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發表於 2014/05/29

文／林奇芬

銀行房貸利率逐步拉高，貸款成數逐漸降低，讓想買屋的民眾更擔心。其實，在購屋前，應該先提高自己的信用條件，五個撇步教你成為銀行樂意放款的對象。 銀行房貸門檻提高，想買房民眾困難也多一重 (好房News記者 陳韋帆/攝影) 從最近媒體報導，感受房市冷風陣陣吹來，特別是銀行對房貸成數與利率的緊縮，更讓想購屋民眾感受雪上加霜的壓力。但換個角度來看，銀行縮緊房貸，表示銀行業者對房市看法轉趨保守，房價有下修壓力，這對於還未購屋的民眾，反而是好消息。 我先前寫過一篇文章「房租便宜，晚三年購屋更划算」，目前自備款不足的民眾，可以利用未來三年好好存錢，但同時趁這段時間，提高未來跟銀行貸款的條件。有了雙重準備，未來購屋能力可大大提高。 銀行是將本求利的行業，為了確保貸款回收，他對條件越好的顧客，給予的貸款成數越高、利率越低，因此，想要善用銀行資金，就要懂得如何跟銀行打交道。以下五個撇步，教你成為銀行樂意放款的對象。 一，公務員與500大企業員工 公務員收入穩定，職業變動不大，是銀行喜歡放款的對象，另外，若任職於500大企業、上市櫃公司、知名企業集團，顯示收入能力較強，也是銀行眼中的好客戶。具備這些條件，在辦理房貸時具有相對優勢。 二，善用薪轉戶，建立優質信用條件 如果不是公務員也不是500大企業員工，還是有辦法提高自己的貸款條件。上班族最好集中一到二個主要往來銀行，累積自己的信用積分。最好善用公司薪資轉帳往來銀行，因為這個帳戶每個月都有固定薪水入帳，銀行可以掌握你的收入狀況。 若有各種投資理財需求，最好匯總在這個銀行進行，舉凡各種內外幣定存、投資基金、保險，甚至辦理車貸...等，若能集中在一家主要往來銀行，跟銀行關係越密切越好。 甚至可以利用投資機會，跟銀行行員建立關係。例如每次投資時，多跟銀行理專詢問專業意見，建立彼此的認識與往來，未來需要辦理房貸時，也可透過理專轉介。通常與一家銀行往來越密切，未來申辦房貸時，貸款利率越低，也有機會爭取更高成數的房貸額度。 三，信用卡完全繳款紀錄 信用卡是重要的個人信用工具，最好設定用銀行自動扣款，讓信用卡每個月完全繳清，沒有任何未償餘額，顯示信用條件良好。通常能夠每個月順利繳款的顧客，銀行會逐步降低信用卡循環利率，此顯示該顧客信用能力提高，逐步成為優質客戶。不要忽略信用卡的效用，好好經營一張信用卡，除了累積紅利，同時也建立良好信用紀錄，未來跟信用卡發卡銀行辦理房貸時，也更為有利。 四，支出房貸比算清楚 最近銀行要辦理房貸時，還要先算算貸款人的支出房貸比。假設房貸者月收入5萬元，房貸2萬元，日常支出3萬元，則支出房貸比為150%(30000÷20000=150%)，若房貸2.5萬元，支出2.5萬元，則房貸支出比為100%。 目前銀行對支出房貸比的標準，從120%提高到130%以上，表示銀行會考量個人收入狀況，來決定貸款額度，且審核益趨嚴格。因此，民眾購屋前，應該要先評估個人收入能力，計算銀行願意貸款額度，以免發生購屋後銀行可貸款額度不足的問題。 五，避開銀行不喜歡貸款的產品 有二類產品銀行不喜歡貸款，小套房與工業住宅，這類產品要辦理房貸較困難，最多可貸款成數為五成。即使房屋總價較低，但若自備款不足，仍然會面臨貸款不足的困難。 另外，目前有部分區域，因為房屋供給量過大，銀行開始採取貸款成數縮減限制，例如，新北市的「林三淡」(林口、三峽、淡水)，或是桃園南崁、八德、青埔高鐵站...等，都可能面臨自備款比重要提高的風險。 雖然目前銀行基本房貸利率逐漸調高，貸款成數逐步降低，但對於首次購屋的民眾，最重要的還是先建立自己的信用條件與銀行的互動關係，等真正要購屋時，才有跟銀行談判的能力。

