精實新聞 2013-10-04 19:28:06 記者 徐伯豫 報導

上週央行理監事會後，央行總裁彭淮南在記者會上表示房貸族要防範利率上升的影響，是否讓您開始擔心房貸的壓力將有可能增加呢？對於房貸族來說，申請房貸時的困擾就是在比較利率和方案、利率計算方式以及本利攤還的方式；在繳交房貸的期間又要擔心利率調升造成生活壓力等問題。今天就讓我們來看看，想要申請房貸有沒有甚麼技巧或撇步。 

【房貸諮詢找對人 房貸優惠有可能】

根據台灣智庫的調查顯示，民眾遇到房貸問題，諮商對象多半是「往來銀行/個人理財專員」為優先，其次為「房仲業務/建商/地政士」、「銀行/房仲的專業網站」。而調查也發現，雖然目前各房仲業者和銀行也都推出了房貸試算或是房貸專業，但是對房貸族而言，最大的困擾是「銀行貸款方案太少無法比較」，「未將個人財務列入試算考量」，「沒有提供寬限期功能」。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，房貸是購屋者既甜蜜又沉重的負擔，買房有很多公開平台，像是實價登錄可以查詢比較，但是房貸方案多又複雜，要在其中找到最合適自己的銀行方案和還款方式，還有申請房貸的細節，更需要專業人士的協助。她提醒，不管是購買預售屋或是中古屋，可以透過建商或房仲業者配合的銀行了解是否有優惠專案，購屋族也可向自行往來銀行詢問做比較，精打細算有機會省下更多利息錢。 

【比房貸 五眉角助您看清房貸】

另外也提醒您，比房貸並不只是專案上利率的數字高低，還包括這背後的其它服務和費用成本，台灣房屋智庫整理申貸前應注意的五大眉角，揭開「房貸廣告」的美麗面紗。 

【眉角一：兩段式利率的數字陷阱】

大多數的銀行會把第一年或前兩年利率訂的比較低，以便吸引顧客，而到了第二年或第三年利率在往上加。其實，第二段或第三段利率才是關係到未來十幾年的房貸利率，要了解各階段利率，才能精準算出整個房貸總金額，也才能真正達到比價目的。因此千萬不要被片面的房貸利率資訊給矇蔽了。 

【眉角二：固定利率好還是機動利率划算？】

固定利率對銀行來說，潛在成本較高，因此利率會比機動利率高，雖然當預期市場利率上揚時，選擇固定利率房貸就比較吃香，但是有時市場預期利率上升的幅度，和實際利率變化並不相同，或是發生的時間延遲許久，這對固定利率房貸來說都是潛在的風險。

簡單來說，如果預估未來利率波動不大、或利率將下修，則可選擇「機動利率」；而如果目前利率已在低檔、或未來有條升可能，則建議採用「固定利率」計息，或許有機會享有固定低利的優勢，省下不少房貸成本。 

【眉角三：洞悉房貸的額外費用】

申購房貸除了要比較利率數字，精算每個月要繳的本金和利息之外，還得注意潛在的成本與費用，不然可能會陷入利率的迷思。很多消費者只注意比較銀行間利率零點幾的差別，其實貸款的申請過程中所隱藏的手續費、帳管費、代償費等附加費用，會增加貸款成本，有時雖然看起來第一階段利率低，但加上手續費後並沒有想像中優惠，甚至更高。

張旭嵐提醒，尤其現成的房貸族，因為看到更優惠的利率想要轉貸，卻沒有注意到轉貸可能會延伸出的費用，包括代書服務費（設定及塗銷費用）、地政機關設定規費及書狀費、銀行手續費（代償費、鑑價費、帳戶管理費及作業費）等，因此消費者在詢問或比較利率的同時，還應該詳細了解附加費用，才能清楚分析貸款成本。

 【眉角四：提早償還要付違約金？】

許多上班族在年底拿到年終獎金，或是每月或每季有大筆工作獎金時，便會規畫提撥部分金額償還房貸，以減少後續的利息支出，不過這時候才發現，原來提前還款是會有違約金的！

張旭嵐說，銀行針對貸款額客收取「提前清償違約金」的目的，主要是避免顧客於短期內轉貸。通常違約金的限制，是在貸款的第1~5年不等，收取的金額為貸款金額的一定比例或每月還款金額的倍數。雖然房貸在一、兩年內完全清償的機率並不高，違約金的限制影響不大，但有些銀行對顧客的「部分還款」也會收取違約金，這對於想要以部分還款來節省利息的顧客而言就會有影響，因此，在辦理房貸前，一定要事先問清楚有關違約金的限制條件，確定「提前部份還款」或「提前清償」，是否須負擔違約金。 

【眉角五：申貸年限的限制】

為了減輕貸款壓力，許多申貸者會拉長貸款期限，從20年到40年期不等，提醒您，銀行都有貸款者年齡和申貸年限加起來不超過75年的限制，因此年紀較長的申貸者還款期限的限制較多，而年紀越輕，貸款年限的彈性越高。如果是五十歲以上，無固定收入的退休族群，較難爭取到優惠利率，銀行放款條件較更嚴謹，建議可用以子女的名義申請房貸，便可延長房貸還款年限，減少房貸的壓力。