台灣房屋-新竹高鐵站前直營店

文章來源：商業周刊 - 女人購屋聖經 撰文：張彧 攝影：陳志亮 2012-03-21

準則 5

一房不好 兩房最好

受到台北市房價高漲的影響，過去一向被視為首選的3房產品，成交比重有下降趨勢，反而是兩房產品的成交比重逐漸增加，甚至受到許多單身女性青睞的套房，也出現購買兩戶合併為兩房的趨勢。 柔依賣掉原本在台北市東區的3房老公寓後，與好友一起購置大同區的預售建案，由於嫌套房居住空間太小，但房價高到買不起3房，因此退而求其次，一口氣買下相鄰的兩戶套房，打通為一戶，過著舒適的兩房生活。

柔依說，搬進來住之後，發現兩房的坪數其實一個人住很剛好，3房雖然空間更舒適，但是打掃起來卻十分累人，也很花時間。同時，家庭人數逐年下降，再加上少子化趨勢，使得「一個人住舒適、兩個人住剛好」的兩房格局，愈來愈受到市場歡迎。 據內政部統計的家戶人數，從2008年3.01人，到2009年正式低於3人，到2011年10月為2.88人，家庭走「小」趨勢已是無可避免。此外，室內裝修與家電設計走向輕、薄趨勢，如平面電視等，使得家具與家電可以讓出更多的活動空間，也使得即使擁有一個學齡前小孩的小家庭，還是可以接受兩房產品的現象大為增加。

銀髮族偏愛兩房也有逐漸明顯的趨勢。家庭在邁入空巢期之後，原本住滿一家子人的3房、4房的屋子，頓時顯得空盪冷清；空巢期的父母可以換住兩房，將多餘的錢留在身邊，或者幫助下一代成家立業，甚至有父母選擇與單身兒女同住一社區，但各住不同樓層的兩間小宅也是一種趨勢。不但各自擁有獨立生活的空間，還能彼此照應，這也是在許多新社區普遍常見的現象。

準則 6

中古屋勝新成屋 新成屋勝預售屋

如果不是急著搬新家，對產品又沒有特殊偏好，買房子究竟該買預售屋、新成屋、還是中古屋呢？ 預售屋的好處是，對於樓層、位置、戶型等選擇性較高，但另一方面，俗話說「千金買屋，萬金買鄰」，購買預售屋時，還不知道未來住戶素質如何，如果等到交屋入住，才發現鄰居出入不單純時，不僅生活品質受到影響，連帶地轉手也會有抗性。

其次，預售屋的買家，通常有頗高的比例為投資、置產型的購屋客，這一類型的購屋客未來並不一定親自入住，而是出租、轉手甚至空置，如此一來，社區公設的維護，或是管理費的繳交、催收，都容易出現問題。 最後，預售屋及新成屋由於法規限制，公設比較高，室內使用坪效較一般中古屋來得低，但是反映在價格上，同一地段的預售屋和新成屋往往又較中古屋來得高。

若以投資的觀點來看，以獲利空間排序，自然是預售屋大於新成屋、大於中古屋，但是對於自住型的女性購屋客，買房考量的優先次序應該倒過來，管理良好的中古大樓會是較佳的選擇，不僅實用坪數較大，管理完善的中古屋在價格上也有保值效果。 想要了解社區住戶素質，在看屋時也可以向管委會或警衛探聽，減低未來遇到惡鄰居的可能。不過，在議價空間上，中古屋的賣方往往較缺乏買賣房屋的經驗，較難占到便宜。

準則 7

一巷贏大街

買房子是買大馬路邊的門面氣派，還是巷子內沒有車水馬龍氣息的靜巷住宅？有些人著眼於門牌效應，選擇購買主幹道邊的房子，有些較重視生活品質的人，則偏愛所謂的「一巷宅」。日本稱之的「一巷宅」，指的就是從大馬路邊轉進的靜巷住宅，是一種離塵不離城的優質居所。「一巷宅」由於土地取得成本較鄰路土地低，價格相對親民，建商為了吸引購屋客，也可能採用較主幹道邊住宅等級為高的建材，或是更為細緻的建築規畫，因而使得「一巷宅」往往予人精緻高雅的印象。

