發表於 2014/05/29
文／林奇芬
銀行房貸利率逐步拉高，貸款成數逐漸降低，讓想買屋的民眾更擔心。其實，在購屋前，應該先提高自己的信用條件，五個撇步教你成為銀行樂意放款的對象。 銀行房貸門檻提高，想買房民眾困難也多一重 (好房News記者 陳韋帆/攝影) 從最近媒體報導，感受房市冷風陣陣吹來，特別是銀行對房貸成數與利率的緊縮，更讓想購屋民眾感受雪上加霜的壓力。但換個角度來看，銀行縮緊房貸，表示銀行業者對房市看法轉趨保守，房價有下修壓力，這對於還未購屋的民眾，反而是好消息。 我先前寫過一篇文章「房租便宜，晚三年購屋更划算」，目前自備款不足的民眾，可以利用未來三年好好存錢，但同時趁這段時間，提高未來跟銀行貸款的條件。有了雙重準備，未來購屋能力可大大提高。 銀行是將本求利的行業，為了確保貸款回收，他對條件越好的顧客，給予的貸款成數越高、利率越低，因此，想要善用銀行資金，就要懂得如何跟銀行打交道。以下五個撇步，教你成為銀行樂意放款的對象。 一，公務員與500大企業員工 公務員收入穩定，職業變動不大，是銀行喜歡放款的對象，另外，若任職於500大企業、上市櫃公司、知名企業集團，顯示收入能力較強，也是銀行眼中的好客戶。具備這些條件，在辦理房貸時具有相對優勢。 二，善用薪轉戶，建立優質信用條件 如果不是公務員也不是500大企業員工，還是有辦法提高自己的貸款條件。上班族最好集中一到二個主要往來銀行，累積自己的信用積分。最好善用公司薪資轉帳往來銀行，因為這個帳戶每個月都有固定薪水入帳，銀行可以掌握你的收入狀況。 若有各種投資理財需求，最好匯總在這個銀行進行，舉凡各種內外幣定存、投資基金、保險，甚至辦理車貸...等，若能集中在一家主要往來銀行，跟銀行關係越密切越好。 甚至可以利用投資機會，跟銀行行員建立關係。例如每次投資時，多跟銀行理專詢問專業意見，建立彼此的認識與往來，未來需要辦理房貸時，也可透過理專轉介。通常與一家銀行往來越密切，未來申辦房貸時，貸款利率越低，也有機會爭取更高成數的房貸額度。 三，信用卡完全繳款紀錄 信用卡是重要的個人信用工具，最好設定用銀行自動扣款，讓信用卡每個月完全繳清，沒有任何未償餘額，顯示信用條件良好。通常能夠每個月順利繳款的顧客，銀行會逐步降低信用卡循環利率，此顯示該顧客信用能力提高，逐步成為優質客戶。不要忽略信用卡的效用，好好經營一張信用卡，除了累積紅利，同時也建立良好信用紀錄，未來跟信用卡發卡銀行辦理房貸時，也更為有利。 四，支出房貸比算清楚 最近銀行要辦理房貸時，還要先算算貸款人的支出房貸比。假設房貸者月收入5萬元，房貸2萬元，日常支出3萬元，則支出房貸比為150%(30000÷20000=150%)，若房貸2.5萬元，支出2.5萬元，則房貸支出比為100%。 目前銀行對支出房貸比的標準，從120%提高到130%以上，表示銀行會考量個人收入狀況，來決定貸款額度，且審核益趨嚴格。因此，民眾購屋前，應該要先評估個人收入能力，計算銀行願意貸款額度，以免發生購屋後銀行可貸款額度不足的問題。 五，避開銀行不喜歡貸款的產品 有二類產品銀行不喜歡貸款，小套房與工業住宅，這類產品要辦理房貸較困難，最多可貸款成數為五成。即使房屋總價較低，但若自備款不足，仍然會面臨貸款不足的困難。 另外，目前有部分區域，因為房屋供給量過大，銀行開始採取貸款成數縮減限制，例如，新北市的「林三淡」(林口、三峽、淡水)，或是桃園南崁、八德、青埔高鐵站...等，都可能面臨自備款比重要提高的風險。 雖然目前銀行基本房貸利率逐漸調高，貸款成數逐步降低，但對於首次購屋的民眾，最重要的還是先建立自己的信用條件與銀行的互動關係，等真正要購屋時，才有跟銀行談判的能力。
