住展房屋網 – 2014年7月30日

 

【文/住展雜誌】許多人買中古屋的房子,你知不知道房屋的使用年限是多久?業界一般的說法,鋼筋混凝土建築物的壽命是五十年;但若只能使用五十年,哪來的百年古蹟建築物?為何這些歷史建物可以百年不倒?行政院主計總處規定公家單位建築物的使用年限為六十年,比民間認定的五十年要長,公家單位的這項標準又是如何定義? 

我國的建築法令中並沒有建築物使用年限的規定,這是因為建築物之使用會受其施工品質及使用維護情形之影響,建築物如不維護保養、任意破壞、拆除、變更建築物之構造、或是受到地震等天災或其他重大事變等,都可能影響其使用年限。所以政府不能訂定建物的使用年限多久,否則制定後一旦使用年限到期,依法就必須拆除。

 

房屋使用年限也會過期

公家房舍折舊年限

建築法規雖然沒有規定建築物使用年限,但政府主計單位在會計作業上必須要對公家的財產規定折舊年限,作為攤提折舊之基礎,折舊年限就相當於房屋的使用年限,政府機關規定建築物折舊年限標準主要是供公家機關管理財產用。 

行政院主計總處公佈的「財產標準分類」中對公家的財產折舊年限規定,公家機關的辦公房舍如為鋼骨、鋼筋混凝土構造,使用年限為六十年,如為住宅用則為五十五年,加強磚辦公房舍為三十五年,如為磚石牆載重者為三十年。 

法院在審理房地產糾紛時,也必須委託不動產估價師對房屋進行估價,作為判決的依據,因此,不動產估價方面也有規定應依房屋的實際耐用年限來估價。通常,鋼筋混凝土住宅的耐用年限為五十年。

民間標準為五十年

另外,每年的地價都會調整,各地政府作地價調查時,都制定有關「建築改良物耐用年數及每年折舊率表」。依據臺北市政府地政局公佈的資料,主體構造種類為鋼骨鋼筋混凝土造,耐用年數為六十年,加強磚造為五十二年,一般磚造為四十六年,土磚混合造為三十年。地政機關規定的耐用年數與主計機關稍微有些不同。 

現在的都市建築基本上都是以鋼筋水泥結構為主,理論上鋼筋混凝土構造之建築物之耐用年限約有五十年。建築師在設計房屋時都會考慮到使用年限以五十年來算,但是這並不是表示該建物一定能用五十年或是滿五十年後就一定不能用,實際上,建築物的壽命要看它的建造品質與後續使用維護情形而定,長短並不一定。 

「鋼筋混凝土」顧名思義就是鋼筋與混凝土的結合,一般而言,混凝土在固結之後,可以產生強大的內聚力,硬度與強度都相當高,但是時間久之後,混凝土會中性化,如果擴及到鋼筋及鋼架的話,容易生鏽。鋼筋在自然的情況下也會有生鏽的現象,在與混凝土作用的時候,混凝土本身的鹼性環境非常不利於鋼筋,甚至會導致鋼筋在混凝土內部產生鏽蝕的狀況。而房屋在承受地震時,鋼筋混凝土會產生裂縫,那麼外牆的雨水就會順著裂縫進入內部,使鋼筋產生第二次的鏽蝕。

日本房屋比較耐用

很多人羡慕日本的房屋比台灣的房屋耐用,這是因為通常鋼筋混凝土生鏽的速度為1cm需花三十年。日本在一九八一年以後的建築基準法中,規定混凝土厚度須為3cm以上,因此理論上推算,日本的公寓大樓壽命應可支撐九十年之久,這是台灣所不及的地方。 

日本的公寓大樓壽命若有定期性維修,應可撐到九十年以上,而台灣的公寓大樓頂多可以用到五十年左右。 

台灣一般都以五十年作為建物壽命的基本考量,如果一個中古屋已經使用三十年,通常仍可使用二十年,但有不少中古屋因保養維護不好,如果不進行補強工程則根本不適合居住。

老建物要定期檢查

建築物到達使用年限時不一定需要拆除,就像車子超過二十年的老爺車也一樣有人在開,老建物是否可以安全使用必須視安全檢查鑑定來決定,台灣地震頻繁,三十年前的台灣房子,建商可能會偷工減料,工程品質一般不會很好,中古屋在地震過後一定要做損害檢查,以確保安全。 

在國外,大約是每隔十五年會做一次建築設備的劣化診斷,透過建築安全鑑定可以知道該建物的耐震度,透過結構補強施工可以延長建物的壽命,藉由診斷結果判定設備是否需進行更新。 

我國建築法令雖然規定各地縣市主管建築機關對於建築物得隨時派員檢查其有關公共安全與公共衛生之構造與設備,但這項規定並沒有強制性,各地政府的人力又不足,很少會主動對老建物進行安全檢查。這是我國將來有待加強的地方。

