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中國時報/康鴻志 2014-07-03

年初之際，財政部發布無自有住宅青年買房的利多消息，將由8家公股銀行以銀行自有資金辦理「青年安心成家購屋優惠貸款」方案，延長實施期程至2014年底，如何在高房價時代妥善運用，為自己打造人生第一座殼，專家建議青年不妨從交通便利的重劃區新開發社區著手。

　　政府一陣打房聲浪後，北台灣房價似乎被這股氣勢震煞，房價漲幅程度明顯趨緩，甚至在市場觀望氣氛濃厚下，略為下修，而舉凡建商推案量及新成屋、預售屋成交量也有下滑趨勢，儘管如此，房價之高，還是令多數人望之卻步，遑論所得支配不高的無自有住宅青年哪敢輕舉妄動。


　　以行政院統計處公布的101年台灣地區家庭收支調查數據，30歲以下青年平均每年可支配所得為36萬6468元，30至34歲為48萬2968元，35至39歲為54萬2959元，若以全國就業人口1353萬7783人的每年平均可支配所得也只有51萬5897元，而以新北市、桃園縣、新竹縣市區域房價動輒20-30萬，甚至5、6字頭，買不起房的年輕人也只有望屋興嘆。

　　中央大學台灣經濟發展中心主任吳大任認為，全台有42%人口居住在北台灣，全台工業區用電量北台灣也涵蓋50%以上，加上桃園升格及航空城計畫逐步成行，短期內北台灣還是台灣主要發展區域，若年輕人要選擇就業，機會還是北台灣多。

　　但是人口愈集中，區域開發愈完善，房價肯定水漲船高，對於想要尋找工作機會，又想買房的人來說，確實難兩全其美，但也並非無解決之道，選擇新興的重劃區，一樣可以享受好的交通及居住品質。

　　以桃園縣為例，中壢內壢及過嶺重劃區、八德擴大都市計畫區、楊梅地區、觀音草漯或新屋等重劃區，都有交通便利及一定程度上的生活機能，以房價來說，新成屋單價均在20萬元以下，屬於北台灣相對低房價區域，另外像新竹湖口、新豐自辦重劃區，也有異曲同工之妙，對年輕人來說都是不錯的選擇。

　　台灣房屋桃園區總經理古兆憲表示，年輕人若看準時機買房，選訂有增值潛力的地段，短期內或許會辛苦一點，以中長期來看，不失為一項投資，若預算許可，也建議買房市熱區，比較不用擔心買貴或價跌問題。

　　台灣房屋智庫經理江怡慧說，年輕人受限於經濟條件，因此要抱「先求有，再求好」的心態，空間不必太大，但必須考慮保值性，以時間換取空間。通勤距離也要計算好，能有大眾運輸作為通勤工具的話更好，重點是工作穩定，就能降低購屋後的財務風險。

　　另外，年輕人也應該善加利用政府推出的各項優惠貸款方案，降低利息負擔，當累積一定財富，過幾年或許還能以小換大，如果第一棟房子地點選的好，增值潛力大，到要換屋時，說不定不用花你半毛錢，千萬別因房價高，退縮成租屋族。 

