Yahoo奇摩房地產編輯部 – 2014年2月24日 下午5:29
撰文／林福祥、Jelly 圖片／Jelly、柯以柔
為人母的柯以柔婚前就是房市投資好手。柯以柔提供
想當包租公、包租婆，一定得先做好功課，「水果妹」柯以柔分享包租婆成功經驗，選擇「離家近」的中古屋投資，設定小家庭和單身上班族長期租約，婚前就是房市投資好手的柯以柔就這樣滾出2間房！Yahoo奇摩房地產更統計出租4大重點，想當包租公或包租婆的你，絕對不能錯過。
柯以柔建議以租金養房，要選擇便利區段低成本中古屋。
重點1：選便利地段中古屋鎖定客群
很多人投入租屋市場就因為沒搞清楚狀況，結果賠了夫人又折兵，柯以柔則是聽取父親的建言，先租後買，同時事先規劃鎖定租屋族群，因為選對了地點又遇到好房客，成功實行靠租金養房的策略，房子越換越大，目前她住在汐科火車站附近1樓逾50坪的中古屋。
柯以柔住在汐科火車站附近1樓逾50坪的中古屋。
柯以柔靠租金 房子越換越大
2008年，柯以柔投資的第1間房位於內湖，36坪3房2廳的中古屋，房東開價930萬元，最後竟以不到8百萬元買下，2009年金融風暴，政府釋出第2次優惠房貸，利率很低，銀行的朋友建議柯以柔只還利息，拿買第一間屋的本金轉投資比較划算，於是她興起買第2間房的念頭。
柯以柔在松山車站附近看了1間14坪的小套房，1房1廳1衛附陽台的中古屋總價4百多萬，頭期款先付掉總價超過3分之1，「當時政策性房貸款利率僅有1.325%，甚至內政部勞工住宅貸款利率1.042%，幾乎創下歷史新低，而且前兩年還可以只繳利息，所以我以1萬6000元出租，補貼每月1萬3000 元的房貸還有剩。
柯以柔選定熟悉區域以租金養房貸滾出2間房
重點2：地段龍蛇雜處 小心房客背景複雜
以出租為前提購屋更要慎選地段，龍蛇雜處之地容易遇到惡房客，不但麻煩不斷還可能屋況受損，甚至還要鬧上法院，沒辦法賺到租金不說，還要破財又傷神。包租公經驗有30~40年的陳伯伯曾買過靠近風化區的小套房，大樓龍蛇雜處沒得清靜，還曾在某任房客搬走後從套房中發現武士刀，嚇得他趕緊把房子賣掉。
出租地段不佳就要小心龍蛇雜處。Jelly攝
重點3：遇到惡房客 租金不繳還被告
另外，房東也最怕遇到拖欠房租又找不到人的房客。去年才當了包租婆的李媽媽就如此出師不利，遇到欠房租又拒接電話的房客，李媽媽上門查看，沒想到房客反鎖屋內拒不開門，李媽媽氣得要找鎖匠開門理論，沒想到派出所警察卻先到場，說是房客打電話報案有人非法侵入民宅，李媽媽原告反成被告！
租貸契約公證有助於保障雙方權益。
重點4：租賃契約要公證 才能保障雙方權益
專家建議，房子成功出租後，可找民間公證人辦理租賃契約公證，與到法院公證具有同樣法律效果。住商不動產法務吳光華協理指出，民法有許多有關租貸契約之規定條文，例如房客拖欠不交房租，可以存證信函催繳並終止租賃契約，要求房客在期限前清空返還，再不行還可申請法院強制執行。
遇房客拖欠房租又行蹤不明，最好會同管理員與鄰長等人解決。
另外，如果遇到房客行蹤不明，為避免毀損、偷竊等刑事糾紛，吳光華協理提醒房東，可別自行破門而入，弄不好反被告成非法侵入罪，要先從鄰居、管理員等處確定房客無居住事實之後，會同管理員與鄰長等人取回房屋。但過程中要加以錄影存證，以保障自身權益。
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Yahoo奇摩房地產編輯部 – 2014年2月24日 下午5:51