原文網址: 五個撇步　提高你的房貸能力 | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/tiffany/article/13036666196

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發表於 2014/04/17

文／林奇芬 別因預售屋的華麗裝潢而心動，中古屋有四大優點戰勝預售屋，買中古屋讓你購屋更輕鬆，使用坪數更大，生活更便利。 中古屋也許不如新成屋閃閃動人，但也是有其優勢 (好房資料中心) 我身邊許多女性朋友，都喜歡新房子。她們認為買屋就要買新屋，中古屋就像二手衣一樣，沒有當季流行新品那麼閃閃動人。每次到預售案現場，看到美輪美奐的樣品屋，她們就心動不已，幻想著自己化身為女主人，過著奢華品味的人生。不然就是看到新成屋新穎的建材、現代化的廚房衛浴，豪華的接待大廳，恨不得能立刻入住。 但如果從理性購屋的角度來看，買屋「新不如舊」，新成屋、預售屋，實際上不如中古屋實在又可靠。因為中古屋有四大優點，可以打敗新屋與預售屋。 一，實地觀察，缺點無所遁形 預售屋往往就是靠一張平面圖，幻想房子蓋好後的景象，樣品屋呈現的是最夢幻的想像，但卻無法說明，窗戶打開是不是別人家的廚房，或是精緻的小房可能放不下一座大衣櫥。 若是中古屋就沒有這些問題，可以經由實地的觀察，真實感受房屋的格局、動線，甚至鄰居、社區整體生活素質，還可以觀察周邊的生活機能與優缺點。一切眼見為憑，不是幻想與猜測。 二，公設低，使用坪數高 近幾年新蓋的房屋，為了講究公共空間與整體社區規劃，平均公設比都超過30%以上，35坪的房子，真正室內可使用空間不到25坪，若以台北市內每坪總價100萬元以上的新屋估算，等於要花1000萬元買大廳、健身房與花園。 相較之下，屋齡在十年以上的中古屋，公設比例較低，若屋齡在30年以上的公設比更可低於10%，房屋可使用空間大幅增加。例如35坪房屋可使用坪數可達30坪以上，可比新屋多出近五坪的空間，房屋的實用價值提升。 三，總價較低，負擔輕 屋齡越長價值越低，隨著房屋折舊，與每一時代的建材與格局規劃不同，中古屋的價格比新屋低很多。根據內政部102年的資訊顯示，台北市屋齡5到10年的中古屋，平均每坪單價66.6萬元，若屋齡10到20年則平均每坪單價53.7萬元。但目前市場上的新推預售案，台北市每坪單價至少在80萬元以上。 換句話說，預售屋與5到10年的中古屋相比，每坪價差至少15萬元，若與10到20年的中古屋相比，每坪價差至少25萬元。這代表35坪的房屋，總價至少節省500到900萬。這麼高的價差，也足以讓購屋族買坪數更大的房子，或是請室內設計師好好的改造老屋，調整成自己喜歡的居住空間。 四，更好的地段，保值性強 許多年輕人想要買新屋，但是資金不足，只好買郊區住宅。若以目前新北市的板橋、新店為例，預售屋每坪單價高達60到80萬元，已經高於台北市的中古屋價格。若從房地產投資的角度來看，地點才是創造房地產價值的根源，長線來看，台北市的中古屋比新北市的新屋，價值更高也更抗跌。 若是小資族預算有限，只能買新北市的房子，則新北市一線的板橋、新店區中古屋，也會比二、三線的淡水、林口新屋，更具有保值能力。換句話說，選擇中古屋，可以讓你更靠近房地產的蛋黃區。 我常跟我周邊的朋友說，別想著一定要買新屋，中古屋優點多多。雖然沒有氣派的門廳、休閒設施，但卻有實實在在的好生活。「新不如舊」的觀念，正可用在房地產投資上。