出處>>> http://news.twhg.com.tw/trend_content.php?ojb=31481

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中國時報/康鴻志 2014-07-03

 「地上權」在其他國際城市早已行之有年，在雙北市房價高漲的年代，不少業者在政府政策鬆綁下，推出地上權個案產品，民眾對於六折進駐台北市、新北市的廣告躍躍欲試，但多數民眾對地上權產品仍然陌生，而地上權究竟什麼？地上權住宅指的是，土地為國家所有，出租給建設公司使用，建設公司規劃住宅，由於土地成本不比一般購地那麼高，因此可以低於行情的價格提供民眾承購，民眾雖然沒有土地或是房屋所有權，卻擁有50年?70 年的土地、房屋使用權，在新加坡、韓國、荷蘭、日本等國家都有類似案例。以台灣為例 ，地上權又分為「買屋不買地」的「地上使用權」，或者是「只買使用權利」的「地上租賃權」，兩者都有使用年限的限制，年限期滿土地歸還政府。前者最有名的例子是位於信義計劃區的豪宅社區「台北花園」，地主為國有財產局、使用年限50 年，由於是「買屋不買地」的「地上使用權」，可進行分割，屋主擁有房屋所有權狀，方便貸款及轉手。不過，市府後來認為可分割的「地上使用權」在使用50年使用期限屆滿後，市府進行協調的風險，因此朝向「地上租賃權」辦理，透過設定地上權給建商，市府未來只需要單一面對1 家建商。而「京站」則是所謂「地上租賃權」，台北市政府將地上權設定給日勝生集團，使用年限為45年，房屋產權由日勝生代管持有，民眾向日勝生購買的「地上租賃權」，但仍擁有土地與房屋使用權，近期推出的地上權個案「吉美璞立」、「華固新天地」、「志嘉水曜」、「昇陽寓見」都是地上租賃權的形式。有土斯有財觀念漸轉資深代銷業者即表示，使用權個案慢慢增加，甚至成為近期房市新寵兒，主要因素是土地為國有，民眾購屋成本較低，且這類型的案件多位在精華地段，民眾等於用低於市場行情的價格輕鬆人住，因而受到關注、吸睛度高。

　　而近期於北市羅斯福路推出最新地上權個案「志嘉水曜」的志嘉建設總戲葉榮嘉也認為，地上權案絕非罕見，在海外主要城市裡有很多成功開發經驗可以參考。他指出，具備所有權的建築案、地上權的建築案各有各的特點，在高房價的時代裡，高房價區段的地上權建築案就擁有很大的購買價格與稅務優勢，也是地上權建案能獲得市場買方認同的重要原因。然而，地上權雖然價格遠低於行情，確實衝擊傳統「有土斯有財」的觀念，但隨著可開發土地越來越少，都更牛步，造成購屋痛苦指數大增的情況，加上政府對於地上權建案日益寬鬆、使得不少民眾開始扭轉觀念• 介於租屋、購屋的新趨勢負責代銷「昇陽寓見」的慕樺廣告副總陳文成即表示，地上權住宅是介於購屋與租屋之間的選屋方式，在持有房屋及提升生活品質的兩端上權衡思考，考慮自己能夠負擔的購屋壓力，選擇購買使用權住宅產品，每月付款輕鬆，又可以裝修自己的房子，對於購屋族來說不僅可以擁有都會區全新住宅、也提升生活品質，, 節省下來的資產，也可以有更具彈性運用，且即便有使用年限的限制，但50 一70 年的時間至少也可以傳承兩代，達成新興「減壓購屋學」的概念。

　　他指出，地上權住宅案都位處於都會市中心當中，買這類產品也等於用較低的成本，就可進住到精華地段的房子，加上地上權住宅沒有上地所有權，所以不必像正常住宅一樣要每年繳交地價稅，轉售時當然也沒有土地值稅的問題，僅需繳交地租。-而民眾所擔心的地上權保值性與貸款問題，代銷業者表示，以過去「京站」、「台北花園」、「河畔皇家」等地上權個案，尚未發生行情跌落的案例，轉手價格比當初購入價格來得高。貸款方面，代銷業者指出，目前市面上確實鮮少有銀行業者針對地上權個案提供貸款，因此建商以公司信譽向銀行貸款，提供承購戶分期還款，貸款成數最高七成，利率雖較一般所有權住宅高，但因為總價較低，每月付款仍較一般住宅輕鬆，也因此地上權，是新一代購屋族達到財富自由、生活品質的新選擇。

