買屋避糾紛 注意７項簽約交屋重點與細節

 2014年06月21日 由 啟紘 

在簽約交屋時，針對產權、坪數，還有對於簽約當事人、商業本票等7個必注意的地方，可千萬不能漏掉喔。在簽約時除了備妥身分証正本、戶籍資料、印章、印鑑證明之外，應該要注意哪些事項，才能確保自己的權益呢？而且，還要了解「不動產買賣」中的代書流程喔！

所謂的「不動產買賣」，在簽約時除了備妥身分証正本、戶籍資料、印章、印鑑證明之外，應該要注意哪些事項，才能確保自己的權益呢？首先，應瞭解目前不動產買賣實務上有二種契約，其中「公契」係作為產權移轉之用，一般皆由買方委託之代書辦理，有公定之書寫模式，因此產生爭議情形較少。

另外一種契約，相對於公契來說就是私契，所謂的私契是指除了買賣總價外，還要有每一次付款金額，以及付款、入帳的憑證，包括支票、匯款單、入帳證明等。比較要注意的是，一般私契上所列是房地產總價，自行計算時，可以賣出總價減掉買進總價的差價，再按出售時的房屋評定現及值占房屋評定現值和土地公告現值總數的比例計算。

一、簽約前─察明產權歸屬

簽約前買方應申請簽約當天的「土地及建物謄本」，注意坪數是否正確（目前謄本計算面積以平方公尺為單位，1平方公尺×0.3025=1坪）；或是否有限制登記（如：假扣押、假處分等）尚未塗銷的情況；土地使用分區是否為住宅區、工業區等問題。

如果賣方之前將房屋出租，則要注意租約是否已經到期。另外，買賣房屋時若是包含有停車位，請先確定產權歸屬者。

二、簽約時─對於「簽約當事人」的規定

契約當事人原則上應由本人親自簽約，否則應有特別授權之書面證明。簽約時通常由代書核對雙方身分證、印鑑證明、印証章，並且確認簽約當事人為本人後始由雙方簽名輒飽C若本人未能出面，應提「授權書」，其內容應有「出售之不動產座落地址」及「特別授權代理議價」、「收受訂金權利」等，並提出本人之「印鑑證明」（需與授權書所用印者相同）， 買方方可認定為合法有效之授權。另當事人如為未成年人時（未滿二十歲且未結婚者），則應由法定代理人出面簽約。

依法律規定，「契約」訂定好後，買賣雙方只要在上面簽名或輒馱妨寣A這份簽約合約書就產生效力。因此，在簽訂的過程應該要求兩方當事人都親自簽名且輒飽A以示慎重。如果買賣雙方有一方是由代理人代理簽約，那麼就應該在簽立未出席之買方或賣方姓名之後，再註明代理名義並簽名即可。

三、簽約時─清楚標示契約內容

關於「契約書」內必須以數字明定者，如：坪數、金額、以及持分（指數人共同擁有一標的物（土地或建物）時，個人所持有之部份）…等記載，應儘量以國字大寫為宜，以避免變造及爭議。

四、簽約時─明定公契移轉價格

一般所指的不動產買賣價格，就是指公契之移轉價格，同時也地政規費上過戶課稅的依據，所以應以明文規定清楚。尤其，於7月調整土地公告現值時，對此更應注意，以避免爭議。

五、簽約時─要求公平付款方式

目前買賣付款方式大體上分為4個階段，即「簽約」、「用印」、「完稅」、「尾款」。各階段的付款成數依雙方要求而有不同，如果賣方尚有貸款未清給銀行，則應於簽約前查明，以作為支付尾款金額之參考。買方應特別注意目前賣方銀行抵押設定金額、還款期限、還款方式，以作為支付各期價款的依據，這部分買方可請承辦的代書來確認。而賣方則要注意，原有的貸款因為將房屋出售，可能因為更換貸款銀行、借款人等因素，導致貸款金額不足。這時，就必須請買方補足差額。

六、過戶時─開立商業本票的規定

不動產過戶程序，在買方支付完稅款且雙方繳交「土地增值稅」（賣方負擔）及「契稅」（買方負擔）完畢之後，即可將房地過戶到買方名下。所以，為保證買方尾款可如期支付，依照目前交易習慣，買方應開立一紙與尾款同額的「商業本票」置於代書處，而在買方確實支付尾款之後，賣方就應該將這張本票無息退還給買方。在過戶時，請多檢查一次以下事項：

1. 所有文件是否都具備齊全。

2. 文件上面該用印、簽名之處是否都已經簽章完成，姓名和身分證字號是否填寫正確和完整。

3. 立約日期有無填寫。

4. 文字更改處有無雙方壓遢T認章。

5. 簽約書如為兩張以上，應於騎縫處鄞糷閬L章。

6. 所有權狀和登記謄本上面的建物地段、範圍面積、建物用途…等是否都確認清楚。

逐一檢查以上事項，以避免日後產生糾紛。

七、交屋時─交付尾款、貸款與房屋檢查手續

一般在買方支付尾款的同時，買賣雙方就會辦理交屋手續，若買方有貸款而賣方無貸款，於交屋前將產權及抵押權登記完畢3日內，通知買賣雙方交屋時間、地點，同時由買方申貸銀行撥款；若買方有貸款而賣方有貸款，於交屋前產權及抵押權登記完畢3日內，由買方申貸銀行代為轉帳清償，其清償金額視為尾款之部分給付。

交屋時，若是透過仲介，可以向仲介商要求要有漏水保固證明書。 同時，最好先清查屋子的水電等相關費用是否已經繳清，另外管理費和停車費，也必須先至管委會那邊清查是否有未繳清的管理等相關費用。