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出處>>>

https://tw.house.yahoo.com/news/%E6%88%BF%E5%B1%8B%E4%BD%BF%E7%94%A8%E5%B9%B4%E9%99%90%E4%B9%9F%E6%9C%83%E9%81%8E%E6%9C%9F-014940862.html

 


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好房網 – 2014年5月8日

好房News記者蔡佩蓉/台北報導 

隨著高房價引發民怨,政府頻頻祭出打房措施,以金融手段來說,央行要求銀行新承作貸款嚴格審核,並針對擁有第2屋的投資客只能核貸6~7成,因此市場就出現不少貸款不足的買賣糾紛,對於自住客來說,雖然普遍可貸款總價的8成,不過有些地區銷售業者仍保守建議以7成換算,拉高現金自備款的成數。

2010年央行便針對大台北部分地區祭出選擇性信用管制措施,包括台北市及新北市板橋、三重、中永和等10區的第2屋新承作購屋貸款限為7成,且無寬限期,同時對同一擔保品,不得另以修繕、周轉金等名目,增加貸款金額。而後也將林口、三峽、淡水納入限制地區,並規範第2屋貸款降至6成,去年上半年更評估將桃園、五股、泰山納入。

由於銀行鑑價及放貸已經不像金融海嘯之前的浮濫,甚至常出現超貸的情形,因此有些民眾購屋時可能原本設定可貸款成數,後來卻發現無法核貸預期金額導致糾紛。舉例來說,日前便發生民眾看屋,簽約前房仲口頭保證可貸款7成,因此沒有先徵信便簽約,後來因銀行徵信貸款未達預期目標,以致無法購買,買方因而要求解除買賣契約。

現階段金融銀行為配合央行放款政策,首購族或換屋族的自住客,購屋貸款成數可達成交總價8成,但擁有第2屋以上的買方,只能以銀行鑑估價核貸,最高核貸7成,不過由於銀行鑑價較為保守多為市價9成,因此換算下來恐怕真正僅能貸款市價的6成多。

銀行業者就建議,簽約前要瞭解物件是否符合貸款限縮條件,第2、簽約前務必向銀行詢問可貸款額度,第3、物件若屬頂樓加蓋、增建面積過大,或工業住宅、附近有嫌惡設施等,都會影響貸款成數,須特別留意。

 

出處>>>

 https://tw.house.yahoo.com/news/%E8%B2%B8%E6%AC%BE%E4%B8%8D%E8%B6%B3%E7%B3%BE%E7%B4%9B%E5%A2%9E-%E3%80%80-%E7%B0%BD%E7%B4%84%E5%89%8D3%E6%AD%A5%E9%A9%9F%E4%B8%8D%E8%83%BD%E5%B0%91-085919041.html


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作者:MyGoNews方暮晨
時間:2014-08-02

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】2014年8月1日凌晨高雄市發生連環氣爆,不僅造成慘重傷亡,也影響周邊建築物居住安全,導致眾多民眾流離失所,永慶房產集團加盟事業體孫寶國總經理表示:永慶集團門市長期深耕在地,高雄發生如此重大災害,許多民眾頓時失去住所,我們將盡力協助受到此次事件受災的民眾找到居所,也希望此舉可以達到拋轉引玉,讓更多有能力的人一同協助高雄民眾重建家園,渡過艱難時期。
 
為協助災民盡快找到棲身之所,永慶房產集團旗下加盟品牌-永慶不動產、有巢氏房屋、台慶不動產,自2014年8年1日至8月31日,高雄全區各門市將提供受災民眾憑居住證明文件,即提供租屋搜尋及免服務費服務,全力協助民眾盡快找到居所。如有租屋需求民眾皆可至高雄地區門市尋求協助,也希望受災民眾可以盡快安頓下來,回歸正常生活。
 
台灣房屋全體同仁也向高雄鄉親表達關懷慰問。除號召台灣房屋南部地區經紀人員就近挽起袖子,踴躍捐血,以協助受傷鄉親外,並提供房屋受損受災戶免費媒合租屋服務,協助受災戶可以及早安頓家園。若有租屋需求或其他相關問題,請撥服務專線:07-566-5000陳小姐。

 


出處>>> http://www.appledaily.com.tw/realtimenews/article/new/20140801/444256/

 