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 發表於 2014-07-07

好房News賴宛玲／綜合報導 TVBS獨家報導，一位林小姐去年在淡水花了560萬買下一間25坪大的預售屋，和建商說好本月交屋，上個月二度驗收卻發現仍有７大瑕疵，包括油漆不平整、磚塊有縫隙、窗框沒收邊等等，想要求第三次驗屋，沒想到建商回復交屋時再來，氣得住戶找上消保官申訴。消保官建議，如果不得已必須交屋撥款，可以寄出存證信函自保，但最後的5%交屋保留款，要等到全部驗收通過再付清。 專家建議，驗屋點交一定要龜毛，免得交屋後建商不認帳，得不償失。（好房News賴宛玲／拍攝） Smart智富雜誌寫道，驗屋是買房的最後一個環節，確認沒問題後房子就過戶到手，因此買方要確保房屋細節和契約一致，毫無瑕疵，否則一旦撥款交屋，建商就未必能夠幫你處理完畢。所以驗屋能多龜毛就多龜毛，好房網整理了驗屋達人建議的6大項清單，做好準備去驗屋，確保萬無一失。 1.門窗(包含玄關、臥室、浴廁、陽台門等等) 開關順暢無聲，鑰匙轉動無礙；玄關門貓眼清楚可辨門外；門片門框無傷凹損、掉漆鏽蝕；門片和地面縫隙不會過大。 窗戶密合度必須良好，窗框和牆壁的矽膠是否無縫隙，尤其對外窗，否則下雨天會滲水；若有附帶紗窗或玻璃，是否和窗框密合，開關順暢，過去也曾發生紗窗一開就掉落，還砸傷大樓住戶的案例。氣密度也必須檢查。 2.天花板、牆面、地板 油漆牆面是否粉刷平整；是否龜裂脫落；牆面可用背靠牆檢視是否歪斜；踢腳板須用腳踢踢看是否堅固，若整片掉落搖晃，未來可能容易會變成"蟲洞"；地板(磚)是否皆為實心，可用硬幣敲敲看；地磚平整無龜裂，地磚縫是否一致，色澤和大小也要檢查。 3.浴室 所有衛浴主體和配件是否和牆面密合，包括洗手台，淋浴間玻璃，浴缸邊緣，若無密合需打矽利康並沖水測試，以防黴菌或滲漏情況發生。 所有配備功能(包括抽風扇或暖房設備)是否正常，外觀是否無受損，是否穩固。 排水孔是否排水良好，包括洗臉盆，地面排水孔，馬桶，淋浴間排水孔，浴缸等等。 檢查水壓：蓮蓬頭、水龍頭、馬桶出水是否正常，馬桶部分可以點幾滴紅藥水，觀察周邊有無滲漏情況。 4.廚房 瓦斯爐、電磁爐、抽油煙機，功能是否正常，外觀良好；抽風排氣口是否有順利連接到室外；洗碗槽出水排水是否正常，如有濾水器也順便檢查；櫥櫃每扇門片抽屜，置物架都要拉開檢查，是否開關順暢，門片是否密合；和水槽以及牆面的接縫處是否密合，否則很容易成為蟑螂螞蟻窩 5.機電設備 總開關箱功能測試，所有開關都要開到on確認有電，要和建商索取迴路標示，以防水電工接錯；開關箱和牆面是否有縫隙。 燈座開關是否有夜視小孔，功能是否正常；每個插座可以用手機充電器測試，確定都有電；對講機要測試開關和各項功能正常。 6.陽台 磚牆和門框是否平整無縫隙，否則白蟻或小蟲或鑽進內部產卵，下雨天也易淹水；柵欄或圍牆是否穩固，排水孔是否暢通。有些施工師傅會"順手"在陽台排水孔傾倒廢水土，所以一定要檢查暢通，以免大雨積水無法宣洩，日後難以維修。 專業設計師最後提醒，驗屋時記得帶上相機和紙筆、有色膠帶、紅墨水、充電器(檢查插座)、水桶，如果有專家在身邊也帶來一起驗屋。將所有瑕疵處仔細拍照、登記日期和位置，並且貼上膠帶，所有排水孔都確認暢通無阻，最後才能做簽名確認，否則口說無憑，等交屋後再來和建商交涉，可就求助無門了。

原文網址: 驗屋帶相機、專家去　6大清單一個也別漏 | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/47889170995.html