大馬路上的大樓，不但較嘈雜、也多有住商混合的問題；反而是與主要幹道僅有一巷之隔的一巷住宅，因未直接面臨主幹道，可以避免人車往來的喧囂，反而擁有較佳的居住環境，而且多走幾步路就能享受同樣的便利生活機能，既便利，又擁有住宅應有的大器，因此很受歡迎。有些時候，具有寧靜、單純特性的一巷住宅，價格反而比大馬路邊的房子來得高。 以台北市東區商圈為例，鄰路第一排多為商場、餐廳及店面，平日固然熱鬧，但車水馬龍、逛街人潮不斷，入夜後的夜生活喧囂嘈雜，不但生活片刻難以安寧，也嚴重影響睡眠品質。反觀避開大馬路的人車嘈雜聲，巷弄內安靜的純住宅區，同樣享有商圈的生活機能，以及便利的交通，又能兼顧生活質感，更適合注重生活品質的女性購屋客。

因為精華地段、大型主要道路兩旁的土地愈來愈少、地價愈炒愈高，為了符合成本，興建的產品通常以住商混合為主，對應更重視安全的女性購屋客而言，這樣的居住環境，出入可能稍嫌複雜。 台北市精華地段的一巷住宅，往往吸引企業主或名人進住，因而造就了所謂的「名人巷」。這些有名人當鄰居的一巷宅，不僅生活機能便利，房價也居高不下，甚至一屋難求，知名實例如瑞安街、大安路、仁愛路、臨沂街、敦化南路、民生社區內等知名巷弄。

準則 8

有景也要有警

從事媒體工作的安妮，壓力大、工時長，常在凌晨時分下班，在存夠頭期款後準備看屋時，她開出的第一個條件就是要有景觀，以紓解上班的緊迫壓力。所謂的「有景」住宅，不外乎看山、看水、看公園綠地、看城市全景；其中，水景又包括河景、湖景與海景。一般說來，有view的房子，行情會高於同社區或同路段沒有景觀條件的房子至少一成，有些景觀第一排的房價，甚至高於第2排房價近一倍。 有山景的房子，往往坐落在山坡地上，地基的安全性必須列入慎重考量。除了可以先打聽建商口碑，了解該建商過去開發山坡地住宅的實績，更應問清楚基地的原始情況，是就地開挖，或是填方式基地，也就是先了解其地質狀況，如果是屬於較鬆軟的基地，就必須再問清楚工法。

針對山坡地社區的安全性，除了向房仲公司查詢，內政部營建署設置了「直轄市、縣（市）政府山坡地住宅查詢服務窗口」，建議先了解情況，再做決策。如果真的有疑慮，可以請土木技師、結構技師等專業人員，針對山坡地的地質、坡度、擋土牆結構、排水措施等進行檢測，以求心安。地質與地基的狀況，同樣地，在水岸第一排（無論是河景或湖景）也要留意；而鄰近出海口的房子容易受海風鏽蝕，這也是無可避免。通常景觀好的房子，樓層也愈高，針對高樓建築的安全性，如消防、停電停水時該如何處理等，都要事先想好。

安妮本來想買位於18樓可以看到整座城市景致的房子，但是一想到萬一停電、停水，要上下樓梯18層，她就改而選擇可以看到對面公園樹梢頂綠蔭的樓層。 另外，擁有山景或水景的房子，通常所在地點以市郊居多，居民多半以車代步，如果是沒有車的單身女性，出門就要搭小黃或社區巴士或者步行，就必須特別留意安全問題，隨身置放噴霧器等保護自己的工具是必要的。想享有綠樹環繞、親近自然的居住環境，也就意味著人煙稀少，購買前一定要檢視社區安全是否有做好，有沒有24小時的保全警衛、嚴格的訪客管理機制，以及社區內的監視器是否有死角等，都是審視重點。

準則 9

備現好殺價

高單價品有所謂的「現金價」，以買車為例，一次付清款項，會有約一成的折扣，放到房地產買賣上亦同。在現金為王的時代，如果現金儲備量夠多，那就更有本錢和賣方殺價。房屋仲介也不諱言地表示，當買方亮出大面額現金或支票時，有助於實際減輕屋主的資金壓力或貸款利息，價格確實好談得多。 準備好充裕的現金，在購屋時賣方能感受到購屋能力及誠意，就算喊出較低的價格，也較不致認為買家胡亂殺價，導致談判破局。大量的現金，可以拉抬賣方的信心，加速交易速度，因此對資金需求大的賣方，或者房子久未成交因而「見獵心喜」的賣方，特別有效。那麼，該如何知道賣方的資金需求緩急呢？