撰文／Jelly 圖片／Jelly、晶郁視覺空間設計、柯以柔提供
確保房子快速出租才能成功達成以租金養房的策略。晶郁視覺空間設計提供
要成功達成以租金養房貸的理財策略，最重要的是要確保租金來源不中斷，以免等待出租的空窗期拖累，租金收入青黃不接增加養房負擔。如何快速出租房子是房東的一大考驗，Yahoo奇摩房地產特別整理出快速出租4撇步，建議鎖定租客群、以裝潢取勝、訂定合理租金，並利用多管齊下的租屋管道，降低空屋風險。
柯以柔鎖定小家庭單身上班族，靠租金滾出2間房。柯以柔提供
撇步1：依地段特性 鎖定特定族群
藝人柯以柔30歲就當包租婆，她自謙都遇到好房客，其實本身做足了功課，她提供成功經驗指出，「我的2棟房子分別是整層公寓和套房，都位在市中心區，所以房子出租很容易」，在房客方面，她設定小家庭和單身上班族，不走短期合約，以降低空屋的風險。
柯以柔分析，租屋族多半是上班族，代步工具以公車、捷運居多，因此房子首重區域交通便利，如果買在捷運站、辦公商圈附近，就不怕租不出去。其次要注意生活機能佳，周圍環境若是有百貨賣場、超市及小吃店，增加生活的便利性，房租相對也可以提高。
柯以柔重視房子內裝要美。柯以柔提供
撇步2：裝潢取勝 改造空間內裝要美
如果買到不錯的地段，也常有同一棟房子有很多物件都要出租的情況，這時要讓租客特別青睞，可得在裝潢內裝上下點功夫。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨建議，運用代銷業者樣品屋的裝潢概念，同時運用空間改造增加生活機能，讓租客一眼就愛上房子。會比同棟鄰居更快出租。
柯以柔也強調房子內裝要美，因為現代人租屋講究舒適的生活品質，所以她的租屋初期會投入一筆裝潢費用，將房子打點得宜，柯以柔選房以15年內的中古屋為限，扣掉裝潢成本，加上公設比佔得少，因此更能壓低成本。
柯以柔自己設計自家空間改造很具便利性。柯以柔提供
撇步3：調查周邊行情 訂定合理租金
房子地段佳機能優，裝潢內裝也吸引人，但如果租金過高超出周邊行情，仍然會衝擊到租客意願，舉例來說，月租金行情在1萬元的套房，房東以1萬1000元出租，每年可多收取1萬2000元的租金，但卻很可能因此造成租客流動率高，影響獲利。
只要每換1個租客，重整屋況加上找房客簽合約，1個月的銜接期已算樂觀，但多數租金高於行情的待租屋，保守估計空租期也需2~3個月，房東若為了每月多1000元的租金，可能導致每年因空租而減少2~3萬元收入，其實並不划算。
詳細調查周邊行情定出合理租金，讓房子更易租出去。
因此訂立租金時應詳細調查周邊行情定出合理價格，讓房子更易租出去。例如查看同棟大樓的招租張貼假扮房客打電話詢問，或向大樓管理員探聴，也可詢問親朋好友租屋行情，都有助於訂出合理租金。
像藝人唐德惠鎖定林口市區，以長庚大學和國立體院的學生為目標出租學生套房，判斷學生套房租金不宜過高，將6到8坪的套房設定在8千到1萬元的價位，果然反應相當不錯。
招租可多管齊下。Jelly攝
撇步4：出租管道多管齊下
租屋管道多管齊下有助於快速出租，除了找仲介，也可上租屋網，並附上屋況美照，快速打中該區域租客需求，同時也可直接在租屋大樓及社區告示板上貼廣告，或請大樓的管理員代為發送張貼招租傳單，如果想過濾房客，則不妨運用臉書等社群工具通報親朋好友租屋訊息，說不定就能找到認識的房客，更具信任感。
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