原文網址: 買屋新不如舊　四大優勢中古屋更好 | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/tiffany/article/13036662061

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發表於 2014/06/24

文／賴淑惠

「看屋人少了約一成，就算看了，大家也都意興闌珊，不了了之！」不少房仲私下都抱怨，最近房地產買氣不佳，態勢很明顯！其實，會有這樣的反應，我一點也不意外，因為整個社會氛圍，都在質疑房價太高了，現在買等於被噱凱子，政府也不斷喊著要打房，買家的觀望態度自然越來越濃厚，不過，這時候真的不能再買房嗎？這個答案，我覺得要從不同面向來討論！ 市場觀望氣氛濃厚，不是不能買，而是更要精挑細選而已 (好房資料中心) 房市越差越要小心　邊陲地雷宅別碰！ 首先，我覺得不是全然不能買，而是要更小心避開地雷！簡單來說，景氣越差，越不能買在邊陲區域，因為市場買氣不振，最先衝擊的，都是這些次級區域，舉例來說，半年前，我的同學眼看房價喊跌想投資，居然買了一間位在深坑的在地豪宅，60坪大小，三千多萬入手，換算下來，一坪居然要價50萬，我聽了差點沒昏倒！ 但，建商賣的時候宣稱，這裡距離台北市只要十分鐘，讓我的同學好心動，才衝動入手，直到最近，她想看看有沒有漲幅可賣，沒想到，建商手上還有一半沒賣，連建商都要出來搶生意，試想，這房子怎麼可能賣得掉？我問她，為什麼買深坑，她的答案居然是，「台北的房子太貴了，投資沒賺頭！」她才想買間深坑豪宅試試，結果一試就套牢，現在只能自己搬去住。 這個真實的故事，說明了一件事，房價再貴，也別退而求其次，相反的，我建議，當市場急凍，正式搶進蛋黃區的好時機！以最近的狀況來說，價錢不好，精華區的屋主惜售心態明顯，不過，這裡頭也不乏急著賣房子的人，如果碰上這樣的屋主，切記機不可失，出價也別手軟，立刻開口殺價，聽起來有點狠，但這樣的好機會碰上一次，買到就算賺到。 大膽殺價別客氣　八折表態姑且一談 我的投資客好友小彭，最近成交的案例，就是典型的殺手，多年來，他進出房市，戰功彪炳，也結交了很多房仲好友，因此，當房仲有這類「急售宅」物件釋出時，通常都會先告知他，小彭殺價也很有一套，碰上這樣的景氣，他心中有底，逢低買進，正是時候，最近的物件，是一間2000萬的東區中古電梯公寓，屋主急售，他居然一口氣打八折開價，說自己只能出1600萬，但這個價錢實在太瞎，連房仲也無法接受，但礙於最近房市太冷，沒人出價，房仲只好抱著這個價錢，跟屋主姑且一談。 果不其然，屋主一口拒絕，但託房仲帶話，沒有1800萬，這筆交易不用談，這番話，讓房仲很沮喪，但小彭卻知道，離成交又接近了一步，接著，他上網查看實價登錄的紀錄，發現同一棟樓的類似物件，最近的成交價，約莫落就在1800萬上下，所以，屋主的價錢，其實已經很接近市價，但小彭沒鬆口，「理由很簡單，實價登錄的最高價，就是買貴了！」因此，小彭鐵了心，出價1750萬斡旋，而且堅持不肯再加。 多詢價、試水溫　膽大心細可撿便宜 會這麼堅持價格，小彭私下也做了功課，他跑到電梯大樓問了管理員，這才知道屋主夫妻離婚，想要套現，一拍兩散，雙方都想趕緊脫手，於是他緊踩底線，拖拖拉拉一個星期後，吊足屋主胃口，才少少加了15萬，要房仲以1765萬再詢問屋主意思，這時，這對夫妻不耐久候，終於同意1765萬的開價，房子成交，下個月就要過戶！ 比起之前實價登錄的1800萬，小彭省了35萬，而且兩次交易相差半年，還能買的更便宜，說穿了，小彭的心態很輕鬆，開價八折真的能成交嗎？他也知道不可能，但小彭一面試水溫，一面不斷尋找更多資訊，就算沒買到也沒關係，反正亂世出英雄，能買到便宜，就當賺到，只要用心挑選物件，小心出價，房市冷清清，卻是買屋的好時機。