比方說，如果是先買（新屋）後賣（原屋）的換屋型賣方，多半由於手頭上需要現金當做換屋的頭期款，所以價格會比較好談。妳也可以請房仲調謄本，查看屋主的房貸或向銀行借款狀況，如果才剛交易或房子還很新就拿出來賣，就表示原屋主有資金需求。若是屋主不但有銀行借款，還有二胎房貸，甚至民間借款，現金的確能發揮很大的砍價優勢。只是，現金議價這一招，千萬不要一開始就拿出來用。

準則 10

出價莫發愁 好屋不回頭

好房子不會等人。看中符合自己需求的物件，最好馬上出價斡旋，出了價，就有機會談下去，若是考慮太久，好的物件很快就會被其他買家挑走！ 某位投資客曾誇口：「我決定買一間房子，只要10秒鐘。」這樣的說法也許稍嫌誇張，但也充分表現出市場上好物件不等人的寫照。像房子這樣的高價品，怎樣買得快、狠、準可是一門大學問。真正條件好的物件，一放上交易平台後，很快就會被識貨的買家挑走，想擁有精準的挑貨能力，可以透過事前的準備功課，以及累積看屋經驗而達成。

首先，在購屋前先仔細評估自身的還款能力，以及居住需求，才能精準的鎖定物件，不會浪費時間。如果確定自己的購屋地段，可以先行了解區域行情，等喜歡的物件出現，就可以根據屋況調整出價。投資客為什麼總是能拿到條件好的物件，其中一大關鍵就在於他們累積了大量的看屋經驗，能很快判斷出一間房子有哪些問題，再根據區域行情，調整出價，一旦好房子出現，當一般購屋客還在猶豫不決時，他們已經開始出價斡旋，成交自然快。

最常錯過好房子的原因，在於想等房價下跌，或者想議個好價錢。這就與判斷行情的功力有關，而要掌握對價格的敏感度，就要多累積看屋經驗。一般來說，從開始看屋到真正購屋，大約需要半年的時間，在這半年間多做功課、勤看屋，等到適合自己的物件出現時就相信自己。別猶豫，大膽出價斡旋，出了價，就有機會談下去。要記住，好物件是不等人的，可別等到被別人買走才後悔莫及。

多累積看屋經驗，才能練就快、狠、準的工夫，避免好屋不回頭的遺憾。

出處>>> 台灣房屋．女人當家

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文章來源：商業周刊 - 女人購屋聖經 撰文：張彧 攝影：陳志亮  2012-03-21

買房子自住，眼前看的是「需要」，而不是「想要」。買房子和買衣服一樣，買的是適合目前身材的尺寸，以及適合現階段年齡與生活型態的風格。逛街買衣服，除了看價格，還要看品牌、看質料、看設計、看花色外；在看過了這些條件，選定了尺寸，拿著衣服試穿，如果不合身，即使是再好看、再便宜，也不能瞎買一通。 明明穿10號襯衫比較舒適，卻還要硬買穿了10年的8號尺寸，結果贅肉畢現，反而暴露缺點；明明平時習慣穿牛仔褲休閒風，卻突然心血來潮趕流行買了件可愛公主裝，800年才拿出來穿一次，徒然占據衣櫃空間……。

買房子，也是這個道理。買房子前，先想好現在生活裡最需要的是什麼？妳想買哪種房子？哪種房子適合妳？先看清楚自己現況的主要需求，再來調整購屋的條件。

準則 1

買房如買衣 合身擺第一 千萬要記住，合身最重要。

比方說，許多人搶破頭，想盡辦法要買「台北市」門牌的房子，但席娜卻選擇把在台北市的老公寓賣掉，帶著母親和弟弟移居新北市永和區的電梯產品，不但把樓梯換成電梯、老屋換成新厝，3個人住60坪的過大空間換成剛剛好的35坪3房，免去打掃和過於空盪的感覺。賣房子的錢買了新房子之後還有剩餘，留一筆錢在身邊，還賺了個心頭的踏實感。

席娜是藥廠研究人員，原本和家人一起住在台北市區精華地段約60坪的老公寓，隨著家中成員生活、工作的改變，兄弟們相繼到外地工作，家裡只剩媽媽和唸大學的弟弟，雖然房子位於明星學區，但對席娜一家人而言，卻已經不是居家必要，而且上下樓梯、倒垃圾等問題，也漸漸成為年紀已長的母親的負擔。