原文網址: 五個撇步 提高你的房貸能力 | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/tiffany/article/13036666196
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發表於 2014/04/17
文／林奇芬 別因預售屋的華麗裝潢而心動，中古屋有四大優點戰勝預售屋，買中古屋讓你購屋更輕鬆，使用坪數更大，生活更便利。 中古屋也許不如新成屋閃閃動人，但也是有其優勢 (好房資料中心) 我身邊許多女性朋友，都喜歡新房子。她們認為買屋就要買新屋，中古屋就像二手衣一樣，沒有當季流行新品那麼閃閃動人。每次到預售案現場，看到美輪美奐的樣品屋，她們就心動不已，幻想著自己化身為女主人，過著奢華品味的人生。不然就是看到新成屋新穎的建材、現代化的廚房衛浴，豪華的接待大廳，恨不得能立刻入住。 但如果從理性購屋的角度來看，買屋「新不如舊」，新成屋、預售屋，實際上不如中古屋實在又可靠。因為中古屋有四大優點，可以打敗新屋與預售屋。 一，實地觀察，缺點無所遁形 預售屋往往就是靠一張平面圖，幻想房子蓋好後的景象，樣品屋呈現的是最夢幻的想像，但卻無法說明，窗戶打開是不是別人家的廚房，或是精緻的小房可能放不下一座大衣櫥。 若是中古屋就沒有這些問題，可以經由實地的觀察，真實感受房屋的格局、動線，甚至鄰居、社區整體生活素質，還可以觀察周邊的生活機能與優缺點。一切眼見為憑，不是幻想與猜測。 二，公設低，使用坪數高 近幾年新蓋的房屋，為了講究公共空間與整體社區規劃，平均公設比都超過30%以上，35坪的房子，真正室內可使用空間不到25坪，若以台北市內每坪總價100萬元以上的新屋估算，等於要花1000萬元買大廳、健身房與花園。 相較之下，屋齡在十年以上的中古屋，公設比例較低，若屋齡在30年以上的公設比更可低於10%，房屋可使用空間大幅增加。例如35坪房屋可使用坪數可達30坪以上，可比新屋多出近五坪的空間，房屋的實用價值提升。 三，總價較低，負擔輕 屋齡越長價值越低，隨著房屋折舊，與每一時代的建材與格局規劃不同，中古屋的價格比新屋低很多。根據內政部102年的資訊顯示，台北市屋齡5到10年的中古屋，平均每坪單價66.6萬元，若屋齡10到20年則平均每坪單價53.7萬元。但目前市場上的新推預售案，台北市每坪單價至少在80萬元以上。 換句話說，預售屋與5到10年的中古屋相比，每坪價差至少15萬元，若與10到20年的中古屋相比，每坪價差至少25萬元。這代表35坪的房屋，總價至少節省500到900萬。這麼高的價差，也足以讓購屋族買坪數更大的房子，或是請室內設計師好好的改造老屋，調整成自己喜歡的居住空間。 四，更好的地段，保值性強 許多年輕人想要買新屋，但是資金不足，只好買郊區住宅。若以目前新北市的板橋、新店為例，預售屋每坪單價高達60到80萬元，已經高於台北市的中古屋價格。若從房地產投資的角度來看，地點才是創造房地產價值的根源，長線來看，台北市的中古屋比新北市的新屋，價值更高也更抗跌。 若是小資族預算有限，只能買新北市的房子，則新北市一線的板橋、新店區中古屋，也會比二、三線的淡水、林口新屋，更具有保值能力。換句話說，選擇中古屋，可以讓你更靠近房地產的蛋黃區。 我常跟我周邊的朋友說，別想著一定要買新屋，中古屋優點多多。雖然沒有氣派的門廳、休閒設施，但卻有實實在在的好生活。「新不如舊」的觀念，正可用在房地產投資上。
原文網址: 買屋新不如舊 四大優勢中古屋更好 | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/tiffany/article/13036662061
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