原文網址: 免客氣！房市不佳8折開殺　逐步斡旋成交有望 | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/maggie0207/article/85839668831

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 好房News記者馮牧群╱台北報導

打擊房市炒作，央行出重拳。26日央行理監事會決議，購屋貸款管制區域除台北市所有行政區及新北市13個行政區，新增新北市五股、泰山、八里、鶯歌區，桃園縣蘆竹、中壢、龜山及桃園市等區；另也將高價住宅認定標準修正，台北市降低為7000萬元，新北市6000萬元，其他地區4000萬元，最高貸款成數將從六成減為五成，27日正式上路。 央行總裁彭淮南宣告，全面緊縮高價住宅及特定區域的房貸成數。（好房News記者陳韋帆拍攝） 此次為央行房市管控區域首度跨出雙北市，影響範圍遠比事前外界所預測的大上許多，上述房市管控區域，自然人購買第3戶以上房屋，貸款成數從六成緊縮至五成，間接回應了近來社會輿論對於囤房族的抨擊。 央行總裁彭淮南表示，房價太高已危害金融穩定性、影響民眾消費能力，且造成所得分配不均。央行發現，銀行業者自律措施寬嚴不一，有房貸集中、房價續漲的情形，甚至從特定地區外溢至鄰近行政區，且單一借款人申辦多筆購屋貸款的比重過高，顯見投資客有利用銀行資金囤房的現象。 央行指出，高價住宅波動較大，銀行承作高價住宅貸款風險較一般貸款更高，因此有必要調整其認定標準及最高貸款成數；台北市高價住宅總價從8000萬元下修為7000萬元，新北市則下修至6000萬元，其他地區從5000萬元下調至4000萬元，以上高價住宅貸款最高成數從現行的六成降為五成。 另外不少公司法人購置高價住宅，提供負責人或特定人士居住使用，對於這類用銀行資金囤房的行為，央行也修正規定，將全國不分區公司法人購置住宅的最高貸款成數一律降到五成。 至於重劃區炒作過熱的問題，彭淮南表示，像是台中市七期、八期與高雄美術館特區，為當地高價住宅及投資客的主要集中區，但建物所有權狀登載的是房屋座落行政區，而非重劃區，納入管制恐怕造成銀行授信的困擾，因此改以高價住宅及第3戶以上房貸成數限制為防範措施。 雖然這是今年央行最重大的房市管控措施，不過，彭淮南說，全國住宅數量僅有28.5％申請房貸，緊縮房貸成數措施的效用有限，房市的健全發展，仍有賴相關單位共同從需求面、供給面、制度面三管齊下。

原文網址: 房市震撼彈！　央行房貸緊縮增列8區 | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/32498969786.html