經過家庭會議後，有了換屋的決定。席娜把換屋的方向分成內、外兩部分，也就是什麼樣的產品（內），以及環境（外）。她問自己兩個問題：「產品以外，最重要的是什麼？我們現在需要哪種房子？」 對席娜一家人而言，產品以外，最重要的是生活機能。「我一開始先鎖定大台北地區幾個主要的捷運站，把需求與可負擔的房價交叉比對後，選定了永和區。」席娜說，新北市永和區與台北市僅一橋之隔，捷運下一站就到古亭，房價卻和古亭站周邊相差近一倍之多，「永和距離台北市很近，除了捷運，還有很多公車，加上市場多，生活機能成熟，很適合我們。」

只要符合自己需求的，就是好地段，不必執著一定要買在台北市。

第2個問題：買什麼樣的房子最合適？ 席娜和弟弟平時工作忙碌，媽媽也忙於自己的社交活動，白天經常沒人在家。因此，選擇管理完善的社區大樓，有門禁、管理員，也有垃圾集中區，收信、倒垃圾及居家安全都不用煩惱。 雖說每個月都要繳管理費，且社區戶數較多，還必須負擔30％的公設比，但經過權衡輕重的取捨結果，這是最合身的結果。席娜最後選定某社區35坪的3房住家，作為全家新生活的起點。

準則 2

自住、出租兩相宜 房子不論大小，地段、環境很重要。

女人買房子，除了滿足自住需求，更是重要的投資理財方式。錢不夠多，先買下一間小房子，住了幾年，無論是面臨結婚、生子、換工作或是移民國外等生活型態的改變而需要換屋，一間自住、出租兩相宜的好屋，可以租金養屋，轉售也能把資金用到需要的地方，在資產配置上可說是進可攻、退可守。

喬依今年38歲，在台北市信義區擁有一間兩房公寓，能擁有這間空間寬敞的住家，靠的就是幾年前在北投區買到了一間好房子。原來，喬依每個月繳的房貸，主要來源是出租北投小套房所得的租金。 喬依從大學畢業後，就進入餐飲業工作，為了省下通勤時間，喬依在公司附近租了一間雅房，雖說地點很好、室友相處也不錯，但是不同的生活習慣和作息時間，總還是會有互相打擾的時候。

在雅房住了4年後，喬依某天被雜誌上的一句話打動了，「這年頭什麼都有可能貶值，唯獨一間合適的房子不貶值。」她想一想，的確，房子自住的時候不用擔心貶值的問題，而不住的時候，還有很多人需要房子。無論以後出租或轉手，都會是很好的經濟後盾。於是，手頭上自備款不多的她，務實地決定買小套房。 沿著捷運逛了大台北一圈之後，決定了北投。 喬依說：「我是單身上班族，幾乎3餐都在外面吃，北投站附近市場、便利商店、小診所，甚至電力公司、電信公司都有，生活機能很成熟，房價又是我負擔得起的。老實講，北投離當時上班的地方滿遠的，但是可以在捷運上看書，也算是一種休息。而且，捷運附近、生活機能好的地方，無論要出租或是轉手都比其他地方有優勢，這些都是我決定的重點。」

喬依在北投住了6年，工作愈來愈順利，收入也跟著上調，小套房的貸款差不多還清了。去年，她換了工作，決定搬回市區。透過朋友介紹，在信義區找到一間2房的公寓，而北投的小套房，因為有近捷運、生活機能成熟的優勢，很快就以每月12,000元租出去，這筆收入，剛好用來貼補新家的房貸。 喬依說：「現在先租出去，以後有需要大筆資金的時候，也能賣掉變現，還好當初有先買那個小套房，自住省下租金、現在不然等我存夠錢才買房子，房價都不知道漲到哪裡去了。」

山上住宅清幽，相對地，生活機能可能較為不便。

準則 3

只要路頭 不要山頭

比起具有增值潛力，但需要時間發展生活機能的新興重劃區，成熟的商圈是更合宜的選擇。至少在半夜肚子餓想吃消夜時，不需要驅車長途跋涉才能溫暖空虛的胃。 凱薩琳原來租住在淡水紅樹林的小山坡，雖然步行5分鐘就能到捷運站，但是當地最好的生活機能，就是3家便利商店。 因此，想吃消夜時，只有在天氣好沒有下雨的時候，她才願意花上來回至少半小時的摩托車程，騎到竹圍或淡水買東西，平時最常去的，還是各便利商店的熟食區。