資料來源：搞定買屋成家夢 ＼撰文 劉明佩 http://www.netz.com.tw/product.asp?good_id=100

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如果你終於與屋主談好價格、幸運地買到房屋了，可千萬不要高興得太早。簽約蓋章時還是有不少需要注意的地方，像是謄本內的細節、房屋原始的用途、簽約的內容，可都得再三確認細節與內容。

《黑心建商的告白》作者Sway說，簽約時最好找懂房地產的朋友幫忙檢視合約內容，蓋章前務必再三小心，如果沒有注意到合約內容，很容易吃虧，被原屋主欺騙，可就得不償失了。

下面4大項內容是簽約前務必檢查清楚的：

check 1：原屋主假借名義賣屋 捲入財務糾紛

買屋時常容易遇到，明明是跟A買，怎麼後來簽約時發現屋主是B呢？《黑心建商的告白》作者Sway表示，不少人為了避稅，或是因為各種複雜的財務關係，導致可能是A出的錢卻是掛在B的名字下，倘若A與B的確有如此的財務往來關係，且是雙方都同意的狀況下賣屋，那事情就比較單純。

但掛名在別人名下的房屋，往往產權都相當複雜，而且可能背後還有好幾個股東出資，這種房屋最好不要碰，因為很容易引起財務糾紛。

Sway舉例，真正出錢、擁有該房屋決定權的是A，但卻掛名在B下，最容易發生的就是B不願意出售、但A卻已經擅自將房屋出售，這樣子就很容易捲入A與B的財務糾紛中；也可能演變成，你雖然買了該屋，但A再藉由聲請財產主張，最後透過訴訟法院後、取消該筆交易，身為買方的你豈不是白忙一場，還無端捲入A、B的財務糾紛中。

Sway表示，發現賣屋者與簽約者名字不同時，務必再三確認該房屋的產權與財務問題，並且要確實獲得屋主的同意；另外如果可以，最好弄清楚為何該房屋要另外掛名，是因為避稅還是有其他原因。房屋產權越單純越好，如果房屋產權太複雜，寧可放棄也不要被捲入莫名的事端中。

check 2：表面為一般住宅 其實為事務所或工業用地

很多屋主賣屋時都會強調該房屋是一般住宅，或是在住宅用地上，簽約時若沒有特別注意謄本的註記，往往會誤以為屋主所說為真。Sway表示，工業住宅或是一般事務所的住宅，通常會比「正常」的住宅便宜六成到七成，倘若沒有特別注意到謄本上註記的地目，就容易被屋主騙。

Sway表示，工業住宅真正地目是工業用地，一般來說只能作為一般零售業、事務所、休閒設施、倉儲業等，建商蓋了用作住宅，其實是違法的；而且工業住宅周邊絕大部分都是工業區。

但有不少工業住宅也都隱身在一般住宅區內，或是不容易分辨到底是工業區還是住宅區，因此在簽約前，務必請仲介調查清楚該房屋的用地，也要在謄本上仔細檢查該住宅的地目，以避免被原屋主欺騙。

check 3：貸款、租約寫清楚 避免賴帳

有些買方可能手頭資金不足，或是怕銀行貸款貸不到理想的成數、價格，因此在口頭上與原屋主議價時，會特別提到如果貸款不足可以暫緩交易，或是取消交易，這也是議價的內容之一，倘若原屋主答應了，理當寫進契約內。

Sway表示，有些屋主雖然口頭答應，但是在合約書內卻故意隻字不提，等到對方真的貸款不到、想要暫緩或是取消合約時，再拿出合約書指責對方違約，甚至告上法院，買方很有可能就得付出一成左右的違約金；因此，簽約時如果有與對方有任何關於貸款後續的承諾，都務必寫在合約書內，並且要雙方見證同意下，再簽名。

另外，有些房屋是有帶租約契約，有些屋主可能會「膨風」租金行情，或是故意亂講租約的年限。舉例來說，屋主私下跟房客協議租金降為24萬元，但契約上還是寫30萬元，等你接收房屋要去收租金時，才發現年租金只有24萬元，這時很容易就會捲入前房東、房客的契約問題，而租金究竟該怎麼算，也很難說清楚。

因此有帶租約的房屋，務必要將租約的合約、契約一併寫清楚，最好也要有租方的承諾，避免被原屋主欺騙。

check4：漏水保固、屋況、附設家具寫清楚 以免責任不清

有些屋主會保證屋內沒有漏水情況，或是沒有海砂屋、危樓等災害，有些屋主則是會強調屋內的原裝潢擺設通通都會附在房屋內，倘若有關屋況的情形，也通通都應該註記在合約書內。
Sway表示，有些屋主也是會故意說送裝潢、家具，雖然眼前看到的東西都會附送，但等交屋時才發現，有些家具被搬走了，或是換成價格較低廉的家具，這些都是得注意的；因此在簽約前，最好先把室內的狀況拍攝下來，並且要一一點交清楚，所有的物件都得一一附註在合約書內，就連家電的品牌、型號也要記錄下來，寧可麻煩、也不要因為疏漏，之後被原屋主擺了一道。

另外關於車位的問題，也要在合約書內寫清楚。Sway表示，有些屋主會說買屋送車位，但殊不知車位可能是每年都要重新抽籤，或是由社區管委會負責位置安排，這些細節也都要在合約書內寫明。

而在付頭款、尾款時，最好找第三中立單位，也要找提供履約保證的銀行或金融單位，千萬不要傻傻的直接付款到對方的帳戶中；通常較有品牌的仲介、代書都會幫忙做履約保證，以避免對方逃跑。Yahoo!奇摩房地產

出處>>>http://key88.net/article35443.html 

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