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 好房News 發表於 2014-08-03

 受此次氣爆事件而毀損的民宅能申請「住宅火險」理賠,但許多受災民眾並未替住家投保,而在尚未釐清肇事起因之前,建議民眾先自行拍照存證,以做為未來索賠的依據。另外,保險業者也提醒民眾,在理賠人員尚未到場清點之前,先不要自行修復或丟棄毀損物品。 建議民眾在理賠人員尚未到場清點之前,先不要自行修復或丟棄毀損物品。(好房資料中心) 產險業者向好房News記者表示,「火險」所提供的保障包括火災、閃電、爆炸、雷擊等,而這次的高雄氣爆案也屬於住宅火險的理賠範圍。但根據TVBS新聞的報導,災情最嚴重的三多路上幾乎都是屋齡多達30年的老屋,許多民眾並沒有替受災住宅加保火險,對於後續的理賠一點頭緒也沒有。 爆炸起因還有待追查,受災戶目前還求償無門,但建議民眾可先用相機拍下受損情況,替未來的理賠留點依據。而產險業者也提醒有保險的民眾,在理賠人員到場清點之前,千萬不要先行丟棄或修復受損的地方,可以先拍照佐證,提供保險公司後續理賠的參考。

原文網址: 氣爆受損民宅多沒保險 房屋理賠先做2件事 | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/14477473932.html

 


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作者:MyGoNews方暮晨
時間:2014-08-03

 

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部國稅局表示,房屋在未建造完成前,即將房地產權登記之權利出售,係屬預定不動產「權利」之買賣,應申報財產交易所得,於每年5月份併入個人綜合所得總額辦理結算申報。
 
國稅局指出,目前針對原始銷售與最後交屋登記房地所有權人對象不同者,陸續展開調查,該所舉例說明,甲君於2011年間以1,500餘萬元購得某建設公司位於新竹市之預售屋乙戶,於2012年間以1,850餘萬元將預售屋讓渡予乙君。
 
國稅局依據所掌握之讓渡書等資料函請甲君說明,甲君坦承漏報該筆所得,經以出售價格減除甲君原始取得成本及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切必要費用,核課甲君2012年度財產交易所得255餘萬元,並依所得稅法第110條規定處罰。
 
國稅局特別提醒納稅義務人,應注意依前揭規定辦理申報;若為以前年度從事之交易而未依規定申報所得稅者,在稽徵機關調查人員尚未進行調查前,請儘速向戶籍所在地國稅局辦理補申報或更正申報繳稅,以維護自身權益,免遭補稅及處罰。

 


出處>>> 

http://www.mygonews.com/news/detail/news_id/110292/%E9%A0%90%E5%94%AE%E5%B1%8B%E6%9C%AA%E4%BA%A4%E5%B1%8B%E5%89%8D%E8%BD%89%E5%94%AE%EF%BC%8C%E5%9C%8B%E7%A8%85%E5%B1%80%E6%9C%83%E8%BF%BD%E6%9F%A5%E4%BA%A4%E6%98%93%E6%89%80%E5%BE%97

 


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作者:MyGoNews方暮晨
時間:2014-08-03

 

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部國稅局表示,個人出售因贈與而取得之房屋,於計算財產交易所得時,應以賣出房屋之成交價額,減除受贈與時該房屋之時價,該時價之認定,係以受贈與時據以課徵贈與稅之房屋評定標準價格(俗稱房屋評定現值)為準。
 
該局舉例說明,假設贈與人甲父買進新台幣(以下同)5,000萬元不動產(土地公告現值2,000萬元、房屋評定現值400萬元)移轉登記取得所有權後,轉贈子女乙,經稽徵機關按土地公告現值2,000萬元及房屋評定現值400萬元核定贈與稅;子女乙取得受贈房地所有權後隨即以總價7,000萬元出售予第三人(假設賣出時土地公告現值仍為2,000萬元、房屋評定現值400萬元)。則乙申報綜合所得稅房屋財產交易所得時,計算方式如下:
 
1.先以總賣出收入(7,000萬元)減除總成本(土地公告現值2,000萬元、房屋評定現值400萬元)及必要費用(假設為100萬元),計算房地總所得4,500萬元(7,000-2,000-400-100=4,500)。
 
2.再計算賣出時房屋現值佔房地現值之比例為1/6【400/(400+2,000)】
 
3.最後計算出房屋部分之財產交易所得750萬(4,500*1/6=750)。
 
該局提醒,個人出售因贈與而取得之房屋,應依規定計算房屋財產交易所得,如僅按財政部訂定之財產交易所得標準申報納稅,嗣經稽徵機關查得,輔導自動補報繳,仍不依實際成交價額、受贈與時之時價及費用補申報者,稽徵機關將以查得資料核實計算財產交易損益,補徵應納稅額,並依所得稅法第110條規定,按所漏稅額處2倍以下之罰鍰。

 

出處>>>

http://www.mygonews.com/news/detail/news_id/110291/%E5%81%87%E8%B4%88%E8%88%87%E3%80%81%E7%9C%9F%E8%B3%A3%E5%B1%8B%EF%BC%8C%E5%9C%8B%E7%A8%85%E5%B1%80%E4%B8%80%E5%AE%9A%E6%9C%83%E6%8A%93%EF%BC%8C%E8%A3%9C%E7%B9%B3%EF%BC%8B%E7%BD%B0%E6%AC%BE

 


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