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 好房網調研中心總主筆陳鍾暉 /台北報導 

政府未徵收的公設用地，曾經是富人拿來抵稅的投機商品，公告現值尚未大幅調漲前，企業界老闆藉此機會，低價購買公設用地後，捐贈給政府；後來因土地單價節節升高，容積移轉商機才大行其道，成為大型建築基地容積增加方式，但是經過大量使用後，投資容積移轉土地已經是微利，營建署計畫此時將現行捐贈公共設施保留地政策取消，3年緩衝期後，由政府設立容積銀行替代，應朝類似都更獎勵模式，以改善居住環境及房價合理化去檢討。 利多的時空背景減弱中 目前的容積買賣交易，買賣雙方價格雙方合宜就成交，運轉順利，且大部分用在都更案，讓改建後坪數分配效益，能符合市政府室內面積1：1的政策，建商爭取坪效分配給地主的意義已大於獲利空間的設定，現在檢討容積移轉交易方式，抑制房價的功能性已無法彰顯，根據台北市公告之土地公告現值調整，自民國101年~103年，近3年累計調漲合計30%左右，其中反映房價最高為大安區及信義區更高達36~37%，過去申請容積移轉收穫最多的內湖區也有31.93%，大同區及萬華區累積漲幅27~28%，推估操作空間比較大，且因公設用地來源越來越少購買價格日漸提高，推測近年來市場購買價格，依地區房價水準，約為公告現值*150%~200%，已接近市價，並非營建署所認知，所有容積移轉買賣都是暴利，且建商大量需求過程，已經是過去式。 台北市部分地區購買容積移轉已經是風險，例如都更整合案如未達100%，已事先申購的容積移轉，萬一無法如預期，「用不到或賣不掉」將反成「燙手山竽」，且根據最近訪談建商的看法，大部分經營者對購買容積移轉已經興趣缺缺，就像興富發建設與冠德建設6月26日所表示，實施容積銀行政策，未來對於建築業已經沒有影響，是因為一但實施此方案，就不一定需採購容積移轉。 新北市重劃區土地價格受挫     這時候下此重手，政府的用意之一，希望打壓投資資金不要投入房地產，但是未來政策細節如何制定，配套方案應是尚未完善，急需容積移入的區域，如新北市淡水、五股、八里、泰山、蘆洲、土城、頂埔重劃區住宅區基準容積200%比台北市住三225%容積更低，如果購買容積移轉彌補利潤配套失效，新北市部分重劃區土地價格，建商會期待土地價格下跌後進場。 過去政府部門控管房價的效率值得懷疑，容積銀行是否會產生弊端，必須要有透明化流程，建議政府應是將配套設施與建築業充分溝通之後，擬定一個完整機制再來宣佈如何修改、何時實施。

原文網址: 「容積銀行」政策生不逢時 | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/survey/article/13709269914

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好房網調研中心記者曾晨安/台北報導

都會區土地稀有， 為避免賤賣國產，政府修正〈國有財產法〉，500 坪以上大面積國有地禁止標售，轉以設定地上權的方式招標，建商也跟進開賣地上權住宅，以低於市價至少七成的價格銷售，自民國80年代陸續推出，考驗市場反應。 近期熱銷的地上權案「華固新天地」，宏普建設副總經理游武龍點評其成功關鍵：「華固新天地的成功，在於解決貸款問題。」此案為地上權70年，土地與建物不可分割，因為由建設公司出面做擔保與銀行配合，使購屋者可不問背景，順利貸款7成。反觀其他地上權案，購屋者個人在貸款時，恐無法如此順利。 為何貸款困難？主因在無擔保品。游武龍解釋，若可分割的地上權案，可以用地上建物設定物權抵押，若無法分割，則代表沒有真正的建築物權，無法提供做為擔保，亦無法向銀行抵押貸款，這情形等同於是長期租賃。他說：「以前的地上權案，土地不是我的，但地上房屋是我的；現在的情形，土地不是我的，房屋也不是我的，因為政府不讓分割，花錢買到的是50年的租賃權。」 所謂的「地上權分割」，是將土地與建物分開，購買者沒有土地所有權，但擁有建物的物權，在《民法》上可設定抵押，以此向銀行申請貸款；反之不可分割的地上權建案，因土地與建物不可分割，承購者沒有土地所有權，亦沒有建物的物權，有的僅是使用權，性質如同租賃。 不提供分割的主因，是政府考慮回收的方便性，僅需對建商單一窗口，而不用各自向住戶進行回收。游武龍直言：「政府是貪圖簡單，將管理問題都交給建商。」 地上權推案的成功與否除了購屋者觀念外，仍需要完善的政策配合，游武龍說：「台灣還需要很長時間才能走上地上權的概念。」但最近也有傳聞，政府考慮再度讓地上權案分割，如此是否能給地上權帶來新的希望，有待時間驗證。 你正在考慮是否要購買地上權住宅？可不可分割差異大，出手前可要了解清楚，仔細辨明。

原文網址: 「無法分割」地上權住宅等同租屋 | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/survey/article/13709269900

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