方式為房屋課徵現值X稅率=應繳房屋稅額。
在節稅方式上，背負房貸者最多可扣抵30萬元貸款利息，但要是本人、配偶或受扶養親屬持有，並有戶籍登記。事實上，未來房屋稅稅率調高與否，根據戶籍為主要認定條件，建議民眾可將戶籍設在地價貴、新房子、貸款高、好學區的那間，且房屋稅是按月計算，立法後越早遷越省稅。
較令人困惑的財交稅2014年有新制上路，葉立敏分析，雖然目前只進行實價登記還未施行實價課稅，但新制已貼近實價課稅精神，且政府打房心意堅決，國稅局勢必加強查稅，建議2013年有賣房的民眾要優先核實申報，事實上新制也有利虧本賣屋的民眾。節稅的方式可以將花費的成本盡可能列舉出，如仲介費用就能列入成本抵稅，但裝潢費則不計入成本。
舊制適用於無買賣價資料者，依照房屋評定現值X該區核定標準稅率=稅額，再加上個人年度綜合所得X5~40％級距。
※舊制案例：
小優2013年賣出台北市信義區總價9,000萬元住宅，房屋評定現值100萬元，乘以信義區稅率48％即為48萬，將48萬併入小優年薪120萬，共計168萬，依課稅級距應課20％稅率，小優應繳33.6萬元綜所稅。
有買賣價資料時，就依(賣價-買價)-成本(如仲介費、增值稅、契稅、代書費、規費、印花稅等)X房地比(分母=房屋評定現值+土地公告現值，分子=房屋評定現值) =稅額，再加上個人年度綜合所得X5~40％級距。
※新制(有買賣價)案例：
小美賣出9000萬住宅，減去當年買價6,000萬，再扣除仲介費等成本400萬元，得出2600萬元，乘以房地比0.3(假設房地比=3:7)共780萬，再加上年薪120萬共計900萬，依課稅級距須課40％稅，小美應繳360萬元綜所稅。
若無法舉證買進成本但有賣出價，房屋位於雙北總價8,000萬元以上、雙北以外地區5,000萬元以上，又舉不出任何成本資料時，政府就會依實際售價15％做為售屋所得，再乘以房地比=稅額，再加上個人年度綜合所得X5~40％級距。
※新制(無買價且屬高總價)案例：
小美賣出台北市總價9,000萬元住宅，若提不出買進成本，國稅局將按房價9,000萬元，直接乘上15％，得出1,350萬元，乘以房地比0.3(假設房地比=3:7) 405萬，再併入小美年薪120萬共計525萬，依課稅級距須課40％的稅，小美應繳綜所稅210萬元。
一般住宅是依房屋評定現值x42％為財產交易所得金額，再併入個人所得計算。特別注意的是高級住宅部分，葉立敏提醒，新制中符合上述的雙北8,000萬、雙北以外5,000萬以上的住宅並不等於高級住宅，高級住宅不僅單就區域，而是以八大標準來認定。包括鋼筋混凝土以上結構、獨棟、一層一戶等評斷方式，若屬高級住宅的房屋持有人，會另接獲國稅局發函通知。台北市的高級住宅是依房屋評定現值x48％為財產交易所得金額。
針對租屋族，財交稅也有利多，可以享有一年最高12萬元的租金支出的列舉扣除額，只要承租的房子為自住而非營業用途，並附上租屋契約、租金付款證明、與戶口名簿或切結書擇一即可以申報租金支出。但若已申報有購屋借款利息就不可再扣除房屋租金支出。
出處>>>
http://www.mygonews.com/news/detail/news_id/109490/%E9%97%9C%E4%B9%8E%E6%AC%8A%E7%9B%8A%EF%BC%81%E4%BA%94%E6%9C%88%E5%A0%B1%E7%A8%85%E6%96%B0%E8%88%8A%E5%88%B6%E5%A4%A7%E5%89%96%E6%9E%90%EF%BC%9A%E6%A0%B8%E5%AF%A6%E7%94%B3%E5%A0%B1%20%E8%81%B0%E6%98%8E%E7%AF%80%E7%A8%85
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