由於她出入辦公室的時間不受限制，雖然通勤距離是長了一點，但一向喜愛大自然的她卻也甘之如飴了4年多；直到最近因為生活的變動，搬到永和頂溪站一帶，她才對兩地生活機能便利性差異性之大，感受深刻。 「從山上搬到市區後，我的人生效率加倍了。」工作到深夜想補充能量，好好地犒賞自己的胃，走路5分鐘就有熱騰騰的小火鍋、臭豆腐可以吃，或是到生鮮超市買些青菜回家煮麵吃，都比吃便利商店的微波食品或加工食品來得好，身體和健康的效能，第一個就先得到提升。 接著是交通時間的大幅縮減。以往摩托車只使用為住家附近代步工具，出入市區不是靠捷運，就是計程車，現在主要的交通工具又變回摩托車，不但方便許多，也省下很多搭捷運和計程車的開銷。

就連生活的內容，也得到了多元伸展及豐富充實的機會，不再像以往，只滿足於享受大自然風光，不然就是受限於必須在捷運最後一班列車的時間之前回家。 現在，到戲院看一場院線片變得很方便，取代了過去在家裡拿遙控器看DVD；想和朋友喝一杯深夜咖啡也不必再趕捷運了，愛聊多久就聊多久。由「山頭」換住「路頭」，凱薩琳的生活跟著180度大轉變。

準則 4

左有學院 右有醫院

注重體態勻稱的女性，如果不是被擁有運動休閒設施的社區吸引，就會加入住家附近的運動會員俱樂部，希望能夠增加自己鍛鍊身材與健康的機會。女人買屋時，不妨選擇學校附近的房子，著眼點不在於入學機會，而是學校內的休閒與運動設施。 配備休閒設施的社區固然方便，但每個月的公設維護，以及管理費用，累積起來是一筆可觀的費用，因此，選擇學院周邊做為居住環境，不只是為學齡兒童考量，還可以免費享受校園內的休閒綠地，一舉兩得。

學校的操場是安全跑步的好場所，校內的游泳池通常會對外開設游泳班；如果是大專院校，通常校地廣大，設施又多，不僅適合運動，更是散步、與家人和友人談心的好去處。以台大校園為例，就是附近居民最好的「公共設施」，不論老、中、青、少，都能在台大校園找到適合自己需求的運動及休閒方式。 除了學院，若是附近有大型醫院，當遇到任何突發狀況時，都可以快速地緊急應變。台灣逐漸邁入高齡化社會，尤其是對家裡有年紀大的長者，或有慢性疾病需固定回診的女性購屋族而言，住在醫院附近，必要時可自行就診，子女不必經常請假陪父母看病；或是家中有人住院需要照護，家裡住得近，換洗衣物及往返便利，使得陪伴家人的負擔大為減少，這也是過往較不受歡迎的醫院周邊住宅，近年卻漸漸成為搶手貨的主要原因。

以新北市中和區的署立雙和醫院為例，院址原來是墓地，周邊房市一向不受注意，而在動工後就吸引建商推案，且在兩個月內就銷售完畢；開幕營運後，成屋市場也熱絡起來，主要是家有慢性病患的居民換屋至此。 醫院和學院，為房子帶來的不僅是生活的便利性，同時也為房屋的出租性加分不少。老師、醫生、護士等，是房東心目中的優質承租客群，這些薪資水平高的租客，不僅能帶來較好的租金收益，再加上教職、醫護工作穩定，找到合意的房子就可能久租，對房東而言，不需時常尋找新房客，省下不少麻煩。

社會邁向高齡化，子女為了方便長輩就醫、陪診，鄰近醫院房子指名度大增。

出處>>> 台灣房屋．女人當家

http://woman.twhg.com.tw/guide_detail.php?eid=25516

2013年12月19日17:22

【張菱育／台北報導】台灣民眾購屋壓力持續攀升，在投資報酬率愈來愈低的情況下，台灣投資人紛紛轉赴海外購屋，據台灣房屋國際資產中心「海外投資趨勢調查」統計，到馬來西亞置產的民眾以41~50歲居多，佔37%，最能接受的房價為1000~1500萬元，佔39%。

台灣房屋國際資產中心總經理秦啟松表示，總價1000~1500萬元多為2房或2+1房的房型，最容易出租，每月租金5~6萬元，租金報酬率4~6%。相較之下，以同樣的價格在台北市購屋出租，約僅能買到30年以上的中古屋，或1房1廳的新成屋，每月租金2~3萬元，報酬率相對較低。