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 發表於 2014-07-07

好房News記者蔡佩蓉／台北報導

現代人愈來愈重視生活品質，更重視自己持有的房屋「賣相」好不好，因此為房屋外觀「打美容針」進行拉皮正是趨勢。許多商辦大樓為了租金價值，甚至近期關注的磚剝落砸人的社區法律責任，老宅拉皮可謂相當盛行，一般住家或住商混合大樓，不僅能申請政府整建維護補助，拉皮過後房價也可望每坪增值數萬元甚至1~2成。 大樓拉皮現賺增值，不少商辦跟進。（好房News記者陳韋帆攝影） 外牆拉皮多以商辦或透天厝進行居多，也有老舊公寓不走政府繁瑣補助，而由欲拉皮的所有權人同意而進行拉皮，但目前數量仍少。以台北市來說，北市第1件整建維護補助案例位於大安區臥龍街、和平東路二段路的「旭光大廈」，2006年之前還是外觀老舊、絲毫不顯眼的大樓，但外牆「美容」拉皮之後，為這棟住辦混合大樓的房價翻漲2倍，現在更有知名漢堡店承租1樓。 住商混合大樓按照住宅、辦公比率，也有機會獲得政府補助，可說是近年最積極補助的社區類型，例如去年完成拉皮的台北市忠孝東路四段、SOGO百貨對面，屋齡37年的「住安大樓」，2010年9月完成劃定更新地區，經過19個月進行公聽會、審議會，經過1年4個多月施工，總工程費用2567萬元，市府補助了27.6％、共699萬元，完工後外觀煥然一新，更將大多數戶別外牆漏水問題根治，住戶樂得房價又增值了。 除了外觀拉皮之外，這幾年社區愈來愈重視社區門面之一的大廳、物業服務人員，像是就有社區為了添加擺飾品、換新沙發、吊燈，因而召開區分所有權人大會增加住戶管理費，曾經就有台北市中山區的社區大樓，把1樓大廳全部翻新並懸掛水晶吊燈，讓買方參觀社區時感到賞心悅目，屋主也深知如此一定能讓賣價更好。 也有社區精挑細選物業管理公司，提升軟體服務，不僅要求物業人員穿著仿效飯店人員的制服，還遴選帥哥、美女當作保全及社區秘書，提升社區質感。不過，對於一般自住客來說，不管是外牆拉皮或增加管理費提升社區質感，都是「羊毛出在羊身上」，假若沒有出售賺到增值，恐怕還是要從口袋裡掏出現金。

原文網址: 增值技巧／房價多賣數萬元　外牆拉皮、找五星級物管就對了 | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/22579570744.html

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2014-07-05 聯合晚報 記者游智文/台北報導

多年只漲不跌的房價可能反轉，小資族又升起買屋希望。專家說，雖然目前房價尚未鬆動，買房可能還得再等等，但現階段如能做一些準備工作，未來進場時機來到，可搶得先機。

首先是多結交一些房仲朋友。住商不動產企研室主任徐佳馨表示，雖然房市交易進入科技化時代，大多數物件都可在網路上看到，但事實上，真正「俗擱大碗」的物件，往往還沒PO上網，或是一上架時，就被人買走。

這種物件目前仍非常少，大多數網站上「降價特區」或「低價特區」的物件，其實是只降開價，底價並未降。不過，如果房市形勢一路往下，真正「急售」、低於市場行情，條件不錯的物件，可能就會慢慢出現。但這種物件依目前市場氛圍，可能還是會一出現就被攔截。

因此，最好的方式是，挑選出有興趣的購屋地點後，多認識一些當地房仲，而且最好當成朋友，如此當真的有便宜好物件出現時，就可第一手獲知，揀到便宜的機率可大大提高。

第二是，培養自己成為銀行喜愛的客戶。全國不動產企研室主任張瀞勻表示，央行雖只對購買第二棟房屋以上緊縮房貸成數，但由於整體市場氛圍形勢不妙，銀行本身基於風險，會更嚴格審核貸款人的資歷；即便是首購，銀行對不熟悉或有疑慮的貸款人，利率多會較高，而且成數也會偏低。

