出售豪宅無法舉證成本 應採房屋售價15%為獲利所得

賣屋獲利的民眾，報稅前應先精算該筆交易須認列的財產交易所得。范厚民攝

【洪安怡╱台北報導】5月報稅的腳步近了，去年賣屋有獲利者，可採核實認定、標準認定2種方式申報，對於無法舉證買價的房屋，可採標準認定的申報方式節稅，但2014年1月下旬國稅局宣布，若出售的房屋為豪宅，無法舉證成本，則採成交價的15%為獲利所得。

買賣房屋獲利，依法要申報財產交易所得，以該屋售價扣除當初買價，再減去相關支出費用即為所得，一般稱之「核實認定」。

保留契約單據

申報人可提供當初購屋的私契，付款支票、存摺等購入成本的證明文件，相關支出費用則有仲介服務費、契稅、代書費等，奢侈稅繳納的稅金，也可依照房屋比例認列扣除。台灣房屋法務專員游璿樺提醒，若算出財產交易有損失，民眾須保留房屋買賣契約或相關單據，在未來3年發生財產交易所得時抵扣。

參考實價登錄

由於許多房屋購置時間年代久遠，當初購入成本難以舉證，民眾可依房屋稅單上的房屋評定現值，乘以課稅比例算出獲利所得，此稱「標準認定」。課稅比例依房屋坐落地段有所不同，假設該屋評定現值為1000萬元，坐落於課稅比例48%的大安區，可得申報人該筆財產交易所得為480萬元，若該屋坐落地點為文山區，則以課稅比例42%計算降為420萬元。
由於目前房屋評定現值低於市價，讓不少賣屋獲利民眾想採「標準認定」來節稅，財政部北區國稅局副局長黃麗鯤表示，「標準認定」是便民措施，但稅法本意為實價課稅，只要稅捐機關掌握購買價格，仍有權要求民眾「核實認定」，此時，實價登錄也會是參考資訊之一。信義地政士聯合事務所專案經理林以德提及，經手過不少以「標準認定」申報的民眾，被稅捐機關要求補繳稅金的案例，當中又以中高總價房屋機率最高，若是5年內新屋，稅捐機關更可向建設公司查調買價，故建議民眾以「核實認定」申報。

近來政府對豪宅（北市8000萬、其它區域5000萬以上）管控趨嚴，今年1月下旬財政部宣布，出售豪宅若無法舉證成本以「核實認定」申報，則全面採用房屋售價的15%認列為獲利所得。算法為成交價格依照房屋評定現值與土地公告現值算出房屋佔比，再乘以15%。
假設該屋成交價格為1億元，房屋評定現值為300萬元，土地公告現值為700萬元，算出房屋價格佔比如下︰1億元×﹝300萬元╱(300萬元+700萬元) ﹞=3000萬元。再將房屋價格佔比3000萬元乘以15%，所得450萬元即須併入申報。

出處>>>http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20140412/35761926/applesearch/買賣新屋獲利宜「核實認定」申報