當包租公包租婆想投資套房也是有風險的~

在銀行貸款成數上較低、還有遇到惡房客的風險~!!!

投資套房 小於15坪難貸款

通車前的捷運站、鄰公共建設 較具成長潛力  2013年11月23日

【潘姿羽╱台北報導】辛苦賺錢比不上用錢滾錢，但投資股票、期貨卻又須承擔高風險，許多民眾因此起了購買套房，當包租公收租的念頭。專家表示，套房固然總價低，但銀行貸款成數也較低，加上房東須負修繕責任，以及面臨可能遇到惡房客的風險，「不要想得太美好。」

套房通常坪數小、總價低，增值幅度相對有限，但低門檻受到不少民眾青睞。台灣房屋智庫研究員洪佩君指出，投資套房可分為「置產型」、「出租型」。若選擇前者，應考量增值幅度，不一定是頂級地段，但要有發展潛力；後者則重穩定客源，可選擇商圈、學校或交通便利的地點。 

中南部報酬率6%

她解釋，置產型的套房賺轉手後的增值價差，地點重要，但並非選擇一級地段，因為房價基期高，漲幅有限，「通車前的捷運站、未來有公共設施的地點，成長幅度大，是不錯的選擇。」
若以維持穩定租金收益為目的，洪佩君建議，大學城、熱鬧的商圈或是大眾運輸便利的地方，可以吸引租客。但她提醒，應先計算報酬率，並將1~2個月的空租期和每月房貸一併計算。北部因房價基期高，報酬率有2%就很不錯，中南部則因房價低，且多透天住店產品，報酬率甚至可突破6%。
學校周邊客源穩定，但洪佩君指出，雖然明星學區周邊設籍套房熱門，房價也很難跌，缺點是單價很高，報酬率很有可能是負的，假如房屋增值度低於房貸，轉手時甚至會賠錢。
大眾銀行主管則分析，目前房價處高點，未來下跌風險很高，所以現在銀行會更保守放貸，非台北市、小於15坪的套房很有可能就不符貸款條件。 

大學城客源穩定

她更指出，民眾購買套房的目的是自住或投資，也會直接影響貸款成數、利率。因為即便經濟環境差，自住民眾也會努力償還房貸，所以條件好的民眾購買套房可貸7~9成；但投資買方當房價下跌，還款意願會降低，因此貸款成數僅6~7成，利率也會略高於自住民眾。
要擔起包租公的角色，須承擔的義務也不少，若沒慎選房客，還可能受一肚子氣。崔媽媽基金會租屋部主任馮麗芳表示，民眾購屋前，最好先設定想承租給怎樣的房客，再來選擇地點。
她分析，大學城客源穩定，但學生自主性較強、活動多，容易打擾鄰居，對室內物品也較不愛惜，物品折舊率相對高。辦公商圈的上班族，生活單純，但房東最好向房客要個名片，順便了解工作地點、公司規模，確保房客有能力支付租金。

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 因應春節過年，在年節前，部分屋主想儘早將房子處理掉，有筆資金在身上好過年，

又或者年後調職、小屋換大屋…等，可在此時看房子買屋議價，也許較好談價格唷~!!! 

2013年11月18日

【張菱育╱台北報導】中古市場部分，台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴指出，自從實施奢侈稅後，投資客幾乎都退出市場，自住族因長期持有，因此房價較平穩。
他認為明年1月底春節前，部分屋主可能會有財產分配、工作調整、換屋需求等因素，較願意提出有彈性的價格，議價空間會拉大達10%左右。
周鶴鳴指，中古屋目前價格在盤整，但在還是有需求的前提下，各都會區應會呈現「微漲」情況；除非金融海嘯或經濟崩盤，否則房價不太可能大跌。

生活機能差缺買氣

永慶房屋研究發展中心經理黃舒衛表示，雙北市中古屋房價還是呈現緩漲趨勢。
主力產品為2房或小3房物件，北市總價在3000萬元以下，新北市則為1800萬元以下，台中則以3~4房或透天厝為主力產品，總價在1000萬元以下。
黃舒衛說，目前中古屋仍為買方市場，若生活機能較差、新案物件釋出量大地區，買氣會不足，房價就可能盤整下修，加上央行可能升息因素，有些投資族認為若不盡快將物件脫手，未來要賣出恐怕不易，購屋人可以詳加探問研判，掌握議價有利因素。

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http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20131118/35444406/

豪宅、一般宅分開課稅　仍難打壓房價？

發表於 2013/12/09 13:45

好房News記者蘇彥菱／臺北報導

為打擊豪宅價格，財政部已確定將北市售屋所得從以往的「分區課稅」改為「分級課稅」，豪宅將48％課稅，非豪宅則以42％計稅，最快明年5月報稅時用，實施首年僅限於台北市，其餘地區仍維持分區課稅。儘管豪宅會被課更多稅，但業者認為，對豪宅價格影響並不大，因為這些頂級豪宅的買家，是只看稀有而不問價格的。

未來台北市豪宅將被課更重的稅，但業者認為，其實對豪宅市場不會有多大影響。（好房News記者陳韋帆／攝）

台北市原採分區課稅，將大安、信義、松山及中正4個劃為豪宅集中區，無分豪宅或一般住宅，皆以房屋評定現值的48％課稅，但這樣實對和豪宅同區的老屋不公平，經研議後，財政部決定取消分區課稅，改為分級課稅，在明年5月報稅時，「豪宅」將以房屋評定現值48%計算，「非豪宅」則恢復為42%，以期抑制炒作。

對此，台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，若民眾期待該政策能夠抑制豪宅市場，或是使豪宅身價下跌，恐怕得失望了。他分析，頂級豪宅仍集中於大安及信義兩區，其他則為零星表現，儘管如此，明年還有松濤苑」、「陶朱隱園」及「信義計畫區D3」等案，預估明年頂級豪宅市場仍舊不寂寞。

《住展雜誌》也指出，豪宅乃區隔市場，富商巨賈財力雄厚，買豪宅只看稀有，不問價格，致使豪宅行情不斷增溫，房價似乎永遠碰不到天花板一樣。其實，民住無須拿豪宅來比價，平常心看待即可，不過豪宅價格仍具指標性，倘若豪宅身價持續攀升，意味著整體房價不看淡。

 

出處>>>

http://news.housefun.com.tw/news/article/18674550073.html