張瀞勻表示，很多小資族買房最大的困難，是無法跨過自備款門檻，如果能利用這段時間，有效的讓自己成為銀行喜愛的客戶，未來購屋時貸款成數可以提高，就更能順利買到房子。

至於如何成為銀行喜愛客戶？徐佳馨表示，重點有三，一是避免任何可能造成信用不良的行為，如卡債、信用貸款拖欠、遲繳等，二是把薪水入帳、存款、信用卡刷卡等都集中在某一家銀行，讓銀行對你的金流有相當了解，第三則是使用銀行投資工具如購買基金，成為銀行優質客戶。

 出處>>> http://money.udn.com/storypage.php?sub_id=5621&art_id=95466

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銀行代墊利率高 還款期限僅2~3個月

【倪浩倫╱台北報導】民眾投標法拍屋，有機會用低於市場行情的價格，買到理想的房子，除了投標前要準備2成自備款當保證金，還要注意的是，拍定7天內，就要繳清剩餘尾款，否則視同流標。部分銀行會幫民眾代墊尾款，但利率高出房貸不少，還款期限多僅有2~3個月，建議民眾在投標前就做好準備。

拍到中意的法拍屋，便要準備下一階段的工作：把尾款繳清。從拍定日的隔天算起，7天內若無付清，法院便會宣布流標。7天包含國定假日，最後一天若遇到嚴重天災，政府宣布該法院所在縣市停班，則往後順延1天。 

只收台支、本支

寬頻房訊業務部副總經理陳俊隆說，尾款和保證金一樣，法院只接受台灣銀行的銀行本票（簡稱「台支」）和財政部核准的金融業者發行的本票（簡稱「本支」），抬頭註明臺灣某某地方法院。
尾款沒繳清，不只是單單被判定流標而已，不僅保證金在未來拍定前，都無法取回，之外還必須負擔前後次拍定的「不足額」。陳俊隆舉例，某甲以1000萬元拍到某房產（保證金200萬元），7天內因未繳清尾款被判流標，該房產未來若以超過1000萬元拍出（如1100萬元），法院在將保證金扣除些許手續費後，全數無息還給某甲。
「但未來拍定金額若低於1000萬元，不足額則要從某甲的保證金補齊。」台灣房屋法務專員游璿樺解釋，該房產未來若以900萬元拍出，因和前次拍定價格相差100萬元，某甲將只能拿回100萬元保證金；若不幸只拍出700萬元，不僅全數保證金無法取回，法院還會向某甲要求，補齊不足的100萬元，「若事先沒有作足準備就冒然投標，當心損失一大筆錢。」
得標後，保證金將抵充價款。只是7天內要籌出剩餘約8成的自備款，時間相當緊迫，有意購買法拍屋的民眾，應在投標前就準備好尾款金額。
不同於一般市面上買房，僅須準備2~4成自備款，其餘款項可向銀行申請房貸；法拍屋在尾款繳清前，法院不會核發權利移轉證書，拍定人自然無法過戶，將該房產給銀行作抵押設定，申請房貸。 

不點交尾款難貸

部分銀行推出尾款代墊服務，也就是無須抵押品，仍可提供貸款，幫忙清償尾款，除了要手續費（或稱帳管費）外，利率也高出房貸不少，且因為是應急，還款期限也僅有2~3個月。華南銀行表示，還款期間，若是房子已經過戶取得權狀，可直接作抵押設定來轉成房貸，不需要繳滿2~3個月的利息。
民眾若得標後，才開始找銀行代墊，不易在7天內跑完流程，應該投標前就進行準備。彰化銀行尾款最高代墊8成，若為該銀行拍賣物件則可到9成，彰銀表示，貸款利率會依個案條件（坐落位置、申貸人還款能力、信用）來決定，差異不小。
值得注意的是，多數銀行不願借尾款給不點交的房子，兇宅的話則幾乎不作承貸。尾款繳清後，法院會在10日內核發不動產權利移轉證書，拍定人可開始辦理產權移轉過戶來取得權狀，將貸款轉成利率較低的房貸。 

出處>>> 

http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20140705/35937178/applesearch/%E8%B2%B7%E6%B3%95%E6%8B%8D%E5%B1%8B%E5%BE%97%E6%A8%997%E5%A4%A9%E7%B9%B3%E6%B8%85%E5%B0%BE%E6%AC%BE

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